Kakšna je bila kriza zaprtja?
Kriza zaprtja je bila obdobje drastično povečanih zasegov premoženja na ameriškem stanovanjskem trgu med letoma 2007 in 2010. Kriza izključitve je bila eden od vidikov finančne krize in velike recesije, ki se je razvijala v tem obdobju. K krizi so prispevali prekomerno podaljšanje hipotekarnih posojil, zapletene sheme listinjenja hipotekarnih dolgov in hitro povečanje števila izključitev (v panogi, ki je slabo pripravljena, da bi jih vse obdelala).
Ključni odvzemi
- Kriza izključitve je bila obdobje drastično povečanih zasegov premoženja na ameriškem stanovanjskem trgu med letoma 2007 in 2010. Pred hipotekarnimi in med kriznimi podjetji so hipotekarna podjetja obdelala veliko število posojil brez ustreznega pregleda informacij, ki jih spremljajo. Ta nereden postopek je včasih vodil banke izključujejo napačno lastnino, napačno izračunajo vrednosti doma in v nekaterih primerih dajejo odvetnikom za lastnike domov, ki se soočajo z izključitvijo, možnost, da zadevo v celoti izpravijo. za obvladovanje širokega porasta neplačil je vse prispevalo k krizi.
Razumevanje krize izključitve
Izključitev je pravni postopek, ki se zgodi, ko lastnik stanovanja ne plača hipoteke v celoti in glavnice. Če ta težava ni odpravljena v določenem roku, ima posojilodajalec pravico izseliti lastnika stanovanja, prevzeti nadzor nad lastnino in jo nato prodati.
Kriza zaprtja je dosegla vrhunec v septembru 2010, ko je bilo v enomesečnem obdobju zasedenih približno 120.000 domov. Vendar pa so njegove korenine bile v upadu stanovanjskega trga, ki se je začel v začetku leta 2007 in se razcvetel v krizo, ko je Lehman Brothers septembra 2008 razglasila bankrot.
Presežek hipotekarni kredit
Prekomerno nizke obrestne mere zaradi ekspanzivne denarne politike v ameriški Federal Reserve, skupaj s pro-stanovanjsko politiko izvršne oblasti, so v 2000-ih ustvarile razmah pri nakupu stanovanj in podaljšanju kreditov za hipoteke na domu. To je privedlo do naceloma skritega ali neobstoječega nadzora nad zavarovanjem procesi, kot so posojilodajalci, ki so lačni provizij, nepremišljeno izpraznili horde tveganih hipotekarnih hipotek na včasih plenilske pogoje ljudem z nizkimi dohodki in kreditno sposobnostjo. Ta proces je bil olajšan z inovacijo listinjenja hipotekarnih dolgov, ki je posojilodajalcem omogočila, da tveganje teh posojil prenesejo na vlagatelje in nadaljujejo s posojanjem.
Obseg hipotekarnega dolga glede na sposobnost gospodarstva za poplačilo se je hitro povečal. Skupni hipotekarni dolg v ZDA je v 1. četrtletju 2008. presegel bruto domači proizvod (BDP) ZDA. Prej se je to razmerje (skupni hipotekarni dolg v BDP) v večjem delu 20. stoletja gibalo med približno 30–60%.
Sekjuritizacija dolgov
Hipotekarne banke so pogosto doplačevale provizije in nato takoj prodale posojila pogosto nepazljivim finančnim institucijam, ki pa niso posojila ustrezno izvedle. Hipoteke so bile listinjene v hipotekarne vrednostne papirje in bolj zapletene instrumente, za katere so takrat veljali, da so ustrezno orodje za obvladovanje neplačanega tveganja katere koli hipoteke, tako da jo kombinirajo z drugimi posojili, da se učinkovito združi tveganje in nato razdeli na vse. imetniki izdanega vrednostnega papirja. Poleg tega, da na koncu ni zadostno orodje za obvladovanje tveganj (zlasti ko so praktično vse cene stanovanj padle in so privzete obveznosti postale razširjene), je listinjenje posojil v mnogih primerih zakrivalo povezave med posojili in posojilojemalci.
Povečanje izplačil
Ko so v letu 2006 Zvezne rezerve začele pritiskati na denarne zavore in upočasniti ogromen tok kreditne ekspanzije, so se v industriji začele pojavljati težave. Zaostreni kreditni pogoji so posojilodajalcem oteževali nadaljnje razširjanje hipotek in postavili hipoteke s prilagodljivimi obrestnimi merami manj dostopnim za obstoječe posojilojemalce. Med letoma 2006 in 2008 so se stopnje zamudnosti stanovanjskih posojil več kot podvojile in se bodo še naprej dvigovale do leta 2010, ko se je kriza širila.
Ko so se privzete obveznosti povečale, so se banke nenadoma znašle pred toliko dogodki zaprtja, da jih niso mogle učinkovito obdelati. Pred krizo in med njo so hipotekarne družbe obdelale veliko število posojil brez ustreznega pregleda informacij, ki jih spremljajo. Na splošno je veljalo, da bodo neplačila posojil za stanovanje in kasnejše izplačila zaprtja posamični ali kvečjemu lokalni dogodki, ki bi jih bilo mogoče med obdelavo posojilodajalcev in posojilodajalcev enostavno obdelati in likvidirati.
Hitro listinjenje med stanovanjskim razcvetom je v vsakem primeru pripeljalo do slabe evidence dejanskega lastništva katerega koli hipotekarnega posojila. V nekaterih primerih banke mesece po tem, ko so lastniki domov prenehali izplačevati plačila, niso sprožili zaprtja stanovanj. Postopki vodenja evidenc so postali tako pocukrani, da banke niso mogle biti vedno prepričane, da imajo v resnici hipoteke za premoženje, ki jih je mogoče zaplemiti, in v nekaterih primerih izključiti hipotekarna posojila, ki jih zakonito niso imela v lasti.
Številni bančni uslužbenci so preprosto podpisali vse, kar je bilo na voljo za mize, in domnevali, da so vsi dokumenti zakoniti. Ko se je obseg izključitev občutno povečal, so roboti, ki so se podpisali, ustvarili velike težave, ko so se odpovedali neustreznim papirjem, bodisi zato, ker niso imeli pojma, kaj podpisujejo, ali ker so morali obdelati veliko preveč dokumentov, da so lahko pravilno opravili preverjanje pristnosti.
Zaposleni, ki so podpisali dokumente o zaprtju, ne da bi jih pravilno pregledali, so postali znani kot podpisniki robotov.
Učinki netočne in nejasne dokumentacije v kombinaciji s povečanjem števila stanovanjskih posojil, ki prehajajo v neplačila po vsej državi, so ustvarili široke težave. Nekatere banke so izključile napačne lastnosti, napačno izračunale vrednosti doma ali v nekaterih primerih odvetnikom za lastnike stanovanj, ki se soočajo z izključitvijo, dali možnost, da primere izključitve izključijo v celoti.
Reševanje krize izključitve
Vlada je na koncu dosegla poravnavo s petimi največjimi hipotekarnimi serviserji v državi, Ally, prej znan kot GMAC; Bank of America; Citi; JPMorgan Chase; in Wells Fargo, leta 2009. Sporazum, znan kot nacionalna hipotekarna poravnava, je serviserjem stala več kot 50 milijard dolarjev kazni in plačil za pomoč potrošnikom.
Prizadeti posojilojemalci so prejeli glavnico znižanja ali refinanciranja podvodnih posojil, ki jim omogočajo, da se izognejo izključitvi in izključitvi stanovanja na svojih domovih. Poleg tega je poravnava zahtevala prenovo sistemov servisiranja posojil, ki so jih nadzirale banke.
Posojilojemalci, ki so izgubili domove zaradi izključitve pravic s strani teh bank v državah pogodbenicah poravnave, so bili upravičeni do plačila v višini približno 1480 dolarjev. Skupna izplačana poravnava je znašala približno 1, 5 milijarde USD.
Nepremičninsko podjetje RealtyTrac je ocenilo, da je vsako od 248 gospodinjstev v ZDA prejelo obvestilo o zaprtju septembra 2012.
