Podobna menjava (imenovana tudi izmenjava v oddelku 1031) investitorjem v nepremičnine omogoča, da storijo podobno, tako da odložijo kapitalski dobiček ali izgubo med nakupom ali prodajo nepremičnine. V bistvu menjava podobne vrste omogoča zamenjavo naložbenih nepremičnin z drugim vlagateljem in davkoplačevalca ne sme zajemati do posla veliko kasneje, ko se nepremičnina na koncu proda za denar. Seveda postopek ni tako enostaven kot zamenjava nekaj baseball kart, toda ta članek vam bo pokazal, kako je to storjeno.
Zakaj bi morali razmisliti o menjavi. Možnost odloga davčnih obveznosti z menjavo 1031 (imenovana za oddelek 1031 Kodeksa o notranjih prihodkih) spodbuja vlagatelje k ponovni uravnoteženosti nepremičninskih portfeljev in k bolj donosni uporabi denarja, ki bi ga sicer plačevali z davki. Sposobnost ponovne uravnoteženosti je še posebej pomembna pri nepremičninah, saj lahko za razliko od posameznih delnic in obveznic ena nepremičnina predstavlja pomemben del vrednosti portfelja.
Zaradi koncentrirane narave naložb v nepremičnine je za upravljavce portfeljev pomembno, da imajo prožnost za ponovno uravnoteženje svojih portfeljev in taktične stave bodisi v različnih panogah nepremičnin bodisi v naložbenih regijah. Izmenjava 1031 spodbuja takšno uravnoteženje, saj vlagateljem omogoča, da se preselijo in izpostavijo izpostavljenostim do nepremičnin z izmenjavo ene nepremičnine v drugo, ne da bi obremenili takoj davke na kapitalski dobiček. Vlagatelji lahko z nenehno uporabo 1031 borz pri odkupu in odtujitvi premoženja odložijo davek na kapitalski dobiček, dokler ni čas, da se del ali celoten portfelj likvidira, pride do ugodnih sprememb v davčnem zakonu ali če so nabrali dovolj kapitalskih izgub za izravnava obveznosti za kapitalski dobiček. (Za več informacij o tem, da bo oddelek 1031 deloval za vas, si oglejte pametne transakcije z nepremičninami .)
Pregled Za izpolnitev pogojev za to davčno obravnavo se morajo vlagatelji držati določenih zahtev in omejitev glede vrste nepremičnin, ki jih lahko izmenjajo, lokacije nepremičnin in časovnih razporedov nekaterih ključnih dogodkov. V naslednjem razdelku bo podroben opis različnih zahtev, vendar je treba najprej opozoriti, da primarnega prebivališča ne izpolnjujejo pogojev, tako da na žalost ne boste mogli zamenjati svojega primestnega stanovanja za hišo na plaži v Malibuju. (Če želite več o prodaji osebnega prebivališča, preberite, ali vas bo prodaja na domu zapustila z davčnim pretresom? Ali je res, da lahko prodate svojo hišo in ne plačate davka na kapitalski dobiček? )
Koordinacija potrebnih elementov je lahko precej zastrašujoča naloga. Za olajšanje potrebnih poslov in dokumentacije morajo vlagatelji uporabiti klirinško hišo tretje osebe, imenovano "usposobljeni posrednik (QI)", ki upravlja vsa sredstva, povezana z nakupom, prodajo in zamenjavo nepremičnin. Ker sredstva ne tečejo neposredno preko računov davkoplačevalcev in davčni zavezanec nikoli nima nadzora nad nobenim denarjem, pridobljenim s transakcijo, je vlagatelj efektivno usmeril kapitalski dobiček v zamenjane nepremičnine in lahko odloži davek na kapitalski dobiček do prodaje nepremičninska sredstva za gotovino.
Nastavitev in izvedba menjave 1031 in ustrezna davčna obravnava transakcije sta lahko zelo zapletena. V naslednjem razdelku bo kratek in poenostavljen opis zahtev in korakov, potrebnih za izvedbo 1031 izmenjave.
Zahteve za transakcije
Kvalificirane lastnosti Borza deluje samo za naložbene nepremičnine ali poslovne nepremičnine. Naložbena nepremičnina je tista, ki jo kupimo z namenom dajanja v zakup in iz dobička. Poslovno premoženje je podjetje v lasti in uporabi in se v bilanci stanja vodi kot sredstvo. Vse realne nepremičnine v ZDA, bodisi izboljšane bodisi izboljšane, so na splošno podobne. Nepremičnine zunaj Združenih držav Amerike se štejejo za "nepremičnino". Odstavek 1031 se ne uporablja za izmenjave zalog, zalog, obveznic, menic, drugih vrednostnih papirjev ali osebne lastnine. (Za pregled različnih vrst nepremičnin si oglejte naše vadbo Raziskovanje naložb v nepremičnine in Vlaganje v nepremičnine .)
Nekvalificirajoča sredstva in zagonsko če transakcija vključuje premoženje ali denarna sredstva, ki niso kvalificirana, ali denar, mora vlagatelj pripoznati dobiček od prodaje in ustrezno plačati davek. Če predpostavimo, da je vrednost ene od izmenjanih lastnosti večja od vrednosti druge, se nekvalificirana sredstva, ki se uporabljajo za izravnavo vrednosti med menjavami, imenujejo "škorenj" in so še vedno predmet običajnih davkov na kapitalski dobiček.
Časovna omejitev
Medtem ko transakcije ne smejo biti sočasne, obstajajo omejitve za nekatere elemente časovnega razporeda transakcij. Na primer, da lahko vlagatelj transakcijo označi kot 1031 menjavo, mora identificirati nepremičnino, ki jo je treba zamenjati, preden zaprtje, in v 45 dneh od zaključka prodaje prvega sredstva identificirati nadomestno lastnino. Poleg tega mora biti transakcija za pridobitev nadomestne nepremičnine izvedena v 180 dneh od izvedbe prodaje prvega posla. Za večino vlagateljev je ena najtežjih nalog identifikacija nadomestnih sredstev v roku 45 dni od prodaje oproščenega sredstva. Kljub temu je pomembno, da to storijo, ker so te časovne omejitve zelo stroge in IRS ne podaljša.
Kvalificirani posrednik Zaradi zapletenosti teh dogovorov ter zahtev in omejitev, povezanih z borzo, morajo vlagatelji, ki sponzorirajo borzo, uporabljati kvalificiranega posrednika, da olajša posel. Kvalificirani posrednik, ki je opredeljen kot korporacija, ki v polnem delovnem času omogoča 1031 izmenjav, ne nudi pravnih ali davčnih nasvetov. Ne more biti poslovna stranka, kot je podjetje CPA, odvetnik ali nepremičninski agent, ki je imel stik z davčnim zavezancem v 24 mesecih pred prvo transakcijo z nepremičninami. Prednostno bi moral biti QI tretje podjetje, ki prej nobene od teh storitev ni nudilo nobenim udeležencem v transakciji.
QI izvaja različne storitve olajševanja in deluje kot most med udeleženimi stranmi, da pomagajo pri strukturiranju in izvedbi izmenjave. Njegove naloge vključujejo:
- Priprava vse potrebne dokumentacije in deluje kot klirinška hiša, da se zagotovi, da vse ustrezne stranke prejmejo dokumentacijo. Zagotavljanje, da se sredstva hranijo na zavarovanem in zavarovanem bančnem računu ter da se morebitna izplačila izvedejo na bančnih računih, ko so transakcije zaključene. popolno računovodstvo transakcij za evidence davkoplačevalcev in predložitev obrazca 1099 zavezancem in IRS, ki dokumentira vse potrebne davke in vse plačane davke na kapitalski dobiček.
Stroga pravila IRS glede nekaterih zahtev poudarjajo vrednost usposobljenega posrednika in pomembnost izbire primernega. Ena od glavnih storitev QI je, da udeležence transakcij spremlja in zagotovi, da izpolnjujejo zahteve, potrebne za davčne zavezance, da izpolnjujejo pogoje za prednostno davčno obravnavanje svojih nepremičninskih dobičkov, zato je pomembno, da vlagatelji skrbno raziskujejo in izberejo svojega posrednika. (Za povezano branje si oglejte prednosti uporabe nepremičninskega odvetnika .)
Naslednji del bo obravnaval izmenjave z več nepremičninami in investitorji se morajo držati osnovnih časovnih postavk.
Več izmenjav nepremičnin V takšni izmenjavi vlagatelj ni dolžan opraviti izmenjave nepremičnin sam zase. Na obeh straneh izmenjave je mogoče uporabiti več lastnosti, če so izpolnjena naslednja pravila. Ta pravila običajno imenujemo pravila "tri lastnine", "95%" in "200%".
- Pravilo tri lastnine - Vse tri nepremičnine lahko izpolnjujejo pogoje ne glede na tržno vrednost. Pravilo 95% - Vsako število nepremičnin je lahko kvalificirano, če poštena tržna vrednost (FMV) nepremičnin, prejetih do konca obdobja zamenjave, ne presega 95% skupne vrednosti FMV vseh ugotovljenih nadomestnih lastnosti. Pravilo 200% - poljubno število lastnosti se lahko zamenja, dokler kumulativni FMV nadomestnih lastnosti na začetni datum prenosa ne presega 200% skupnega FMV vseh izmenjanih lastnosti.
Čeprav je IRS po številu sredstev precej prožen, ki ga bo lahko zamenjal, da bi lahko pomagal pri odložitvi davka na kapitalski dobiček, je zelo natančen glede časovne razporeditve za prepoznavanje teh lastnosti in izvedbo menjave.
Transakcijski načrt in časovnica Čeprav lahko transakcijski načrt in časovnica za menjavo 1031 postaneta izjemno zapleteni, nekateri predmeti sledijo osnovni obliki in so podobni za večino transakcij.
- Sprva bo investitor, ki želi vstopati v takšno izmenjavo, določiti nepremičnino ali nepremičnine, ki jih je treba prodati - "oproščeno nepremičnino" -, nato pa jih s pomočjo posrednika prodati tretji osebi. Posrednik sredstva prejme kot prodajalec in vsa sredstva zavaruje v escrowu. S sredstvi v escrow-u ima vlagatelj 45 dni časa, da izbere eno ali več "nadomestnih lastnosti" za izmenjavo, ki jih mora kupiti pri tretjem prodajalcu v 180 dnevi prve transakcije Posrednik deluje kot kupec, zavaruje sredstva v deponiranju, nato pa ustrezna sredstva posreduje prodajalcu ali prodajalcu. (Za pomoč pri iskanju zamenjave si oglejte 10 najboljših lastnosti donosne nepremičnine in poiščite bogastvo v poslovnih nepremičninah .) Nato QI pripravi vso računovodsko dokumentacijo za davkoplačevalce, iz katere je razvidno, da so sredstva šla skozi klirinško hišo QI. in da računi zavezanca / vlagatelja niso prejeli sredstev. QI pripravi tudi obrazec 1099, ki označuje morebitne kapitalske dobičke, nastale z ustvarjanjem nekvalificiranega "prtljažnika", in vse davke, plačane kot del transakcije, in obrazec posreduje IRS. Na splošno bo davčni zavezanec vložil obrazec IRS 8824 pri IRS, in kar koli podobnega dokumenta zahteva država, v kateri se nepremičnine nahajajo ali davčni zavezanec prebiva. Poleg olajšanja izmenjave bo usposobljeni posrednik predložil tudi vse izmenjalne dokumente, ki jih zahtevajo transakcije, na primer lastninske dokumente in nepremičninske pogodbe.
Ker je QI nadzoroval sredstva tako od prodaje kot odkupa zamenjanih nepremičnin in ker je vlagatelj prejel premoženje namesto denarja za prodajo oproščenega sredstva, se kapitalski dobički odložijo. Z izjemo kakršnega koli "zagona" se lahko kapitalski dobički neprekinjeno odlagajo s podobnimi menjavami, dokler se na koncu sredstva ne prodajo za gotovino. V tem trenutku bodo zbrani kapitalski dobički obdavčeni po prevladujočih metodah obdavčenja.
Zaključek Izmenjava takšnih vrst morda ni tako enostavna kot trgovanje z baseball karticami vaše mladosti, vendar vam omogoča, da trgujete s svojimi naložbenimi lastnostmi in davkarja izognete poslu. Vlagatelji lahko z nenehnim vstopanjem v take podobne borze izvajajo prenose nepremičnin, da povečajo ali zmanjšajo izpostavljenost do nekaterih nepremičninskih sektorjev, in hkrati odložijo kapitalski dobiček, dokler se nepremičnine na koncu ne prodajo za denar. Ko razumete pravila igre, je to odličen način za učinkovito ponovno uravnoteženje vašega nepremičninskega portfelja.
Če želite več strategij za korak pred davčnim človekom, preberite davčne nasvete za posamezne vlagatelje in prihranke denarja ob koncu leta .
