Kaj je zgornja meja začetne obrestne mere?
Začetna zgornja meja obrestne mere je določena kot najvišji znesek, ki ga lahko obrestna mera za posojilo z prilagodljivo obrestno mero prilagodi ob prvi predvideni prilagoditvi obrestne mere. Omejitve obrestnih mer so običajno postavljene na hipotekarne obrestne mere, s katerimi se posojilojemalci izolirajo pred skrajnimi skoki obrestnih mer v času trajanja posojila. Ker so začetne, se zgornja meja obrestne mere lahko spremeni po zaključku začetnega obdobja.
Pojasnjena zgornja meja začetne obrestne mere
Začetne zgornje meje obrestnih mer lahko najdemo le na izdelkih z prilagodljivo obrestno mero, kot so hipoteke z nastavljivo obrestno mero, pri katerih se obrestna mera v času trajanja posojila podvrže spremembam. Izdelki s fiksno stopnjo nimajo pokrovčka, ker se ne prilagajajo. Obrestna mera ob nastanku posojila ostane enaka, dokler se posojilo ne izplača ali se spremenijo pogoji opombe, na primer med spreminjanjem ali refinanciranjem.
Izdelki, kot je ta, so bili priljubljeni v zgodnjih 2000-ih v času hipotekarnega razcveta subprime. Mnogi lastniki stanovanj so se hitro znašli v težavah, ko so njihove obrestne mere po prvotnem določenem obdobju poskočile. Hipoteka z nastavljivo obrestno mero je bila, da je bila začetna fiksna obrestna mera na splošno nižja od obrestnih mer, ki so bile takrat ponujene za izdelke s fiksno obrestno mero. Posojilojemalci so si želeli izkoristiti te nižje stopnje s pričakovanjem, da bodo lahko ponovno refinancirali, preden se jim prilagodi. Začetna zgornja meja obrestnih mer je bila vzpostavljena za zaščito lastnikov stanovanj pred velikim plačilnim šokom s pričakovanjem, da se bodo te stopnje sčasoma zvišale.
Na žalost se je trg zrušil in vrednosti nepremičnin so padle, zaradi česar so številni lastniki stanovanj brez možnosti refinanciranja vse dražjih hipotekarnih izdelkov. Številni posojilojemalci so zamudili svoje hipoteke, ki so sestavljale tržno ceno.
Čeprav začetne zgornje meje obrestnih mer še vedno obstajajo kot dodatna zaščita za posojilojemalce, ki jih skrbi šok izplačila, so danes hipotekarni izdelki z nastavljivo obrestno mero veliko manj pogosti.
Primer resničnega sveta zgornje meje začetne obrestne mere
Vzemimo za primer hipotetično 30-letno hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM), ki se lahko v prvih dveh letih začne s fiksno stopnjo 4, 5%. Na koncu prvega obdobja prilagoditve je začetna zgornja meja obrestne mere plus ali minus 2%, kar pomeni, da se obrestna mera prilagodi največ 6, 5% in ne nižja od 2, 5%. Po tem se bo obrestna mera prilagodila glede na to, kateri indeks je bil uporabljen na začetku posojila in marža. Razlika je največji razmik, za katerega prilagoditve ne bodo nihale čez.
Razmislite še o enem primeru, ko je posojilojemalec odnesel 30-letno hipoteko z nastavljivo obrestno mero, ki vsebuje začetno fiksno stopnjo 4, 5%, zgornjo mejo 2% začetne stopnje in 6% maržo. Maksimalno povečanje posojilojemalca bi bilo takrat 10, 5% v celotni dobi posojila.
