Večkrat se zdi refinanciranje odličen način, da zmanjšate mesečna hipotekarna plačila in vam pustite več denarja za druge stvari. In lahko. Ko tehtate prednosti in slabosti, ne pozabite razmisliti, kako lahko ta korak vpliva na vašo neto vrednost. Razlog: Hipoteka je več kot mesečno plačilo. To je dolžniški instrument, ki se uporablja za financiranje sredstva. In da žargonski profesor profesorja računovodstva pomeni, da najem hipoteke zniža vašo neto vrednost.
Takole deluje ta obrazložitev: V bilanci stanja gospodinjstva je hipoteka obveznost. Tako se odšteje od sredstev gospodinjstva, da se ugotovi neto vrednost gospodinjstva. Preveč potrošnikov pade v past refinanciranja hipoteke, da bi znižalo mesečna plačila, ne da bi upoštevali, kako to refinanciranje vpliva na njihovo skupno neto vrednost. Se refinanciranje vašega doma kdaj izplača? Ali pa je to samo kratkoročno odpravljanje večje težave?
Obdobje vračila
Najbolj priljubljena metoda za določanje ekonomičnosti hipotekarnega refinanciranja vključuje izračunavanje enostavnega obdobja vračila. Ta enačba se izračuna tako, da se izračuna vsota mesečnih prihrankov pri plačilih, ki jih je mogoče realizirati z refinanciranjem v novo hipoteko po nižji obrestni meri in določitvijo meseca, v katerem je ta kumulativna vsota mesečnih plačilnih prihrankov večja od stroškov refinanciranja.
Recimo, da imate na primer 30-letno hipotekarno posojilo za 200.000 dolarjev. Ko ste ga vzeli, ste dobili 6, 5-odstotno fiksno obrestno mero, vaše plačilo v začetku meseca pa znaša 1.257 dolarjev. Če so fiksne obrestne mere zdaj 5, 5%, bi to lahko znižalo mesečno plačilo na 1, 130 USD, pri čemer bi prihranili mesečni prihranek 127 USD, kar je 1524 USD letno. (Značilno pravilo je, da če lahko znižate trenutno obrestno mero za 0, 75% do 1% ali višje, bi bilo smiselno razmisliti o refinanciranju.)
Nato morate zaprositi svojega novega posojilodajalca, da izračuna vaše skupne stroške zapiranja za morebitno refinanciranje. Če znašajo približno 2300 dolarjev, veste, da bi bilo obdobje vračila doma 1, 5 leta (2.300 dolarjev, deljeno s 1.524 dolarjev, je enako 1, 5 leti). Če nameravate v domu bivati dve leti ali dlje, je refinanciranje smiselno, vsaj glede na preprosto metodo obdobja vračila.
Ključni odvzemi
- Preprosta metoda obdobja vračila se pogosto uporablja za izračun meseca, ko so kumulativni prihranki lastnika stanovanja večji od stroškov refinanciranja. Bolj finančno zanesljiv način izračunavanja stroškov refinanciranja je upoštevanje vpliva na neto vrednost vašega gospodinjstva. Kadar odločitev o refinanciranju resnično postane ekonomična, mora lastnik stanovanja primerjati preostali amortizacijski razpored obstoječe hipoteke z amortizacijskim načrtom nove hipoteke.
Refinanciranje vpliva na neto vrednost vašega gospodinjstva
Vendar ta metoda prezre bilanco stanja gospodinjstva in skupno enačbo neto vrednosti. Dve glavni stvari nista upoštevani:
- Glavno stanje obstoječe hipoteke v primerjavi z novo hipoteko se ne upošteva. Posojilo ni brezplačno. Stroške refinanciranja je treba plačati iz žepa ali v večini primerov prerazvrstiti v glavno stanje nove hipoteke. Ko se hipotekarni saldo poveča s transakcijo refinanciranja, se povečuje obveznost na bilanci stanja gospodinjstva in, če so vse ostale stvari konstantne, se neto vrednost gospodinjstva takoj zmanjša za znesek, ki je enak stroškom refinanciranja. Refinanciranje 30-letne hipoteke če ostane 25 let, dokler se ne izplača v novo 30-letno hipoteko, boste morda plačali skupne obresti v času trajanja nove hipoteke, čeprav je obrestna mera za novo hipoteko nižja od obrestne mere, kot bi jo plačati v preostalih 25 letih obstoječe hipoteke.
Poglejte dejanske stroške refinanciranja
Bolj finančno dober način za določitev ekonomičnosti refinanciranja, ki vključuje dejanske stroške refinanciranja v neto enačbo gospodinjstev, je primerjava preostalega amortizacijskega načrta obstoječe hipoteke z amortizacijskim načrtom nove hipoteke.
Amortizacijski načrt nove hipoteke bo vključeval stroške refinanciranja glavnice. (Če se bodo stroški refinanciranja plačali iz žepa, bi bilo treba od enakega zneska glavnice hipoteke odšteti isti znesek v dolarju, ki temelji na predpostavki, da če se transakcija refinanciranja ne bo izvedla, bi denar, ki ga boste plačali, stroški namesto tega bi se lahko uporabila za poplačilo glavnice obstoječega posojila.)
Odštejete mesečne prihranke pri plačilu med obema hipotekama od glavnice novega hipoteke. (To storimo zato, ker bi teoretično lahko mesečne prihranke, pridobljene z refinanciranjem, uporabili za zmanjšanje glavnice nove hipoteke.) Mesec, v katerem je spremenjena glavnica stanja nove hipoteke manjša od glavnice obstoječe hipoteka je mesec, v katerem je bilo doseženo resnično ekonomično obdobje vračila za refinanciranje, ki temelji na neto vrednosti gospodinjstva.
Mimogrede, amortizacijske kalkulatorje lahko najdete na večini hipotekarnih spletnih mest. Rezultate lahko kopirate in prilepite v program preglednic in nato opravite dodaten izračun odštevanja mesečnih razlik v plačilu od glavnice novega hipoteke.
Z zgoraj opisanimi izračuni je bila izvedena refinancirana analiza obstoječe hipoteke s fiksno obrestno mero 7%, 25 let do odplačevanja in glavnice v višini 200.000 USD v novi 30-letni hipoteki s fiksno obrestno mero 6, 25% stroški refinanciranja v višini 3.000 ameriških dolarjev (ki bodo vključeni v glavno stanje nove hipoteke) dajejo naslednje rezultate:
Če za določitev ekonomičnosti refinanciranja v zgornjem primeru uporabimo preprosto analizo obdobja vračila, so kumulativni prihranki mesečnega plačila večji od 3000 USD stroškov refinanciranja, ki se začnejo v 19. mesecu. Z drugimi besedami, metoda preprostega obdobja vračila nam pove, da če lastnik stanovanja pričakuje, da bo imel novo hipoteko 19 ali več mesecev, refinanciranje je smiselno.
Če pa uporabimo pristop neto vrednosti, odločitev o refinanciranju ne bo postala ekonomična šele v 29. mesecu, ko bo glavni znesek nove hipoteke, zmanjšan za kumulativni prihranki mesečnega plačila, manjši od glavnice obstoječe hipoteke. Neto vreden pristop nam pove, da traja 10 mesecev dlje kot enostavni čas izplačila, preden je refinanciranje ekonomično.
Drugi dejavniki
Upoštevajte, da se v obdobjih, ko domače vrednosti upadajo, mnogi domovi ocenjujejo za veliko manj, kot so bili prej vredni. To lahko povzroči, da v vašem domu nimate dovolj lastniškega kapitala, s katerim bi zadostili 20-odstotni polog za novo hipoteko in zahtevali, da dobite večji denarni polog od pričakovanega. Zahteva lahko tudi sklenitev zasebnega hipotekarnega zavarovanja, kar bo na koncu povečalo mesečno plačilo. V teh primerih tudi pri znižanju obrestnih mer resnični prihranki morda ne bodo znašali veliko.
Spodnja črta
Z izračunom dejanske ekonomičnosti refinanciranja hipoteke lahko natančno določite, s kakšnim dejanskim obdobjem vračila se morate spoprijeti. Krčenje številk zahteva nekaj dela, vendar to lahko stori vsakdo.
Še posebej, če načrtujete selitev v naslednjih nekaj letih, vam bo nekaj minut za izračun dejanske ekonomije refinanciranja hipoteke zelo pomagalo, da ne bi poškodovali svoje neto vrednosti za tisoče dolarjev. In če se bo res zdelo, da se vam bo refinanciranje izplačalo, boste imeli veliko jasnejše razumevanje, kdaj natančno začnete izkoristiti to potezo.
