Kako deluje amortizacija nepremičnin

Vlaganje v nepremičnine za najem se lahko izkaže za pametno finančno potezo. Za začetek lahko najemna nepremičnina zagotavlja enakomeren vir dohodka, medtem ko gradite kapital in premoženje (v idealnem primeru) ceni. Obstajajo tudi davčne ugodnosti: odhodke od najemnine lahko odštejete od vseh zaslužkov iz najemnine in s tem znižate davčno obveznost. Večina stroškov premoženja za najem - vključno s hipotekarnim zavarovanjem, davkom na nepremičnine, stroški popravila in vzdrževanja, stroški domače pisarne, zavarovanje, strokovne storitve in potni stroški, povezani z upravljanjem, se odštejejo v letu, v katerem ste porabili denar.

Vendar pa še en ključni odbitek davka - tisti za amortizacijo - deluje drugače. Amortizacija je postopek, ki se uporablja za odštevanje stroškov nakupa in izboljšanja najemne nepremičnine. Namesto da bi v letu, ko kupite nepremičnino, kupili (ali izboljšali) en velik odbitek, se amortizacija odšteje porazdeli po življenjski dobi nepremičnine. Služba za notranje prihodke (IRS) ima zelo posebna pravila glede amortizacije, in če imate v najemu nepremičnine, je pomembno razumeti, kako postopek deluje.

Katera nepremičnina se lahko amortizira?

Po IRS lahko najemno nepremičnino amortizirate, če izpolnjuje vse naslednje zahteve:

• Ste lastnik nepremičnine. (Veljate za lastnika, tudi če je nepremičnina dolžna.) Nepremičnino uporabljate v svojem podjetju ali kot dejavnost, ki ustvarja dohodek. Lastnost ima določljivo uporabno življenjsko dobo, kar pomeni, da se nekaj izgubi, razpade, se navadi, zastara ali izgubi vrednost zaradi naravnih vzrokov. Posest naj bi trajala več kot eno leto.

Tudi če nepremičnina izpolnjuje vse zgornje zahteve, je ni mogoče amortizirati, če jo v istem letu damo v uporabo in jo odložimo (ali je ne uporabljamo več za poslovno uporabo). Zemljišče se ne šteje za amortizacijsko in na splošno ne morete amortizirati stroškov čiščenja, sajenja in urejanja okolice, saj te dejavnosti veljajo za del stroškov zemljišča.

Kdaj se začne amortizacija?

Odbitek amortizacije lahko začnete takoj, ko je nepremičnina dana v uporabo ali je pripravljena in na voljo za uporabo kot najem. Tu je primer: Najemno nepremičnino kupite 15. maja. Ko hišo delate več mesecev, pripravite ga za najem 15. julija, tako da začnete oglaševati na spletu in v lokalnih časopisih. Najdite najemnika in najem se začne 1. septembra. Ko je bila nepremičnina dana v uporabo - torej pripravljena za najem in zasedbo - 15. julija, bi hišo začeli amortizirati julija, ne septembra, ko začnete pobirati najemnino.

Še naprej amortizirate nepremičnino, dokler ni izpolnjen eden od naslednjih pogojev.

• Odšteli ste celoten strošek ali drugo osnovo v nepremičnini. Nepremičnino umaknete iz storitve, tudi če niste v celoti povrnili njene stroškov ali druge osnove. Nepremičnina se upokoji, če je ni več uporabljena kot donosna lastnina - ali če jo prodate ali zamenjate, jo spremenite v osebno uporabo, jo opustite ali je uničena.

Še naprej lahko zahtevate odbitek za amortizacijo za nepremičnine, ki so začasno "v mirovanju" ali se ne uporabljajo. Če opravite popravila po tem, ko se en najemnik preseli, na primer, lahko še vedno amortizirate nepremičnino, medtem ko jo pripravite za naslednjo.

Metoda amortizacije

Trije dejavniki določajo znesek amortizacije, ki ga lahko odštejete vsako leto: vašo osnovo v nepremičnini, obdobje vračila in uporabljeni način amortizacije. Vsaka stanovanjska najemna nepremičnina, dana v obratovanje po letu 1986, se amortizira z Modificiranim sistemom za pospešeno povračilo stroškov (MACRS), računovodsko tehniko, ki stroške (in amortizacijske odbitke) razširi na 27, 5 let, čas, ki ga IRS šteje za "življenjsko dobo". "Najemne nepremičnine.

Čeprav je pri izračunu amortizacije vedno priporočljivo sodelovati s kvalificiranim davčnim računovodjem, so naslednji koraki:

1. Določite osnovo nepremičnine: Osnova nepremičnine je njen strošek ali znesek, ki ste ga plačali (v gotovini, s hipoteko ali na kak drug način) za pridobitev nepremičnine. V osnovo so vključene nekatere pristojbine za poravnavo in zaključni stroški, vključno z zakonskimi provizijami, snemalnimi pristojbinami, anketami, davki na prenos, zavarovanjem naslova in zneskom, ki ga prodajalec dolguje, da se strinjate s plačilom (na primer za nazaj). Nekatere poravnalne pristojbine in stroški zapiranja ne morejo biti vključeni v vašo osnovo, vključno s premijami za požarno zavarovanje, najemnino v zvezi z zasedenostjo nepremičnine, ki se predčasno zapre, in stroški, povezanimi s pridobivanjem ali refinanciranjem posojila: točke, premije za hipotekarno zavarovanje, stroški kreditnega poročila, in stroški ocenjevanja. Ločite stroške zemljišča in zgradb: Ker lahko stroške stavbe samo amortizirate, ne pa zemljišča, morate določiti vrednost vsake, da se amortizira pravilen znesek. Če želite določiti vrednost, lahko uporabite pošteno tržno vrednost vsakega v času, ko ste kupili nepremičnino, ali pa številko določite na ocenjenih vrednostih davka na nepremičnine. Recimo, da ste kupili hišo za 110.000 dolarjev. Zadnja ocena davka na nepremičnine nepremičnino ocenjuje na 90.000 dolarjev, od tega 81.000 dolarjev za hišo in 9.000 dolarjev za zemljišče. Zato lahko hiši dodelite 90% (81.000 ÷ 90.000 USD) kupnine in 10% (9.000 ÷ 90.000 USD) kupnine za zemljišče. Določite svojo osnovo v hiši: Zdaj ko poznate osnovo nepremičnine (hiša plus zemljišče) in vrednost hiše, lahko v hiši določite osnovo. Z zgornjim primerom bi vaša osnova v hiši - znesek, ki ga je mogoče amortizirati - znašala 99.000 USD (90% od 110.000 USD). Vaša osnova na zemljišču bi znašala 11.000 USD (10% od 110.000 USD). Če je potrebno, določite prilagojeno osnovo: za določene dogodke, ki se zgodijo med časom nakupa nepremičnine in časom, ko ste pripravljeni za najem, boste morda morali povečati ali zmanjšati svojo osnovo. Primeri povečanj na osnovno vrednost vključujejo stroške morebitnih dodatkov ali izboljšav, ki imajo vsaj eno leto življenjske dobe pred začetkom uporabe nepremičnine, denar, ki ste ga porabili za obnovo poškodovane nepremičnine, stroške privedbe komunalnih storitev na lastnino in določene pravne takse.

Primeri znižanja osnove vključujejo plačila zavarovanja, ki jih prejmete kot škodo ali tatvino, izgubo nezgode, ki ni zajeta z zavarovanjem, za katero ste odšteli, in denar, ki ga prejmete za podelitev služnosti.

Kateri sistem uporabiti

Naslednji koraki vključujejo določitev, kateri od dveh MACRS se uporablja: splošni amortizacijski sistem (GDS) ali alternativni amortizacijski sistem (ADS). GDS velja za večino nepremičnin, ki so v uporabi, in na splošno jih morate uporabljati, razen če ne izvedete nepreklicnih volitev za ADS ali če zakon zahteva, da uporabljate ADS.

• Kvalificirano podjetje uporablja 50% časa ali manj, ima davčno oproščeno uporaboI financirano z oproščenimi davčnimi obveznicami, ki se uporabljajo predvsem v kmetijstvu

Na splošno boste uporabljali GDS, razen če nimate razloga za uporabo ADS-a. Ponovno priporočamo, da se posvetujete s kvalificiranim davčnim računovodjem, ki vam bo pomagal določiti najugodnejši način amortiziranja najemne nepremičnine.

Ko veste, kateri sistem MACRS velja, lahko določite obdobje obnovitve lastnosti. Obdobje obnovitve z uporabo GDS je 27, 5 let za nepremičnine za najem stanovanj. Če uporabljate ADS, je obdobje za obnovitev za isto vrsto nepremičnine 30 let za nepremičnine, ki se dajo v uporabo po 31. decembru 2017, ali 40 let, če jih postavite v službi pred tem.

Nato določite znesek, ki ga lahko vsako leto amortizirate. Ker večina stanovanjskih nepremičnin uporablja GDS, se bomo osredotočili na ta izračun.

Vsako polno leto nepremičnine v obratovanju boste amortizirali enak znesek: 3, 636% vsako leto, dokler nepremičnino še naprej amortizirate. Če bi bila nepremičnina v uporabi manj kot eno leto (na primer, maja ste kupili hišo in jo začeli oddajati v najem julija), bi tisto leto amortizirali manjši odstotek, odvisno od tega, kdaj je bila dana v uporabo. V skladu s tabelo GDS za stanovanjske najem IRS:

Januarja	3.485%
Februarja	3.182%
Marec	2.879%
April	2.576%
Maj	2.273%
Junij	1.970%
Julija	1.667%
Avgust	1.364%
Septembra	1.061%
Oktober	0, 758%
Novembra	0, 455%
December	0, 152%