Na dinamičnem prostem trgu se posojilodajalci - bodisi podprti ali privatizirani s strani države - potegujejo za poslovanje kupcev stanovanj, ki zniža povprečne mesečne obrestne mere za hipotekarna posojila. Na podlagi popravljenih cen stanovanj, zaostrenih kreditnih standardov in padajočega presežka neprodanih domov je povprečna obrestna mera za 30-letne fiksne hipoteke ostala blizu zgodovinskih najnižjih.
Današnje hipotekarne stopnje ostajajo blizu 4%, vendar je v doglednem času povečanje na 5% povsem mogoče. Pravzaprav gre za to, če upoštevamo, da je v letu 2017 močnejše gospodarstvo. Vse višje hipotekarne obrestne mere se ne bojijo, znanje te teme pa bo olajšalo straho udeležencev stanovanjskega trga. Ključno je, da udeleženci na stanovanjskem trgu razumejo višje stopnje hipoteke, saj vplivajo na skoraj vse vidike nakupa stanovanja. (Več o tem avtorju si oglejte: Najem nepremičnin za dohodek iz pokojnine in gradnjo bogastva .)
Naraščajoče obrestne mere in domači kupci
V nepremičninskem poslu običajna modrost pravi, da višanje obrestnih mer otežuje nakup ali prodajo stanovanja, znižanje obrestnih mer pa olajša nakup in prodajo.
Če na primer Johnny Home Kupec želi 30-odstotno stopnjo 30-letne fiksne hipoteke na domu, ki je vredna 400.000 dolarjev, bi njegovo mesečno hipotekarno plačilo znašalo 1.900 dolarjev. Toda če bi se Johnny le kvalificiral za 5-odstotno stopnjo 30-letne fiksne hipoteke, bi se mu mesečno plačilo povzpelo na 2.138 dolarjev. Zvišanje obresti za 1% poveča Johnnyjevo plačilo za 238 dolarjev ali približno za 13%. Torej, kaj to pomeni za domače kupce?
Z vidika kupca doma, ko se hipotekarne stopnje zvišujejo, se cenovna dostopnost zmanjšuje. V zgoraj omenjenem primeru se Johnny Home Buyer želi kvalificirati za hipoteko v višini 400.000 dolarjev s 4-odstotnimi obrestmi, vendar lahko posojilodajalci po 5-odstotni obrestni meri ponudijo Johnnyju posojilo v višini 355.000 dolarjev na podlagi njegovih kvalifikacij. 1-odstotno povečanje hipotekarnih obresti zniža Johnnyjevo kupno moč za 45.000 dolarjev.
Pred veliko recesijo, v času vrhunca hipotekarne norosti nad hipotekarnimi hipi, bi se Johnny Home Kupec lahko "kvalificiral" za hipoteko v višini 400.000 dolarjev, ki jo je želel. A za slajenje posla bi posojilodajalec za nižje cene ponudil Johnnyju 2% prilagodljivo obrestno mero v prvih petih letih. Po petih letih pa je Johnny na kljuki za vsaj 7-odstotne obresti, morda še več, če obrestne mere naraščajo.
Naraščajoče obrestne mere in prodajalci
Zvišane stopnje hipoteke vplivajo tudi na prodajalce, čeprav drugače. Na primer, če želi Jill svojo hišo prodati za 400.000 dolarjev, je več kot dobrodošla, da svoj dom našteje po tej ceni. Zaradi višjih obrestnih mer pa si lahko potencialni kupci Jillin dom privoščijo le za 355.000 dolarjev. Neizpodbitno lahko še vedno prinese dobiček od prodaje, vendar le 1-odstotno povečanje hipotekarnih stopenj zmanjša tržno vrednost Jillinega doma za približno 45.000 dolarjev. Njen dobiček bo odvisen od tega, kako dobro igra na trgu. Če bi se obrestne mere zelo hitro zvišale, bi zavirale zaviranje v stanovanjskem okolju. (Več o tem avtorju si oglejte: Sezoni vplivajo na nepremičnine več, kot si mislite .)
Zvišanje obrestnih mer in vrednosti nepremičnin
Zvišanje obrestnih mer ima zelo opazen učinek na kupce in prodajalce. Hipotetične situacije dokazujejo, da se vrednost nepremičnin in cene stanovanj neposredno ujemajo s hipotekarnimi stopnjami, toda v obeh scenarijih je osnova gospodarstva.
Če gospodarstvo raste dovolj hitro, višje stopnje hipotek ne bodo imele tako velikega vpliva na vrednost nepremičnin in cene stanovanj. Na primer, če se hipotekarne stopnje povečajo za eno točko, se mesečna plačila povečajo za 238 dolarjev. Vendar močno gospodarstvo omogoča delodajalcem, da zvišajo plače dovolj, da pomagajo nadoknaditi naraščajočo obrestno mero. Dokler gospodarstvo še naprej raste in še naprej opažamo rast delovnih mest in rast plač, dvig obrestnih mer ne bi smel ohromiti stanovanjskega trga.
Zvišanje obrestnih mer in vlaganja v nepremičnine
Z rastjo hipotekarnih stopenj je lahko učinek na naložbe v nepremičnine pozitiven. Trg najemnih nepremičnin se bo povečal, ker se bo manj hipotek lahko uvrstilo v hipoteke. Glede na to naraščajoče obrestne mere znižujejo cene, zato je včasih bolje, da kupite v okolju naraščajočih obrestnih mer.
Poleg tega se bodo z višanjem obrestnih mer odvijale manj transakcij z nepremičninami, saj bodo posojilni standardi strožji. Tako bo več ljudi potrebovalo najemne nepremičnine, dokler si ne bodo privoščili hipoteke. 1-odstotno povečanje zanimanja za vlagatelja se lahko spremeni v nenehni dobiček na pravem stanovanjskem trgu.
Zaključek: Nakup ali prodaja?
Nakup stanovanja, ko hipotekarne obrestne mere naraščajo, se ni treba bati. Z zgodovinskega stališča je 5-odstotna hipotekarna stopnja še vedno izjemno nizka. Danes je hipoteka s fiksno obrestno mero za naslednjih 30 let še vedno precej cenejša od zgodovinskih primerjav, kot je razvidno iz podatkov, ki jih je dal hipotekarni posojilodajalec Freddie Mac. Letno povprečje 30-letnih fiksnih hipotekarnih stopenj od leta 2009 ni doseglo 5%. Na začetku velike recesije leta 2006 je povprečna hipotekarna stopnja znašala 6, 41%. Deset let prej v letu 1996 je bila povprečna hipotekarna stopnja 7, 81%, 10 let prej kot leta 1986, pa je bila povprečna hipotekarna stopnja 10, 19%.
Obrestne mere, ki ostajajo blizu zgodovinskih najnižjih najnižjih cen, so dobro za kupce, današnji trg pa odraža nekaj najcenejšega dolga, ki ga bo kupec doma lahko dosegel na trgu. Najpomembneje je, da je iskanje prave hipoteke odvisno od prejemanja pravih nasvetov od sezonskega strokovnjaka za nepremičnine, ki je osebno lastnik številnih nepremičnin in je opravil številne prodaje nepremičnin za druge. Delo s strokovnjakom omogoča bodočim vlagateljem, da se počutijo bolj dobro, samozavestno in varno pri svojih finančnih odločitvah. (Več o tem avtorju si oglejte: 8 vprašanj, ki jih morate zastaviti pred upravljanjem lastnosti najema .)
