Finančna kriza + 10: kje so zdaj cene stanovanj?

Minilo je 10 let od propada Lehman Brothers in posledične finančne krize, gospodarstvo pa se zdi uspešno. Borza je ravno postavila rekord za najdaljšo vožnjo bikov v sodobni zgodovini, potem ko je minila 3.453 dni - skoraj devet let in pol - brez večjih popravkov. V začetku tega leta se je stopnja brezposelnosti v ZDA znižala na 3, 8%, kar je 18 let.

Stanovanje je bilo v središču krize, ki je povzročila veliko recesijo. Zdaj pa je nepremičninski trg večinoma vroč: tudi cene so višje, zaloge so upadale, standardi posojil pa so olajšani, kar omogoča večjemu številu hipotek. Po nedavnem spletnem dnevniku FICO Research "prvi očiten trend, ki ga opazimo okoli novo nastalih hipotek, je, da se bomo, ko se oddaljujemo od velike recesije, kriterije za sklepanje zavarovanj omilili in širši del potrošnikov pridobi hipoteke. ”

Stanovanjska kriza 101

Kljub temu je že 10 let nepretrganih stanovanj. Spomnimo se zamudnih posojilnih praks, ki so pomagale sprožiti krizo: Stanovanjska prepuščenost v času pred propadom je motivirala posojilodajalce, da dajo posojila praktično vsem, ki so bili pripravljeni podpisati s pikčasto črto - tudi če posameznik očitno ne bi mogel odplačati - samo za zapolnitev presežka zalog. Posojila NINJA, izdana posojilojemalcem brez dohodka, brez službe in brez premoženja , so bila razsuta, široko izdana hipotekarna hipoteka s prilagodljivo obrestno mero 2/28, ARM, pa je posojilojemalce spodletela. Ta posojila so posojilojemalcem prve dve leti dajala nižjo tržno "dražilno" stopnjo, nato pa so obresti poskočile na višjo stopnjo in pogosto plačila niso bila dostopna.

Od prvega četrtletja 2006 do 2012 so imele te hipoteke na podlagi subvencij ARM višjo začetno stopnjo zaprtja - daleč - od fiksne premije, glavnega ARM-ja, posojila s fiksnimi cenami in posojila FHA, kot je prikazano v naslednji tabeli Združenja hipotekarnih bančnikov. V istem obdobju so imeli tudi najvišji stopnji prestopkov ARM za subprime.

Dolg iz teh posojil je bil prepakiran v naložbene izdelke, vključno s hipotekarnimi vrednostnimi papirji, ki so bili prodani bankam, hedge skladom, zavarovalnicam, pokojninskim skladom in celo premožnim posameznikom. Ko so posojilojemalci začeli neplačevati svojih posojil, je bilo katastrofalno za vsako finančno institucijo (ali posameznika), ki je kupovala ali prodajala hipotekarne vrednostne papirje. Padec je pomagal izkoristiti celotno finančno industrijo. Borza se je zrušila, banke niso uspele, cene stanovanj so se pocenile in milijoni ljudi so izgubili službo, velike omejitve pokojninskih prihrankov in domov.

Domače cene danes

Nacionalni indeks cen stanovanj je dosegel vrhunec aprila 2006, dosegel je najnižjo točko marca 2011 - približno dve leti po recesiji, ki se je uradno končala - in vrh se je vrnil oktobra 2017, je razvidno iz posebnega poročila nepremičninske družbe CoreLogic. Nevada je med recesijo doživela največji padec, 60-odstotno znižanje cen stanovanj. Arizona in Florida nista zaostajali, saj sta pustili 51% oziroma 50%, kot je razvidno iz spodnjega grafikona CoreLogic, ki razkriva največji in najmanjši padec vrha do najnižjega stanja v izbranih stanjih.

"Potem ko so leta 2011 končno dosegle dno, so se cene doma začele počasi dvigovati tam, kjer smo zdaj, " je dejal Frank Nothaft, glavni ekonomist pri CoreLogic. „Večje povpraševanje in manjša ponudba - pa tudi cvetoči trgi delovnih mest so nekateri najtežje prizadetih trgih stanovanj spodbudili cene stanovanj. Vendar pa se mnogi še vedno niso vrnili na ravni pred strmoglavljenjem."

Čeprav so se številne države opomogle pred vrednotami pred krizo, to niso vse dobre novice. Poostritev posojilnih standardov od krize je otežila pridobitev hipoteke, kar, nekateri v industriji verjamejo, je prispevalo k poostritvi zalog in cen, ki so precej nad njihovimi kriznimi vrhovi.

Številni kupci doma, ki se soočajo z visokimi cenami, strogimi standardi posojanja in konkurenco s strani gotovinskih kupcev, nimajo druge možnosti, kot da bi jih najeli. Na nekaterih območjih podzemne železnice, vključno s San Franciscom, si lahko samo 25% prebivalcev privošči nakup stanovanja, navaja Urban Institute. Dejansko se je odstotek najemnikov v 50 največjih mestih v ZDA med letoma 2006 in 2016 povečal, navaja nepremičninsko spletno mesto Zillow. Danes je odstotek prebivalstva, ki ga najema, na najvišji ravni od leta 1965.

"Res smo v fazi mamitve, " je dejal Jonathan Miller, izvršni direktor za ocenjevanje nepremičnin in svetovalno podjetje Miller Samuel. "Ker cene rastejo, še ne pomeni, da smo si opomogli. še vedno izkrivljeno, in to zaradi kreditnih pogojev."

Cenovnost je odvisna od trga

Ko je aprila 2006 stanovanjski trg dosegel vrhunec, je bilo skoraj dve tretjini najbolj naseljenih podzemnih področij v ZDA označenih kot precenjenih, le pet področij podzemne železnice, ki predstavljajo le 1%, pa je bilo ocenjeno kot podcenjeno. Marca 2011 je trg padel navzdol in le 27 trgov - ali 7% najbolj naseljenih podzemnih področij - je bilo ocenjeno kot precenjeno. Danes (od decembra 2017, najnovejši razpoložljivi podatki) so najbolj naseljena območja podzemne železnice v ZDA skoraj enakomerno razdeljena med trgi, ki so podcenjeni, precenjeni in vrednostni, kar pomeni, da so "dolgoročno vzdržni ravni, ki jih podpirajo lokalni tržni temelji, kot je razpoložljivi dohodek, «je povedal CoreLogic.

	PREVERJANO	PO VREDNOSTI	NEVERJETNO
JAN '00: ZAČETEK	6%	87%	7%
NOV '06: PEAK	67%	32%	1%
MAR '11: TROUGH	7%	42%	52%
DEC '17: TRENUTNO	33%	35%	32%