Kazalo
- 1. Termit škoda inšpekcijskega pregleda
- 2. Ocenjevanje je prenizko
- 3. Na naslovu so oblaki
- 4. Domači pregled pokaže pomanjkljivosti
- 5. Ena stranka dobi hladne noge
- 6. Vaše financiranje pade skozi
- 7. Dom je na območju visokega tveganja
- 8. Dom ni zavarovan
- 9. Razlike v GFE in HUD-1
- 10. Napake preprečujejo zapiranje na čas
- Spodnja črta
Sprejeti ponudbo za nakup doma je podobno, da bi te tekača dosegla med maratonom. Toda držite šampanjec - nepremičnina še ni vaša. V 30 dneh, ko je vaša ponudba za nakup sprejeta in vam bodo ključi predani - običajno jih imenujemo deponiranje - je treba premagati številne ovire. Če se spotaknete na katerega koli od njih, lahko nakup odpade in vas vrne na začetno vrstico.
Tako kot športnik, ki trenira na dirki, se lahko tudi sami naučite za zastrašujoče zadnje korake pri nakupu stanovanja. Postopki in pravila deponiranja se razlikujejo glede na državo, vendar je tukaj 10 najpogostejših težav, ki se pojavljajo v tem obdobju, in kaj lahko storimo, da jih preprečimo ali omilimo.
Ključni odvzemi
- Postopki in pravila deponiranja se razlikujejo glede na državo, vendar obstajajo težave, ki kupcem lahko preprečijo, da bi v tem obdobju sklenili posel. Največ škode, nizke ocene, zahtevki za lastništvo in napake na domačem pregledu se lahko upočasnijo. kupec ali prodajalec se lahko prehladi ali financiranje lahko zapade. Druge težave, ki lahko zakasnijo zapiranje, vključujejo domove na območjih z visokim tveganjem ali nezavarovanje. Lahko obstajajo težave z dobronamerno oceno ali druge napake lahko preprečijo zapiranje.
1. Termitski pregled pokaže škodo
Posojilodajalec bo opravil pregled škodljivcev na domu. To storite na vaše stroške - običajno manj kot 100 dolarjev -, da preprečite resno škodo, ki jo povzročijo žuželke, ki kopajo les, kot so termiti ali mizarske mravlje. Ta inšpekcijski nadzor ščiti interes posojilodajalca za nepremičnino. Lastniki stanovanj, ki po preselitvi odkrijejo težave s termiti, pogosto zapustijo posest in pustijo posojilodajalca, ki drži torbo. Nekateri posojilodajalci morda ne bodo potrebovali pregleda termita, vendar je vseeno v vašem interesu, da ga dobite.
Če inšpekcijski pregled odkrije kakršne koli znake okužbe, bo morda treba odpraviti problematična območja, preden se lahko pobegnejo. Če so težave preostre in / ali prodajalec ne bo plačal, da jih odpravi, imate možnost oditi, če ima vaša pogodba o nakupu ustrezne nepredvidene dogodke.
2. Ocenjevanje je prenizko
Ocene so vrednotenje premoženja, ki ga opravi pooblaščena stranka. Običajno se naredijo za davčne namene kot del postopka financiranja stanovanja ali prodaje stanovanja. Ocenjevalci uporabljajo različne metode za določitev vrednosti nepremičnine, kot so trenutne tržne vrednosti na primerljivih domovih.
Banka bo ocenila dom. Spet je to na vaše stroške. Ta ocena poteka tako, da zaščiti zanimanje za dom. Banka želi zagotoviti, da je dom vreden vsaj toliko, kolikor ga boste plačali, tako da, če pride do zaprtja, lahko povrne svoje izgube. Če je ocena prenizka, bo moral prodajalec znižati prodajno ceno ali pa boste morali plačati gotovino za razliko. Morda bo mogoče dobiti ugodnejše drugo mnenje drugega ocenjevalca.
3. Na naslovu so oblaki
Lastninsko zavarovanje vas in posojilodajalca ščiti pred morebitnimi prihodnjimi zahtevki do nepremičnine. Če je na nepremičnini zastavno sredstvo ali zahtevek, bo treba težavo rešiti, preden se bo transakcija lahko nadaljevala. Za transakcijo z nepremičninami mora biti jasen naslov. Zavarovalno lastnino krijejo stvari, kot so lastništvo tretje osebe, ponarejanje in goljufija, pa tudi kakršne koli zastavne pravice ali sodbe zoper nepremičnino.
Med deponiranjem morate najeti naslovno podjetje, da opravi iskanje naslova in izda zavarovanje naslova. Iskanje naslova zagotavlja, da nihče drug - Služba notranjega prihodka (IRS), država ali sorodnik prodajalca - nima pravnega zahtevka do nepremičnine, ki jo želite kupiti.
4. Domači pregled pokaže pomanjkljivosti
V večini ponudb za nakup je v njih zapisano nepredvidljivo preverjanje, zato če kužni pregled pokaže resne težave, lahko kupec odstopi brez kazni. Če te nepredvidene situacije ne boste sklenili v pogodbi, lahko izgubite svoj zasluženi denar - običajno nekaj tisoč dolarjev -, če se na podlagi inšpekcijskega pregleda ne odločite za nakup hiše. Ne pozabite, da je zaslužen denar nakazilo, ki ga odložite, da pokažete zanimanje za dom in v dobri veri, da opravite nakup.
5. Ena stranka dobi hladne noge
Pogodba bo navedla upravičene razloge, da se kupec ali prodajalec ne odpove brez kazni, na primer, da se ne odpove nepredvidenemu primeru ali ne izpolni roka. Če pa se odločite po odpovedi nepredvidljivih dogodkov, ki jih z nakupom ne želite opraviti - morda ste našli drugo hišo, ki vam je bolj všeč - boste izgubili zaslužen denar.
Razlog je v tem, da ima prodajalec finančne posledice za to. Zaslužen denar pomaga prodajalcu nadomestiti čas, ko je bil dom zunaj trga, kar bo zamudilo čas, ki ga bo na koncu potreboval za prodajo. Nasprotno, če se prodajalec odloči, da bo odstopil zaradi spremembe srca ali ker je bila dana boljša ponudba, boste imeli zakonito pravico do odškodnine od prodajalca.
6. Vaše financiranje pade skozi
Zmogljivi kupci ne dajejo ponudb na domovih brez predhodne odobritve, kar pomeni, da boste od banke dobili pisno posojilo, da vam bo zagotovila hipoteko v določenem znesku. In tako pametni prodajalci ne sprejemajo ponudb kupcev, ki niso predhodno odobreni. Vendar pa obstajajo stvari, ki lahko preprečijo, da bi se posojilo zaprlo, na primer, če ste lagali o vlogi, se obrestne mere močno zvišajo, stanje na delovnem mestu se spremeni ali se vaš kreditni rezultat zniža. Vprašajte posojilodajalca, kako se lahko izognete takšnim težavam. In če ste prodajalec, ne pozabite, da vnaprej kvalificirano ni isto kot predhodno potrjeno.
Priglasitve so predhodne ocene posojilodajalcev, ki določajo, ali je mogoče posojilojemalcem ponuditi predhodno odobritev.
7. Dom je na območju visokega tveganja
Med spremstvom v državah, ki zahtevajo poročilo o razkritju naravne nevarnosti, boste prejeli dokument, v katerem so opisane naravne nevarnosti, ki lahko vplivajo na dom - poplave, potresi, potresne nevarnosti, požari. Posojilodajalec lahko zahteva, da kupite zavarovanje nevarnosti nad in zunaj zavarovanja vašega lastnika, če je dom na območju visokega tveganja. Ta vrsta zavarovanja je lahko zelo draga. To je tudi strošek, ki ga boste morali plačati vsak mesec, dokler se hipoteka ne izplača ali dokler hiše ne prodate.
Če želite preprečiti neprijetna presenečenja med deponiranjem, se posvetujte s svojim agentom, potencialnimi novimi sosedi ali mestnim oddelkom za načrtovanje, katere naravne nevarnosti obstajajo na vašem želenem območju, kakšno dodatno zavarovanje boste morda morali kupiti in koliko lahko stane, preden se prijavite ponudba za hišo.
8. Dom ni zavarovan
Če je prejšnji lastnik stanovanja pri hiši vložil večje zavarovalne zahtevke, na primer poškodbe vode ali plesni, se bodo prikazale v zavarovalniških evidencah in podjetja lahko zavrnejo kritje, ker dom lahko predstavlja veliko tveganje. Če dom ni zavarovan, ga ne boste mogli kupiti, razen če ste kupec gotovine, saj posojilodajalci zahtevajo, da ohranite zavarovanje lastnika stanovanja, dokler hipoteke ne izplačate. Seveda, čeprav ste kupec gotovine, verjetno ni dobra ideja, da kupite dom, ki ni zavarovan.
9. Razlike med oceno dobre vere in HUD-1
Ko dobite predhodno odobritev posojila in spet, ko daste ponudbo na določeno nepremičnino, vam mora posojilodajalec v dobri veri dati natančno natančne ocene stroškov zaprtja, povezanih s financiranjem stanovanja. Ocena dobre vere je v bistvu grob osnutek informacij na obrazcu HUD-1, ki ga prejmete najmanj 24 ur pred zaprtjem. Kot pove že njegovo ime, bi morala ocena dobre vere biti približni znesek, ki ga dejansko plačate - v idealnem primeru 10%. Upoštevajte, da se bodo nekateri brezobzirni posojilodajalci poskušali kosati s strankami z nerealno nizkimi ocenami.
Če se to zgodi in posojilodajalcu ne morete odstopiti od previsokih stroškov, je morda najboljša možnost, da prodajalca prosite za podaljšanje roka zapiranja in poskusite zagotoviti nadomestno financiranje. Tako boste nepremičnino še vedno kupovali, ne da bi jo odtrgali.
10. Napake preprečujejo zapiranje na čas
Zapiranje deponiranja je veliko različnih strank. Če kdo od njih naredi napako, se lahko zapiranje zavleče. Glede na pogoje, ki so opisani v vaši kupoprodajni pogodbi in katerih krivda je zamuda, če ne boste pravočasno zaključili, boste morda morali prodajalcu plačati kazen za vsak dan zamude pri zapiranju.
Prodajalec lahko tudi zavrne podaljšanje roka zapiranja in celoten posel bi lahko padel. V najboljšem primeru se lahko prodajalec preprosto strinja, da podaljša datum zaključka brez kazni. Konec koncev, če se dogovor ne zaključi, bo moral prodajalec začeti znova.
Spodnja črta
Prenos lastništva stanovanja je stresen za vse strani. Veliko stvari se mora zgoditi v kratkem času in lahko pride do večjih posledic, če kaj pade skozi. Postopek je lahko še posebej stresen za kupce, ki morajo skozi zapleten, včasih neznan postopek in sprejeti množico tehtnih odločitev, povezanih s tem, kar je verjetno najdražji nakup v njihovem življenju. Če si boste vzeli čas, da se vnaprej seznanite s postopkom deponiranja in njegovimi potencialnimi pasti, boste čustveno, intelektualno in finančno pripravljeni zaključiti dirko in zaključiti posel.
