Ko se obrestne mere zvišajo, vlagatelji kandidirajo za kritje - in za vsako dobro sredstvo, ki ga najdejo. Nadomestne naložbe, kot so skladi za naložbe v nepremičnine (REIT), so lahko dobra možnost, vsaj glede na pretekle podatke. Poglejmo, kako je REIT delovala v obdobjih z visokimi in nizkimi obrestnimi merami.
Hiter REA Recap
REIT je vrednostni papir, s katerim se trguje na trgu, ki vlaga v nepremičnine z lastnino ali hipoteko in katerih cena niha na večjih borzah, kot so delnice. Posledično REIT-ji ponujajo visoko stopnjo likvidnosti (redka kakovost pri poslovanju z nepremičninami). Zaupniki se pogosto specializirajo za posebne vrste nepremičnin, kot so stanovanjska stanovanja, poslovne stavbe, skladišča ali hotelski objekti. Naložbe REIT so na voljo tudi v regionalnih različicah in se osredotočajo na nepremičnine v določenih državah / regijah, kot so ZDA, Evropa, Kitajska ali Japonska. (Za več informacij glejte: 5 vrst REIT-ov in kako vlagati v njih .)
REIT-ji ponujajo številne ugodnosti, vključno z diverzifikacijo, prej omenjeno likvidnostjo, majhno naložbo in davčnimi ugodnostmi (odvisno od lokalne zakonodaje). (Za večjo razlago glejte Vlaganje v REITs .)
REIT Vrne Vs. Obrestne mere
Poročilo REIT.com prikazuje zgodovinsko nizko stopnjo korelacije (kako se dva vrednostna papirja gibljeta med seboj) med REIT-i in borzo. V istem poročilu so prikazane podobno nizke stopnje korelacije med REIT-ji in donosnostjo obveznic.
(Spodaj je obrezana tabela s poudarjeno korelacijo REIT-ov.)
Podobna zgodovinska primerjava med donosom iz priljubljenega indeksa REIT in 10-letnimi obrestnimi merami na obveznice kaže obratno povezavo. Načrtujemo letne donose priljubljenega indeksa FTSE NAREIT All REITs glede na 10-letne obrestne mere
Zakladne obveznice:
Kot je razvidno iz zgornjega grafa, ki zajema 45 let, se višje obrestne mere zdijo slabe za donose REIT in obratno. V obdobju visokih obrestnih mer 1980-1985 so bili donosnosti REIT-ov nižji, medtem ko so se po letu 2008 znižali, ko so se obrestne mere dotaknile rekordnih najnižjih vrednosti.
Vendar je treba upoštevati še druge dejavnike in druge podrobne pripombe, ki lahko kažejo na pozitivne donose za naložbe REIT-ov tudi v obdobju visokih obrestnih mer. Upoštevajte posebna časovna obdobja, ko so obrestne mere visoke in se pojavijo zanimiva opažanja:
Od leta 1981 so obrestne mere upadale; V vmesnih letih je bilo nekaj sporadičnih konic, na splošno pa se konstantno znižuje (čeprav so se od oktobra 2018 ponovno začeli zvišati). Z vsakim pet ali 10-letnim obdobjem je nižji razpon obrestnih mer veljal za „visoke“.
- 1979-1984: V tem obdobju so se obrestne mere zvišale med 10% in 14%. Donosnost REIT-ov je bila tudi v visokem razponu od 9% - 32%.1991-1997: V tem obdobju se je pojavila nova paleta visokih obrestnih mer, ki se je gibala med 6% in 8%. Donosnost indeksa REIT je bila v razponu od 12% do 36%, z izjemo 1% v obdobju 1994.2000-2001: Naslednji obseg visokih obresti je bil v obdobju 2000-2001, ko so se stopnje gibale okoli 5, 5%. Vračila iz REIT-ov so se gibala med 16% in 26%.
Kako so se v vmesnih obdobjih z nizkimi obrestmi obrestne mere REIT-ov?
- 1973-1974: Obrestne mere so bile sorazmerno nižje in so znašale od 6, 9% do 7, 4% (v primerjavi z visokim razponom 10% do 14% v naslednjih letih). REIT-ji so bili uspešni z letnimi izgubami v razponu od -42% do -27%. 1991 - 1991 na -6%. 2007–2017: Ko so se obrestne mere postopoma zniževale s 4% na manj kot 2%, so REIT-ji v letu 2009 dosegali konstantne izgube v razponu od -45% do -5%, z le eno izjemo pozitivnih donosov v letu 2009.
Te ugotovitve kažejo, da REIT-ji v resnici niso odvisni od scenarijev obrestnih mer. Donosi naložb iz REIT-a lahko dejansko ostanejo brez sprememb obrestnih mer.
Ugodnosti investitorjev REIT
Obstajajo tudi druge prednosti REIT-ov, zaradi česar so dobra naložbena izbira tudi v obdobju visokih obresti:
- Priložnost za dohodek: REIT-ji veljajo za vrednostne papirje na osnovi donosa. Čeprav znajo ceniti cenovno, znaten del donosov REIT izhaja iz dividend. REIT-ji se izogibajo plačilu davka od dohodkov pravnih oseb, če najmanj 90% dohodka razdelijo svojim imetnikom enot premoženja. Ta davčna olajšava ima za posledico redno delitev dohodka od dividend delničarjem REIT-a, dejanski čisti donosi pa so pogosto višji od tistih iz obveznic (ali delnic), tudi v primeru visokih obrestnih mer. Globalna diverzifikacija: REIT-ji ponujajo izpostavljenost svetovnim trgom. Od 90. let prejšnjega stoletja so UK, Singapur, Japonska, Avstralija, Nizozemska, Južna Afrika in številne druge države omogočile sezname REIT, ki vlagateljem omogočajo izpostavljenost na nepremičninskih trgih tujih držav. Če na primer lokalni trg nepremičnin v ameriških rezervoarjih zaradi učinkov višjih obrestnih mer, lahko ameriški vlagatelj, ki je izpostavljen Singapurskemu trgu nepremičnin, koristi, če ima v svojem portfelju nepremičnine REIT v Singapurskih nepremičninah. Izpostavljenost glede na sektor: V primeru višjih obrestnih mer ne morejo vsi podsektorji nepremičnin negativno vplivati. Na primer, stanovanjske najemnine lahko trpijo, nakupovalni centri na najboljših lokacijah pa morda ne. S skrbnim preučevanjem trga nepremičnin, vplivov obrestnih mer na posamezen podsektor in na določene REIT-je, ki temeljijo na njegovem osnovnem premoženjskem posestvu, lahko naložba v REIT prinese donosnost ne glede na vpliv obrestne mere. (Za več glej: 3 Hotel REITs, ki so prekašali trg in stanovanjske, zdravstvene in pisarniške REIT-e .)
Spodnja črta
Po pregledu korelacijskih vzorcev in preteklih podatkov se zdi, da donosi iz REIT ostanejo neodvisni od obrestnih obdobij. Po natančnem preučevanju in pravilni izbiri podsektorjev nepremičnin in geografskih regij lahko vlagatelji menijo, da je REIT dobra alternativa tradicionalnim delnicam in obveznicam, ki so zelo občutljive na obrestne mere.
