Izboljšave najemnih pravic so znane tudi kot izboljšave najemnikov ali nadgradnje. Gre za spremembe, ki jih je lastnik nepremičnine ali najemnik dal, da bi najemnik naredil prostor bolj uporaben.
Izboljšave najemnih pravic so običajna praksa v prostorih poslovnih nepremičnin, kjer lastniki stavb želijo pritegniti in zadržati najemnike. Te izboljšave se lahko zagotovijo tudi kot del novega pogajanja o najemu.
Kaj je in ali ni izboljšanje zakupa?
Izboljšave najemnih pravic običajno opravi lastnik. Notranji prostori so spremenjeni glede na potrebe najemnika - na primer spremembe na stropih, tleh in notranjih stenah.
Spremembe zunanjosti stavbe ali spremembe, ki koristijo drugim najemnikom v stavbi, se ne štejejo za izboljšave najemnih pravic. Primeri izboljšav brez zakupa vključujejo nadgradnjo dvigal, konstrukcijo strehe in tlakovanje pešpoti.
Izboljšave najemnin so zasnovane tako, da ustrezajo operativnim potrebam in željam najemnika.
Podjetje, ki ima klicni center, bo morda moralo namestiti majhne kabine in telefone. Zdravniška ordinacija morda potrebuje vrsto posvetovalnic z več odprtimi prostori za medicinske sestre in skrbnike.
Ključni odvzemi
- Izboljšave najemnih pravic imenujemo tudi izboljšave najemnikov ali nadgradnje. Lastnik nepremičnine običajno spreminja prostor poslovnih nepremičnin tako, da ustreza potrebam najemnika. Izboljšave zakupa se uporabljajo za notranji prostor, kot so stropi, stene in tla. Modifikacije zunanjost stavbe se ne šteje za izboljšave najemne zakupnine.
Trgovina na drobno je polna izboljšav zakupa, ker vsak najemnik zahteva posebno postavitev in zasnovo. Tipične izboljšave zakupa v maloprodaji vključujejo delitev velikega odprtega prostora na manjše in bolj strukturirane površine. Izgradnja garderobe, namestitev prodajnih polic in sprejemnih pultov, zamenjava tal, specializirana razsvetljava in tehnološki sistemi.
Najemodajalci pogosto ponujajo plačilo ali popust na najemnino, da lahko najemniki sami izboljšajo komercialne najemnine.
Plačilo za izboljšave najemnine
Najemnik lahko plača za izboljšave komercialnih najemnin štiri načine: najemnine za izboljšanje najemnikov, popust na najem, standardni gradbeni dodatek in projekti na ključ.
Dodatek za izboljšanje najemnikov (TIA)
Najemnik z dodatkom za izboljšanje najemnika (TIA) da najemniku določeno količino denarja za kritje izboljšav, najemnik pa nadzira delo. Prejeti znesek se razlikuje glede na več dejavnikov in na podlagi kvadratnih posnetkov. Na primer 10 do 20 dolarjev na kvadratni čevelj.
Hitro dejstvo
Od leta 2018 Zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih (TCJA) so izboljšave stavb, najemnine, izboljšane lastnine restavracij in kvalificirane izboljšave na drobno zdaj za davčne namene obravnavane kot lastnina kvalificiranih izboljšav (QIP).
Popusti za najem
V nekaterih primerih lahko najemodajalec ponudi brezplačno najemnino ali popust na najemnino za določeno število mesecev. Najemnik prihranke porabi za plačilo izboljšav in nadzira delo. Najemnik lahko prejme na primer štiri mesece brezplačne najemnine med četrtletnim najemom.
Standardni dodatek za stavbe
Ta dodatek je znan tudi kot dodatek za "dograditev". Najemodajalec lahko ponudi paket izboljšav, ki je sestavljen iz vrst tal in napeljav in armature po določeni ceni. Najemnik izbere izdelke iz paketa, vendar mora plačati za morebitne izboljšave, ki niso vključene v paket. V tem primeru najemodajalec nadzira izboljšave.
Projekti na ključ
Za projekte na ključ najemnik predloži načrt izboljšav z ocenami stroškov. Najemodajalec plača in nadzira vsa dela.
Davčna obravnava izboljšav zakupnine
Izboljšave najemnih pravic se štejejo za kapital in se amortizirajo v času trajanja najema. Prvotno so bile izboljšave stavb, izboljšave zakupa, kvalificirane restavracije in kvalificirane maloprodajne izboljšave obravnavane drugače.
Zdaj, od leta 2018 Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih (TCJA), so združeni v eno in znano kot lastništvo kvalificiranih izboljšav (QIP). Zlasti 15-letni amortizacijski dodatek ni več v novem davčnem zakonu, amortizacija pa traja več kot 20 ali več let.
