Se bodo obnove vašega doma izplačale?

Obnova določenih površin enodružinske hiše je odličen način, da lastniki domov dodajo večjo funkcionalnost in lepoto nepremičnini na račun nekoga drugega. Z izbiro pravega projekta za povečanje vašega bivalnega prostora lahko pomemben del stroškov prenesete na bodoče lastnike v obliki povečanih vrednosti premoženja.

Ključni odvzemi

• Obnova lahko poveča donosnost naložbe v hišo. Lesene palube, zamenjava oken in nadgradnje kuhinje in kopalnice ponavadi ustvarijo najvišji donosnost naložbe. Za povrnitev stroškov morajo projekti preoblikovanja na splošno odpraviti oblikovno ali strukturno napako, da lahko povrnejo stroške gradnje. Stroške obnove najemnih nepremičnin je mogoče povrniti med prodajo, pa tudi z zvišanimi najemnimi cenami, ki jih zapovedujejo posodobljeni domovi. Posojila za lastniški kapital so eden od načinov za financiranje projektov obnove, saj omogočajo samo plačilo obresti, dokler se nepremičnina ne proda in povrne stroške. Ena največjih napak pri prenovi je izboljšanje stanovanja, ki je precej nad povprečjem za sosednje hiše. Cene na domu ponavadi odražajo okus lokalnih kupcev in znesek, ki so ga pripravljeni plačati.

Kaj je treba upoštevati pred prenovo

Donosnost naložbe (ROI) katerega koli projekta prenove je odvisna od lokalnih značilnosti trga, stanja na trgu stanovanjskih nepremičnin, ko se nepremičnina prodaja, in kakovosti opravljenega dela. Zgodovinsko in povprečno so nekateri projekti, na primer dodajanje lesene palube, nadgradnje kuhinje in kopalnice ter zamenjava oken, pokazali največjo donosnost naložbe, ne glede na lokacijo nepremičnine ali stanje na trgu stanovanjskih nepremičnin.

Večje prenove niso vedno boljše, saj poraba več ne zagotavlja vedno večje vrednosti.

Vendar če projekt preoblikovanja ni zasnovan za odpravljanje strukturnih težav ali pomanjkljivosti oblikovanja, je malo verjetno, da bo lastnik stanovanja zaslužil več kot stroški gradnje. Če je povrnitev stroškov tako pomemben dejavnik kot povečan užitek od izboljšanja nepremičnine, bi morali lastniki stanovanj upoštevati okuse bodočih kupcev, ko se bodo odločili, katere projekte bodo nadaljevali.

Za vlagatelje, ki so preoblikovali najemne nepremičnine, je mogoče stroške za njihovo izboljšanje izterjati ne le v času prodaje, temveč tudi z zvišanimi najemnimi cenami, ki jih določajo posodobljene rezidence.

Kljub temu morajo lastniki stanovanj paziti, katere projekte bodo izbrali za dokončanje, saj je potencialno povečanje vrednosti mogoče uresničiti le, če bodo kupci pripravljeni plačati prenovo.

Upoštevajte svojo lokacijo

Pri obravnavi katere koli vrste projektov je nujno zagotoviti, da so izvedene izboljšave primerne za posamezno vrsto stanovanja in območje lokalne lastnine. Ena napaka, ki jo lastniki stanovanj pogosto delajo, je izboljšati svoje domove precej nad povprečjem sosednjih hiš. Kupce privlačijo določene soseske zaradi storitev, ki se nahajajo v bližini, in ker hiše na tem območju prodajajo znotraj cenovnega razreda tega kupca. Čeprav je hiša, ki je izboljšana precej nad drugimi v bližini, morda še vedno deležna enake obrestne mere v primerjavi z drugimi, ki se tržijo, je malo verjetno, da bo dodelila premijo precej nadpovprečno samo zaradi dodatnih izboljšav.

Nepremičninski agenti bodo vedeli, kdaj so povečanja odstotne vrednosti višja za stanovanja s povprečno ali pod povprečjem v določeni soseščini in nižja za hiše, ki so cene na vrhu svojih trgov. V teh obdobjih povečane gospodarske aktivnosti in večjega povpraševanja po nepremičninah bodo izboljšave najbolj vplivale na tržno vrednost stanovanja.

Čas bo vplival tudi na izboljšanje sposobnosti povečanja vrednosti nepremičnin. Izvedba strukturnih ali oblikovnih izboljšav, kot so gradbeni dodatki ali dodelava surovega prostora, bo dodala vrednost za daljši časovni okvir kot recimo posodobitve kuhinj in kopalnic ali tehnološke izboljšave, kot so novi klimatski sistemi, ker slednji navadno zastarejo. čez čas.

Geografska lega bo imela tudi velik vpliv na najhitrejšo ali največjo donosnost projektov. Na primer, čas vzdrževanja in stroški bazenov v tleh otežujejo izterjavo stroškov namestitve in v nekaterih primerih zmanjšajo skupno vrednost stanovanja. Vendar pa to ne more biti v južnih regijah ZDA, kjer daljša obdobja izjemno vročega vremena naredijo bazene dragocen dodatek za nekatere lastnike domov.

Kako lahko vlada pomaga

Ker je hipotekarne obresti mogoče odšteti od davka od dohodka, bo stric Sam pomagal subvencionirati izboljšanje stanovanja, zato bodo stroški gradnje še manj obremenjujoči za lastnike nepremičnin.

Lastniki nepremičnin, ki so v svojih domovih nabrali ustrezen kapital, lahko za manj tveganj uporabijo finančne instrumente, na primer refinanciranje izplačila ali posojilo iz naslova lastniškega kapitala, za financiranje svojih gradbenih projektov. Z uporabo teh metod bi bila edina denarna sredstva, ki so potrebna za dokončanje načrtovanih projektov, plačila obresti za vzdrževanje posojil, ki so v večini primerov davčno priznana. Glavnica se lahko povrne, ko se nepremičnina dokončno proda.

Projekt vrne naložbe

Končni razlog, da se kot lastnik stanovalca lotiš katerega koli projekta prenove doma, je užitek, ki ga dobiva življenje v posodobljenem domu. Za tiste, ki upajo, da bodo s preoblikovanjem tudi pridobili, obstaja več virov, ki ponujajo vpogled v pričakovano povračilo pri določenih projektih. Revija REALTOR® na primer objavi letno poročilo o stroških in vrednosti, v katerem primerja stroške običajnih projektov preoblikovanja in pokaže povračilo, ki ga lahko pričakujejo lastniki domov. Te ocene povračila temeljijo na takratnih trgih stanovanjskih nepremičnin in na povprečnih stroških gradnje.

Tabela 1 vsebuje ocene v povprečju na nacionalni ravni, vendar lahko lastniki domov najdejo natančnejše informacije na spletnem mestu Remodeling Online, ki nudijo enake ocene za različna geografska območja ZDA. Ti povprečni razponi povračil za najpogostejše projekte preoblikovanja bodočim prodajalcem omogočajo široko navedbo, kateri projekti imajo največja verjetnost vrnitve glavnine stroškov projekta v prodajo. Razlike v povprečnih izterjavah pojasnjujejo obseg in kakovost opravljenega dela, manjši, manj uporabni projekti pa so na spodnjem koncu obsega.

Povprečni povračilo stroškov prenove / predelave
Prenova / prenova	Izterjava povprečnih stroškov
Dodatek za lesene palube	80-85%
Zamenjava tiru	75-83%
Manjša kuhinja Preoblikovanje	75-83%
Zamenjava oken	75-80%
Kopalnica Remodel	70-78%
Glavni kuhinjski preoblikovanje	70-78%
Pregradnja podstrešja spalnice	65-76%
Preoblikovanje kletnih prostorov	65-75%
Dve zgodbi dodatek	65-74%
Garažni dodatek	60-70%