Kazalo
- Kaj je vzvod?
- Načini dostopa do vzvoda
- Primer finančnega vzvoda
- Nevarnosti vzvoda
- Proti izkoriščanju številnih lastnosti
- Izogibanje tveganjem vzvoda
- Spodnja črta
Vlaganje v nepremičnine je postalo priljubljen način za diverzifikacijo vašega naložbenega portfelja. Kamor koli pogledamo, nas nenehno opominjajo prednosti nakupa nepremičnin, od številnih oglaševalcev do seminarjev o nepremičninah ali domačih razstav, ki kažejo na neverjetno vrednost upravljanja ali prestavljanja najemnih nepremičnin.
Ampak to ni tako enostavno. Navsezadnje nakup nepremičnine ne nalaga vlaganja v zaloge - tu in tam ne moreš le malo odložiti in postati lastnik nepremičnine. Za nakup potrebujete kapital. In postopek je pogosto lahko dolg in izvlečen. Da ne omenjam vseh tveganj, zlasti če ne opravite svojih raziskav. Toda ali obstaja način, da pridete na trg s povečanjem neto vrednosti? Poskusite uporabiti vzvod v svojo korist. S tem lahko malo odložite denar in dolg uporabite za uresničitev donosa.
Preberite nadaljevanje, če želite izvedeti več o tem, kako lahko s finančnim vzvodom povečate neto vrednost nepremičnin, pa tudi o nekaterih povezanih tveganjih. (Za več informacij glejte Net Worth Tracker.)
Ključni odvzemi
- Finančni vzvod uporablja izposojen kapital ali dolg za povečanje potencialne donosnosti naložbe. V nepremičnine je najpogostejši način, da naložbo vzamete z lastnim denarjem ali s hipoteko. Dajanje finančnih sredstev deluje v vašo korist, ko vrednosti nepremičnin narastejo, vendar to lahko tudi povzročijo izgube, če vrednosti upadajo. Izognite se tveganju, tako da sprejmete trdne naložbene odločitve in upoštevate plačila hipoteke, prosta delovna mesta in težko gospodarstvo.
Kaj je vzvod?
Finančni vzvod je uporaba različnih finančnih instrumentov ali izposojenega kapitala - z drugimi besedami, dolga - za povečanje potencialnega donosa naložbe. Pogosto se uporablja tako na Wall Streetu kot na Main Streetu, ko govorimo o trgu nepremičnin. Finančni vzvod je tehnika, ki jo uporabljajo ljudje in podjetja za povečanje možnosti za donos, hkrati pa povečuje tudi slabost morebitnih tveganj, če stvari ne uspejo.
Čeprav je možen dober donos, je mogoče, denimo, ko se cene nepremičnin dvignejo, z uporabo vzvodov lahko dvorezen meč. To je zato, ker lahko pride tudi do izgub, če se naložba premakne v nasprotno smer. Pri cenah nepremičnin se izgube zgodijo, ko cene upadajo.
Načini dostopa do vzvoda
Najlažji način dostopa do finančnega vzvoda je uporaba lastnega denarja. V primeru hipoteke vam standardni 20-odstotni akontacijski znesek dobi 100% hiše, v kateri želite živeti. Nekateri programi financiranja vam omogočajo še manj denarja.
Učinek: povečanje neto vrednosti nepremičnin
Primer finančnega vzvoda
Razmislite o skupni zahtevi za nakup nepremičnin v višini 20% polog. To je 100.000 dolarjev za nepremičnino v vrednosti 500.000 USD. Kupec s tem, ko je odložil le 20% denarja in preostanek zadolžil, v bistvu porabi razmeroma majhen odstotek svojih lastnih sredstev. Večino torej zagotavlja posojilodajalec. Zato vlagatelji v nepremičnine preostalih 80% nakupne cene pogosto navajajo kot denar drugih ljudi.
Predpostavimo, da nepremičnina ceni 5% na leto. To pomeni, da bo neto posojilojemalec v samo 12 mesecih zrasel na 525.000 dolarjev. Primerjava tega dobička z dobičkom od nakupa, opravljenega takoj, brez kakršnega koli posojila, poudarja to vrednost strategije finančnega vzvoda. Na primer, isti posojilojemalec bi lahko uporabil 100.000 dolarjev za nakup v celoti plačanega premoženja v vrednosti 100.000 USD.
Ob predpostavki enakih 5-odstotnih cenitev bi se kupčeva neto vrednost od nakupa na nepremičninski nepremičnini v višini 100.000 dolarjev v 12 mesecih povečala za 5000 dolarjev v primerjavi z 25.000 dolarji za dražje nepremičnine. Razlika v vrednosti 20.000 USD kaže na potencialno povečanje neto vrednosti, zagotovljeno z uporabo finančnega vzvoda. Zdaj si oglejte 5-odstotni dobiček vsako leto v 20 letih. Uporaba finančnega vzvoda lahko sčasoma zelo pomembno in zelo pozitivno vpliva na vašo neto vrednost.
Nevarnosti vzvoda
Zdaj pa za slabo novico. Vse to se sliši super, vendar obstaja slaba stran. Finančni vzvod lahko deluje proti vam, prav toliko kot lahko deluje v vašo korist. Če želite pokazati, ponovimo prejšnji primer. Če za nakup stanovanja v vrednosti 500.000 dolarjev porabite 100.000 dolarjev, cene nepremičnin na vašem območju pa se že nekaj let zapored znižujejo, vzvod deluje v obratnem položaju. Po prvem letu bi lahko bila vaša nepremičnina v vrednosti 500.000 dolarjev vredna 475.000 dolarjev, če bi se pocenila za 5%. Če se cene nadaljujejo po isti poti, bi lahko bila vaša nepremičnina vredna 451 250 USD - izguba lastniškega kapitala v višini 48.750 USD.
Tako kot lahko vzvod deluje v vašo korist, lahko deluje tudi proti vam.
Po istem 5-odstotnem scenariju znižanja cen, če bi teh 100.000 dolarjev porabili za nakup denarja za 100.000 dolarjev za vse gotovine, bi kupec izgubil le 5000 dolarjev, ko so cene stanovanj v prvem letu padle - precej manj kot pri dražjem domu.
Na nepremičninskih trgih, kjer cene močno padejo, lahko lastniki stanovanj končajo zaradi več denarja, kot je hiša dejansko vredna. Za vlagatelje lahko znižanje cen zmanjša ali celo odpravi dobiček. Če tudi najemnine padejo, je rezultat lahko nepremičnina, ki je ni mogoče najeti po ceni, ki bo krila stroške hipoteke in druge stroške. Če razmišljate o najemodajalcu, morate upoštevati veliko dejavnikov.
Proti izkoriščanju številnih lastnosti
Težave postajajo še večje, ko je vpletenih več enot, saj vlagatelji v poslovne nepremičnine pogosto odložijo čim manj denarja. Cilj je, da svoj denar izkoristite tako, da prevzamete nadzor nad 100% premoženja, hkrati pa odložite le 20% vrednosti. Razmislite o 500.000 USD v našem prejšnjem primeru. povejmo le, da gre za majhno stanovanjsko stavbo. Ker je bila kupljena s 100.000 dolarji kot predplačilo, če se vrednost stavbe zniža za 30%, je nepremičnina vredna le 350.000 dolarjev, vendar mora investitor še vedno plačati obresti in glavnico na celotni vrednosti posojila v višini 400.000 dolarjev.
Če bi znesek, ki ga investitor dobi v najemnino, tudi upadel, bi lahko bil rezultat nepremičnine privzeti. Če vlagatelj porabi denarni tok iz te nepremičnine za plačilo hipoteke na drugih nepremičninah, bi lahko izguba dohodka povzročila domino učinek, ki se lahko konča s celotnim portfeljem pri zaprtju enega slabega posojila na eni nepremičnini.
Izogibanje tveganjem vzvoda
Zdaj, ko ste se naučili o osnovah uporabe nepremičnin in nekaterih pasti, se vam zdi, da je s to tehniko nemogoče dober donos. Ne skrbite - le stvar uporabe zdrave pameti. Tako kot vsaka naložba tudi nepremičnine tvegajo. Čeprav lahko izkoristite vzvod v svojo korist, je nekaj ključnih stvari, ki jih želite zagotoviti, da se boste izognili temu, da bi vam zagotovili boljšo prednost na trgu.
Najprej ne predvidevajte, kaj se bo zgodilo, preden se bo zgodilo. Ne morete vedno uporabljati preteklih rezultatov kot pokazatelja, kaj se bo zgodilo v prihodnosti, zlasti na trgu stanovanj. Če vidite, da so se vrednosti lastnosti na določenem območju povečale za 5% do 10% v določenem obdobju, to ne pomeni, da se bodo nadaljevale po isti poti.
Nato si sami pripišite proračun in veste, v kaj se vključujete. Če odložite nižjo polog, bo znesek vašega posojila višji. To pomeni, da boste morali opraviti večje hipotekarno plačilo. Morda boste morali upoštevati nižje stopnje prostih delovnih mest, zaostreno gospodarstvo, slabe najemnike - vse to bo padlo na vas. Navsezadnje ste še vedno odgovorni za plačilo hipoteke, zato morate poskrbeti, da se boste lahko v vsaki situaciji držali na vodi.
Spodnja črta
Podobe takšnih nakupov, ki jih izkoriščajo, se spomnijo tistih oglaševalcev pozne noči, kjer mirni govorci namigujejo, da lahko z nakupom nepremičnin zaslužite milijone dolarjev brez denarja. Čeprav je mogoče, ne priporočamo, da se podate po tej poti.
Na srečo vam tega ni treba. Obstaja manj eksotičnih načinov uporabe finančnega vzvoda, ki omogočajo nakup nepremičnin z razmeroma majhnim zneskom navzdol - sploh ni denarja. Čeprav v resnici morda ne mislijo na to kot vzvod, večina ljudi to stori, če hipoteko vzame pri nakupu stanovanja. Posojilo jim vračajo v obdobju let ali desetletij, ob tem pa uživajo v uporabi nepremičnine. Morala zgodbe je, da je vzvod običajno orodje, ki deluje dobro - kadar se uporablja preudarno.
