Kaj je združenje lastnikov domov - HOA?
Združenje lastnikov stanovanj (HOA) je organizacija v oddelku, načrtovani skupnosti ali kondominiju, ki določa in uveljavlja pravila za nepremičnine in njihove prebivalce. Tisti, ki kupijo nepremičnine v pristojnosti agencije HOA, samodejno postanejo člani in morajo plačati pristojbine, znane kot pristojbine HOA. Nekatera združenja so lahko zelo omejujoča glede tega, kaj lahko člani počnejo s svojimi lastnostmi.
Razumevanje HOA
Združenja lastnikov stanovanj tvorijo skupnosti z enodružinskimi domovi ali stavbami z več enotami, na primer kondominiji. Kot že ime pove, so HOA sestavljeni in vodijo prebivalci skupnosti. Članstvo v HOA je ponavadi pogoj za nakup stanovanja v skupnosti. Običajno je ustanovljen HOA za določanje in uveljavljanje pravil glede nepremičnin v pristojnosti.
HOA ima upravni odbor ali guvernerje, ki so izvoljeni za izvrševanje in nadziranje pravil in predpisov agencije. Ministrstvo za notranje zadeve običajno opiše svoja pravila v dokumentu, imenovanem Izjava o sporazumih, pogojih in omejitvah (CC & Rs), ki določa lastnike in njihove lastnosti. Pogoji lahko vključujejo strukturne omejitve, na primer dovoljeno vrsto ograj ali pokrajino, ali manjše izbire, kot je barva barve na hiši. Ta dokument ponavadi navaja tudi kazni za kršitev CC & Rs, ki lahko vključujejo pristojbine, prisilno izpolnjevanje obveznosti ali v nekaterih primerih pravdne spore.
Ključni odvzemi
- Združenje lastnikov stanovanj (HOA) je organizacija, ki oblikuje in uveljavlja pravila in smernice za enoto, načrtovano skupnost ali izgradnjo kondominija. Stanovalci skupnosti so člani HOA in nekateri zahtevajo obvezno članstvo. Z upravnim odborom jih HOA zbirajo mesečno ali letne pristojbine za plačilo skupnih prostorov in vzdrževanja objektov. HOA lahko kaznuje globe in celo zastavne pravice za lastnike stanovanj, ki ne izpolnjujejo zahtev.
9 nasvetov za ravnanje z združenji lastnikov domov
HOAs proti združenjem skupnosti
Večina HOA-jev je vključenih in zato veljajo državni zakoni. Nekatere države menijo, da so HOA, ki temeljijo na kondominiju, pogosto imenovane "kondominijske skupnosti" in organizacije, ki upravljajo zadruge - zadružne odbore -, ločene od HOA, ker se lastniški interesi razlikujejo. "Združenje v skupnost" je širši krovni izraz, ki zajema vse take organizacije.
Upoštevajte, da HOA ni POA. Združenje lastnikov nepremičnin ali POA je na splošno širša kategorija, ki zajema ljudi, ki želijo izboljšati svoje skupnosti in nepremičnine. Domača stanovanja imajo ponavadi stroge orise za nepremičnine, ki so v njihovi pristojnosti, in običajno je veliko pravil, medtem ko so POA sestavljeni ne samo od lastnikov stanovanj - kar je HOA -, temveč od vseh v skupnosti, ki se zanimajo za nepremičnine v njihovi coni.
Inštitut za združenja skupnosti, trgovinska organizacija, ki lobira zakonodajne organe v imenu HOA-jev, ocenjuje, da je bilo leta 2018 v ZDA med 346.000 in 348.000 združenj skupnosti z več kot 70 milijoni prebivalcev.
Prednosti HOA
HOA zagotavlja predpise in smernice za skupnost. Ti standardi so ukrepi, ki jih je treba oziroma bi jih bilo treba izvesti z namenom ohranjanja in povečanja premoženjskih vrednot skupnosti. Pogosto so na videz usmerjeni v čistočo, stanje in popravila. Včasih so zasnovani tako, da ohranjajo enakomeren videz vključenih lastnosti ali skupnosti kot celote.
Storitve upravljanja HOA lahko nudijo ugodnosti, kot so urejanje okolice, parkirišča in objekti, kot so bazeni, teniška igrišča ali prostori za zabave, ki so na voljo vsem članom HOA. Nekatere pristojbine HOA krijejo stroške zbiranja smeti in odvoza snega.
Na bolj teoretični ravni so HOA simboli samoupravljanja in demokracije. Kdo je bolje voditi skupnost, ki jo imajo ljudje, ki živijo v njej - v nasprotju z nekim odsotnim najemodajalcem?
Prednosti
-
Nastavite in uveljavite pravila skupnosti
-
Zaščitite vrednosti lastnosti
-
Zagotovite storitve, udobja in zmogljivosti
-
Ponudite samoupravljanje
Slabosti
-
Določite pristojbine, pristojbine in odmerke
-
Uveljavite omejevalne predpise
-
Delujte neučinkovito
-
Upravljanje ljubiteljsko ali nemočno
Slabosti HOA
Negativna stran HOA se začne z visokimi stroški pridružitvenih pristojbin, ki bi lahko preprečevali potencialne kupce. Tudi pravila in predpisi HOA se lahko zdijo nerazumni, samovoljni ali preveč omejujoči za nekatere lastnike stanovanj, ki si želijo svobode prilagajanja svojih lastnosti.
Čeprav je samoupravljanje lep koncept, teoretično v praksi morda ne bo šlo dobro. Člani upravnega odbora HOA, ki so običajno prostovoljci, se ne ukvarjajo z upravljanjem nepremičnin, ukvarjanjem s kompleksnimi finančnimi vprašanji ali s prizadevanjem za združitev razpršenih skupin ljudi v skupno stvar. V marsičem je združenje skupnosti podobno majhnemu podjetju ali neprofitni ustanovi. Ker morajo HOA doseči soglasje glede odločitev o skupni lastnini, kot so vzdrževanje in nadgradnje, so lahko konflikti med člani HOA rešeni.
Primer resničnega sveta HOA
Včasih so na udaru lastnikov stanovanj naslovnice - in potovanje v državno zakonodajo.
Tri leta - od aprila 2019 - lastnik domovanja v Indianapolisu in njegov HOA priklepata rogove nad sončne panele na njegovi strehi. Da bi v celoti zajeli sončno energijo, se mora 28.000 ameriških dolarjev obrniti proti jugu - smer, ki jo HOA ne bo dovolila, češ da so preveč vidne na ulici in drugim sosedom.
Jezik v pacienti HOA omogoča panojem, vendar je nejasen glede na njihovo umestitev. Lastnik stanovanj s podporo več zakonodajalcev države poskuša sprejeti predlog zakona o generalni skupščini v Indiani, ki bi HOA prepovedal, da bi kakorkoli omejevali sončne panele ali pa jih nameščali.
Posebno upoštevanje: pristojbine
Združenja lastnikov stanovanj imajo pomembno finančno in pravno moč nad lastniki nepremičnin, ki so v njihovi pristojnosti. HOA zbirajo mesečne članarine ali letne pristojbine za plačilo vzdrževanja skupnih prostorov, kot so parki, pralnice, dvigala in bazeni. Običajne pristojbine za HOA znašajo od 200 do 400 dolarjev na mesec, vendar se lahko za nižje skupnost gibljejo od manj kot 100 do 10.000 dolarjev.
Pristojbine HOA pogosto prispevajo tudi v rezervni sklad združenja, ki je namenjen večjim projektom prenove ali nujnemu koriščenju. Poleg rednih pristojbin ali dajatev HOA lahko lastnikom domov naložijo tudi posebne ocene, kadar združenje nima dovolj rezerv za plačilo nepričakovanih popravil na skupnih površinah, kot so pločniki ali parkirišča.
Odbor HOA, ki je običajno odgovoren za finance organizacije, nadzira zbiranje in upravljanje sredstev. Skupaj z določitvijo pristojbin in odmerov lahko odbor izreče globe lastnikom stanovanj, ki kršijo pravila ali poškodujejo skupne prostore. HOA lahko poleg izrekanja kazni naložijo tudi zastavno pravico na nepremičnini, če lastnik stanovanja resno zaostaja za svojo dajatev. Obstoječe zastavne pravice HOA lahko otežijo prodajo doma, razen če niso odobreni.
