Vrednotenje nepremičninskih naložbenih nepremičnin

S kvantitativnega vidika je naložba v nepremičnine nekako podobna vlaganju v zaloge. Za dobiček morajo vlagatelji določiti vrednost nepremičnin in izobraženi ugibati o tem, koliko dobička bo vsakdo dosegel, bodisi z ocenjevanjem premoženja, dohodkom od najemnine ali obema.

Vrednotenje lastniškega kapitala se običajno izvaja po dveh osnovnih metodologijah: absolutna vrednost in relativna vrednost. Enako velja za presojo premoženja. Diskontiranje prihodnjega čistega poslovnega dohodka (NOI) z ustrezno diskontno stopnjo za nepremičnine je podobno vrednotenju denarnih tokov (DCF) za zaloge; vključitev modela množitelja bruto dohodka v nepremičnine je primerljiva z vrednotenjem relativne vrednosti z zalogami. Spodaj si bomo ogledali, kako s temi metodami vrednotiti nepremičnino.

VODENJE: "Prvi vodič za gospodinjske kupce"

Stopnja kapitalizacije

Ena najpomembnejših predpostavk, ki jo vlagatelj nepremičnin daje pri vrednotenju nepremičnin, izbere primerno stopnjo kapitalizacije, to je zahtevano stopnjo donosa na nepremičnine, brez vrednosti ali amortizacije vrednosti. Preprosto povedano, sedanja vrednost nepremičnine je določena s stopnjo neto prihodka iz poslovanja.

Če na primer nepremičnina, za katero se pričakuje, da bo v naslednjih desetih letih ustvarila čisti poslovni dohodek (NOI) v višini 1 milijona dolarjev, diskontira po stopnji kapitalizacije 14%, je tržna vrednost nepremičnine 1.000.000 USD /.14 = 7.142.857 USD (neto poslovni dohodek / skupna stopnja kapitalizacije = tržna vrednost).

Tržna vrednost 7.142.857 dolarjev je dobro, če se nepremičnina proda za 6, 5 milijona dolarjev. Slab posel je, če je prodajna cena 8 milijonov dolarjev.

Določitev stopnje kapitalizacije je ena ključnih meritev pri vrednotenju donosnosti nepremičnine. Čeprav je nekoliko bolj zapleten kot izračun tehtanih povprečnih stroškov kapitala (WACC) podjetja, obstaja več načinov, ki jih lahko vlagatelji uporabijo, da najdejo primerno stopnjo kapitalizacije. (Za povezano branje glejte "4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine")

Metoda kopičenja

Pogost pristop je metoda kopičenja. Začenši z obrestno mero dodajte:

Ustrezna premija za likvidnost (nastane zaradi nelikvidne narave nepremičnin) Premija za priklic (predstavlja neto apreciacijo zemljišča) Premija za tveganje (razkrije skupno izpostavljenost nepremičninskemu trgu tveganju)

Glede na 4-odstotno obrestno mero, nelikvidnostno stopnjo 1, 5%, premijo za ponovni odvzem 1, 5%. in stopnja tveganja 2, 5%, se stopnja kapitalizacije lastniške lastnine sešteje kot: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Če čisti poslovni dohodek znaša 200.000 USD, je tržna vrednost nepremičnine 200.000 USD /.115 = 1.739.130 USD.

Očitno je izvajanje tega izračuna zelo enostavno. Kompleksnost je v oceni natančnih ocen za posamezne sestavine stopnje kapitalizacije, kar je lahko izziv. Prednost metode kopičenja je, da poskuša določiti in natančno izmeriti posamezne sestavine diskontne stopnje.

Metoda tržnega pridobivanja

Metoda tržnega pridobivanja predpostavlja, da obstajajo trenutne, lahko dostopne informacije o neto prihodku iz poslovanja in prodajnih cenah o primerljivih lastnostih, ki ustvarjajo dohodek. Prednost metode tržnega črpanja je v tem, da je stopnja kapitalizacije bolj smiselna.

Določitev stopnje kapitalizacije je relativno enostavna. Predpostavimo, da investitor razmišlja o nakupu parkirišča, ki naj bi prinesel 500.000 USD čistega poslovnega dohodka. Na območju obstajajo tri obstoječe primerljive prihodke, ki ustvarjajo lastnosti parkirišč.

Parkirno mesto 1 ima čisti poslovni prihodek 250.000 dolarjev in prodajno ceno 3 milijone dolarjev. V tem primeru je stopnja kapitalizacije 250.000 $ / 3.000.000 $ 8.33%. Parkiranje 2 ima čisti operativni dohodek 400.000 USD in prodajno ceno 3, 95 milijona USD. Stopnja kapitalizacije je: 400.000 USD / 3.950.000 $ = 10, 13%. Parkirišče Lot 3 ima čisti poslovni dohodek 185.000 USD in prodajno ceno 2 milijona USD. Stopnja kapitalizacije je: 185.000 USD / 2.000.000 $ = 9.25%.

Na podlagi izračunanih stopenj za te tri primerljive lastnosti (8, 33%, 10, 13% in 9, 25%) bi bila skupna stopnja kapitalizacije v višini 9, 4% razumna reprezentacija trga. Investitor lahko s to stopnjo kapitalizacije določi tržno vrednost nepremičnine. Vrednost naložbe na parkirišče znaša 500.000 dolarjev /.094 = 5.319.149 USD.

Metoda pasovne naložbe

Kapitalizacijska stopnja se izračuna z uporabo posameznih obrestnih mer za nepremičnine, ki uporabljajo tako dolžniško kot lastniško financiranje. Prednost metode naložbenega premoženja je, da je najprimernejša stopnja kapitalizacije za financirane naložbe v nepremičnine.

Prvi korak je izračun faktorja potopnega sklada. To je odstotek, ki ga je treba določiti za vsako obdobje, da bi v prihodnjem obdobju določil znesek. Predpostavimo, da se nepremičnina z neto poslovnim dohodkom v višini 950.000 USD financira 50%, z uporabo dolga v višini 7%, ki se amortizira v 15 letih. Preostanek se plača z lastniškim kapitalom po zahtevani donosnosti 10%. Faktor potopitvenega sklada se izračuna kot:

Сігналы абмеркавання $\frac{\frac{jaz n t e r e s t R a t e}{12 M o n t h s}}{^{(# o f Y e a r s * 12 M o n t h s)} - 1} \ dfrac { frac {obresti ~ obrestna mera} {12 ~ mesecev}} {{} ^ {( # ~ od ~ let * 12 ~ mesecev)} - 1}$ (Št. let ∗ 12 mesecev) –112 mesecev obrestna mera

Če vključimo številke, dobimo:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

To računa na.003154 na mesec. Na leto je ta odstotek:.003154 x 12 mesecev = 0, 0378. Obrestna mera, po kateri mora biti posojilodajalec plačana, je enaka temu faktorju potopitvenega sredstva in obrestni meri. V tem primeru je ta stopnja:.07 +.0378 = 10, 78% ali.1078.

Tako je tehtana povprečna obrestna mera ali skupna stopnja kapitalizacije z uporabo 50-odstotne mase za dolg in 50-odstotne teže za lastniški kapital: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Posledično je tržna vrednost nepremičnine: 950.000 USD /.1039 = 9.143.407 USD.

Kako ceniti nepremičninsko naložbeno nepremičnino

Primerljive vrednotenja lastniškega kapitala

Absolutni modeli vrednotenja določajo sedanjo vrednost prihodnjih prihodnjih denarnih tokov, da bi dobili notranjo vrednost delnice; najpogostejše metode so modeli diskontiranja dividend (DDM) in tehnike diskontiranega denarnega toka (DCF). Po drugi strani pa metode relativne vrednosti kažejo, da bi bilo treba dva primerljiva vrednostna papirja po ceni zaslužiti po enaki ceni. Razmerja, kot so cena do dobička in cena za prodajo, se primerjajo z drugimi podjetji znotraj industrije, da se ugotovi, ali je zaloga podcenjena ali prenizka. Tako kot pri vrednotenju lastniškega kapitala mora tudi analiza vrednotenja nepremičnin izvajati oba postopka za določitev vrste možnih vrednosti.

Izračun čistega poslovnega dohodka iz nepremičnine

Сігналы абмеркавання $\begin{matrix} M a r k e t V a l u e = \frac{N O {jaz}_{1}}{r - g} = \frac{N O {jaz}_{1}}{R} \\ kje: \\ N O jaz = N e t o str e r a t jaz n g jaz n c o m e \\ r = R e q u jaz r e d r a t e o f r e t u r n o n r e a l e s t a t e a s s e t s \\ g = G r o w t h r a t e o f N O jaz \\ R = C a str jaz t a l jaz z a t jaz o n r a t e (r - g) \end{matrix} \ začni {poravnano} & Market ~ vrednost = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {kjer:} \ & NOI = \ besedilo { majhen čisti poslovni dohodek} \ & r = \ text { small Zahtevana stopnja donosa na nepremičnine} \ & g = \ text { small Stopnja rasti NOI} \ & R = \ text { majhna stopnja kapitalizacije (r} - \ text { small g)} \ \ konec {poravnano}$ Tržna vrednost = r − gNOI1 = RNOI1, kjer: NOI = Neto poslovno dohodka = Zahtevana stopnja donosa na nepremičninska sredstva g = Stopnja rasti NOIR = Stopnja kapitalizacije (r − g)

Čisti poslovni dohodek odraža dobiček, ki ga bo nepremičnina ustvarila po faktoringu operativnih stroškov, vendar pred odbitkom davkov in plačil obresti. Pred odštevanjem stroškov je treba določiti skupne prihodke, pridobljene z naložbo. Pričakovane prihodke od najemnine lahko prvotno napovedujemo na podlagi primerljivih nepremičnin v bližini. Z ustreznimi tržnimi raziskavami lahko investitor ugotovi, kakšne cene se najemnikom zaračuna na tem območju, in domneva, da se za to nepremičnino lahko uporabljajo podobne najemnine na kvadratni čevelj. Napovedano povečanje najemnin se upošteva v stopnji rasti znotraj formule.

Ker so visoke stopnje prostih delovnih mest potencialna grožnja donosnosti naložb v nepremičnine, je treba za določitev opuščenega dohodka uporabiti analizo občutljivosti ali realne konservativne ocene, če sredstva ne bomo uporabili v polni zmogljivosti.

Poslovni odhodki vključujejo tiste, ki nastanejo neposredno v vsakodnevnem poslovanju stavbe, na primer zavarovanje premoženja, stroški upravljanja, pristojbine za vzdrževanje in komunalni stroški. Upoštevajte, da amortizacija ni vključena v celotni izračun stroškov. Neto poslovni dohodek nepremičnine je podoben dobičku pred obrestmi, davki, amortizacijo in amortizacijo (EBITDA).

Diskontiranje čistega poslovnega dohodka iz naložbe v nepremičnine s tržno stopnjo kapitalizacije je analogno diskontiranju prihodnjega dividendnega toka z ustrezno zahtevano stopnjo donosa, prilagojeno za rast dividend. Lastniški vlagatelji, seznanjeni z modeli rasti dividend, bi morali takoj videti podobnost. (DDM je ena najbolj utemeljenih finančnih teorij, vendar je le tako dobra kot njene predpostavke. Oglejte si " Kopanje v model popustov pri dividendah .")

Iskanje premoženjske zmogljivosti

Сігналы абмеркавання $M a r k e t V a l u e = G r o s s jaz n c o m e \times G r o s s jaz n c o m e M u l t jaz str l jaz e r \ textit { mala tržna vrednost = bruto dohodek} krat \ textit { mali množitelj bruto dohodka}$ Tržna vrednost = Bruto dohodek × Množilec bruto dohodka

Pristop multiplikatorja bruto dohodka je relativna metoda vrednotenja, ki temelji na osnovni predpostavki, da se bodo nepremičnine na istem območju vrednotile sorazmerno z bruto dohodkom, ki ga pomagajo ustvarjati. Kot pove že ime, je bruto dohodek skupni dohodek pred odbitkom vseh obratovalnih stroškov. Vendar pa je treba predvideti stopnje prostih delovnih mest, da dobimo natančno oceno bruto dohodka.

Na primer, če investitor v nepremičnine kupi stavbo v velikosti 100.000 kvadratnih metrov, lahko iz primerljivih podatkov o lastnini ugotovi, da znaša povprečni bruto mesečni dohodek na kvadratni čevelj v soseski 10 dolarjev. Čeprav lahko investitor sprva domneva, da je bruto letni dohodek 12 milijonov dolarjev (10 x 12 mesecev x 100.000 kvadratnih čevljev), je verjetno, da bo kadar koli v stavbi nekaj prostih enot. Ob predpostavki, da obstaja 10-odstotna stopnja prostih delovnih mest, znaša bruto letni dohodek 10, 8 milijona dolarjev (12 milijonov USD x 90%). Podoben pristop se uporablja tudi za čisti poslovni dohodek.

Naslednji korak pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin je določitev množitelja bruto dohodka. To dosežemo, če imamo pretekle podatke o prodaji. Če pogledamo prodajne cene primerljivih nepremičnin in delimo to vrednost z ustvarjenim bruto letnim dohodkom, dobimo povprečni množitelj v regiji.

Ta vrsta vrednotenja je podobna uporabi primerljivih transakcij ali večkratnikov za vrednotenje zalog. Številni analitiki bodo napovedali dobiček podjetja in pomnožili znesek dobička na delnico (EPS) s P / E razmerjem v panogi. Ocenjevanje nepremičnin se lahko izvede s podobnimi ukrepi.

Začasne zapore do vrednotenja nepremičnin

Oba načina vrednotenja nepremičnin se zdita razmeroma enostavna. Vendar je v praksi določitev vrednosti premoženja, ki ustvarja dohodek, s temi izračuni precej zapleteno. Prvič, pridobitev zahtevanih informacij o vseh vložkih formule, kot so čisti poslovni dohodki, premije, vključene v stopnjo kapitalizacije, in primerljivi podatki o prodaji, se lahko izkažejo kot zelo zamudno in zahtevno.

Drugič, ti modeli vrednotenja ne upoštevajo pravilno možnih večjih sprememb na nepremičninskem trgu, kot sta kreditna kriza ali nepremičninski razcvet. Kot rezultat tega je treba izvesti nadaljnjo analizo, da se napove in upošteva možen vpliv spreminjanja gospodarskih spremenljivk.

Ker so trgi nepremičnin manj likvidni in pregledni kot na borzi, je včasih težko dobiti potrebne informacije za sprejemanje celovite naložbene odločitve. Glede na to, da je zaradi velike kapitalske naložbe, ki je običajno potrebna za nakup velikega razvoja, ta zapletena analiza lahko prinesla veliko izplačilo, če vodi do odkritja podcenjene nepremičnine (podobno kot naložbe v lastniške naložbe). Zato si je treba vzeti čas za raziskovanje potrebnih vložkov vredno časa in energije.

Spodnja črta

Vrednotenje nepremičnin pogosto temelji na podobnih strategijah kot analiza kapitala. Poleg diskontiranega čistega poslovnega dohodka in multiplikatorja bruto dohodka se pogosto uporabljajo tudi druge metode - nekatere so značilne za ta razred sredstev. Nekateri strokovnjaki iz industrije imajo na primer aktivno delovno znanje o vzorcih migracij in razvoja mest. Kot rezultat tega lahko ugotovijo, katera lokalna območja bodo najverjetneje deležna najhitrejše ocene.

Ne glede na uporabljeni pristop, je najpomembnejši napovedovalec uspeha strategije to, kako dobro je raziskana.

Kazalo: