Kazalo
- Kaj je stanovanjski mehurček?
- Vzroki mehurčkov na trgu stanovanj
- Sile, ki razbijejo mehurček
- Padec trga stanovanj
- Srednja reverzija
- Ocene cen apreciacije cen
- Spodnja črta
Za razliko od borze, kjer večina ljudi razume in sprejme tveganje, da bodo cene padle, večina ljudi, ki kupi hišo, nikoli ne pomisli, da se bo vrednost njihovega stanovanja kdaj zmanjšala.
Na stanovanjski trg na splošno niso vplivali cenovni mehurčki kot drugi trgi premoženja. To je zaradi velikih transakcijskih stroškov, povezanih z nakupom stanovanja, da ne omenjam nosilnih stroškov lastništva in vzdrževanja doma, odvrača od špekulativnega vedenja. Vendar pa stanovanjski trgi gredo skozi obdobja neracionalne bujnosti., razpravljali bomo o tem, kaj povzroča mehurje pri cenah stanovanj, sprožilcih, ki povzročajo porušitev stanovanjskih mehurčkov, in zakaj bi morali kupci stanovanj pri odločanju o kritičnih stanovanjih gledati na dolgoročno povprečje.
Ključni odvzemi
- Stanovanjski mehurčki so začasni dogodki, ki lahko trajajo leta, za njih pa je značilno veliko povpraševanje, nizka ponudba in napihnjene cene. Te mehurčke povzročajo številni dejavniki, vključno z gospodarsko blaginjo, nizkimi obrestnimi merami, boljšo ponudbo hipotekarnih izdelkov in enostaven dostop Kreditne sile. Za silo, ki povzroča stanovanjski mehurček, so upad gospodarstva, zvišanje obrestnih mer in padec povpraševanja.
Kaj je stanovanjski mehurček?
Preden se lotimo vzrokov nastanitve mehurčkov in kaj jih povzroča, je pomembno, da sami razumemo stanovanjski mehurček. Na splošno se začnejo s skokom povpraševanja po stanovanjih, kljub omejeni količini zalog. Povpraševanje se še poveča, ko špekulanti vstopijo na trg, zaradi česar je mehurček večji. Z omejeno ponudbo in toliko povpraševanja cene seveda naraščajo.
Stanovanjski mehurčki neposredno vplivajo na nepremičninsko industrijo, pa tudi na lastnike stanovanj in njihove osebne finance. Vpliv, ki ga lahko ima mehurček na gospodarstvo - obrestne mere, posojilni standardi in prakse - lahko prisilijo ljudi, da najdejo načine, kako slediti svojim hipotekarnim plačilom, ko se časi zaostrijo. Nekateri se bodo morali celo kopati globlje v žepe in s prihranki in pokojninskimi sredstvi porabiti le zato, da ohranijo svoje domove.
Stanovanjski mehurček je običajno začasen dogodek. Čeprav se mehurčki na delniškem trgu pojavljajo veliko pogosteje, so po mnenju Mednarodnega denarnega sklada (MDS) mehurčki za stanovanja lahko veliko daljši in lahko trajajo več let.
Običajno začasni dogodek, stanovanjski mehurček lahko traja več let.
Vzroki mehurčkov na trgu stanovanj
Cena stanovanja, tako kot cena katere koli blaga ali storitve na prostem trgu, temelji na ponudbi in povpraševanju. Ko se povpraševanje poveča in / ali ponudba zmanjša, cene naraščajo. Ker ni naravne katastrofe, ki bi zmanjšala ponudbo stanovanj, cene naraščajo, ker trendi povpraševanja presegajo trenutne trende ponudbe. Prav tako pomembno je, da se ponudba stanovanj počasi odziva na povečano povpraševanje, saj je treba zgraditi hišo, na visoko razvitih območjih pa preprosto ni več zemljišč, ki bi jih lahko gradili. Če torej povpraševanje nenadno ali dolgotrajno naraste, se cene zagotovo zvišajo.
Ko ugotovite, da nadpovprečno zvišanje cen stanovanj v prvi vrsti vodi povečanje povpraševanja, se lahko vprašate, kaj so vzroki za to povečanje povpraševanja. Obstaja več možnosti:
- Povečanje splošne gospodarske aktivnosti in blaginje, ki daje več razpoložljivega dohodka v žepe potrošnikov in spodbuja lastništvo doma. Povečanje prebivalstva ali demografski segment prebivalstva, ki vstopa na trg stanovanj. Nizka splošna stopnja obrestnih mer, zlasti kratka - visoke obrestne mere, zaradi česar so stanovanja cenovno ugodnejša. Inovativni hipotekarni izdelki z nizkimi začetnimi mesečnimi plačili, zaradi katerih so stanovanja cenovno ugodnejša. (Če želite izvedeti več o hipotekah, glejte naše vadnice o osnovah hipotekarnih osnov .) Enostaven dostop do posojila - znižanje zavarovalnih standardov - na trg prinese več kupcev. Visoko donosne strukturirane hipotekarne obveznice, kot to zahtevajo vlagatelji, omogočajo več hipotekarnih kreditov do posojilojemalcev. Morebitna napačna cena tveganj s strani hipotekarnih posojilodajalcev in vlagateljev hipotekarnih obveznic, ki povečuje razpoložljivost posojilojemalcev. Kratkoročni odnos med hipotekarnim posrednikom in posojilojemalcem, pri katerem se posojilojemalci včasih spodbujajo k čezmernim tveganjem. finančna pismenost in pretirano tveganje s strani hipotekarnih posojilojemalcev. Špekulativno in tvegano vedenje kupcev stanovanj in vlagateljev nepremičnin je spodbudilo nerealne in nevzdržne ocene apreciacije cen stanovanj.
Vse te spremenljivke se lahko kombinirajo, da povzročijo mehur na trgu stanovanj. Navadno se napajajo drug od drugega. Podrobna razprava o vsakem izven obsega tega članka. Preprosto opozarjamo, da na splošno, tako kot vsi mehurčki, tudi pri aktivnosti in cenah pretirano tveganje in špekulativno vedenje veljajo vsi udeleženci na trgu - kupci, posojilojemalci, posojilodajalci, gradbeniki in vlagatelji.
Sile, ki razbijejo mehurček
Mehurček poči, ko pretirano tveganje postane prodorno po celotnem stanovanjskem sistemu. To se zgodi, medtem ko se ponudba stanovanj še povečuje. Z drugimi besedami, povpraševanje se zmanjšuje, medtem ko se ponudba povečuje, kar ima za posledico padec cen.
To tveganje v celotnem sistemu sprožijo izgube lastnikov stanovanj, hipotekarnih posojilodajalcev, hipotekarnih vlagateljev in vlagateljev v nepremičnine. Te izgube bi lahko povzročile številne stvari, med drugim:
- Povišanje obrestnih mer, zaradi katerih lastništvo stanovanja ne bo dosegljivo za nekatere kupce in v nekaterih primerih dom naredi, da je oseba, ki je trenutno lastnica, nedosegljiva. To pogosto vodi do neplačila in izključitve, kar sčasoma poveča sedanjo ponudbo, ki je na voljo na trgu. Upad splošne gospodarske dejavnosti, ki vodi do manjšega razpoložljivega dohodka, izgube delovnih mest in / ali manj razpoložljivih delovnih mest, kar zmanjšuje povpraševanje po stanovanju. je izčrpan, kar ponuja ponudbo in povpraševanje v ravnovesju in upočasnjuje hiter dvig cen domačih stanovanj, na katere nekateri lastniki stanovanj, zlasti špekulanti, računajo, da bodo svoje nakupe postali cenovno dostopni ali donosni. Ko hitro podražitev cen stagnira, lahko tisti, ki računajo, da si bodo privoščili svoje domove, izgubijo svoje domove in s tem večjo ponudbo na trgu.
Zaključek je, da se kreditni standardi poostrijo, ni več na voljo hipotekarno zadolževanje, zmanjšuje se povpraševanje, povečuje se ponudba, špekulanti zapuščajo trg in cene padajo.
Padec trga stanovanj
Sredi 2000-ih je ameriško gospodarstvo doživelo stanovanjski mehurček, ki je imel neposreden odnos do velike recesije. Po balonu dotcom so se vrednosti nepremičnin začele stopnjevati, kar je spodbudilo porast lastništva domov med špekulativnimi kupci, vlagatelji in drugimi potrošniki. Nizke obrestne mere, sproščeni posojilni standardi - vključno z nizkimi zahtevami za plačilo - so ljudem, ki običajno nikoli ne bi mogli kupiti stanovanja, omogočili, da bi postali lastniki domov. To je še bolj povišalo cene stanovanj.
Toda mnogi špekulativni vlagatelji so prenehali kupovati, ker je tveganje postajalo previsoko, zaradi česar so se drugi kupci umaknili s trga. To je posledično povzročilo znižanje cen. Hipotekarni vrednostni papirji so bili prodani v ogromnih količinah, hipotekarne hipoteke in izplačila pa so se dvignile na neverjetne ravni.
Srednja reverzija
Lastniki stanovanj prevečkrat storijo škodljivo napako, če predpostavljajo, da se bo nedavna cenovna uspešnost nadaljevala tudi v prihodnosti, ne da bi najprej upoštevali dolgoročne stopnje apreciacije cen in možnosti srednje povprečne reverzije. Zakoni fizike navajajo, da ko se kateri koli predmet - ki ima gostoto večjo od zraka - poganja navzgor, se sčasoma vrne na zemljo, ker sile gravitacije delujejo nanjo. Finančni zakoni pravijo, da se bodo trgi, ki gredo skozi obdobja hitrega apreciacije cen ali depreciacije, sčasoma vrnili na cenovno točko, ki jih bo postavila v skladu s tam, kjer njihove dolgoročne povprečne stopnje apreciacije kažejo, da bi morale biti. To je znano kot srednja reverzija.
Tudi cene na stanovanjskem trgu sledijo temu zakonu srednje obračanja. Po obdobjih hitrega dviga cen ali v nekaterih primerih amortizacije se vrnejo tja, kjer njihova dolgoročna povprečna stopnja apreciacije kaže, da bi morala biti. Povratne cene domače cene so lahko hitre ali postopne. Cene na domu se lahko hitro premaknejo do točke, ki jih ponovno postavi v skladu z dolgoročnim povprečjem, ali pa ostanejo stalne, dokler jih dolgoročno povprečje ne doleti.
Zgoraj navedena teoretična vrednost je bila izračunana z izračunom povprečnega četrtletnega povečanja indeksa cen stanovanj od prvega četrtletja 1985 do četrtega četrtletja 1998 - približne točke, ko so se cene stanovanj začele hitro dvigovati nad dolgoročnim trendom. Izračunano povprečno četrtletno povečanje odstotka je bilo nato uporabljeno za izhodiščno vrednost, prikazano na grafu, in vsako nadaljnjo vrednost, da dobimo teoretično vrednost indeksa cen stanovanj.
Ocene cen apreciacije cen
Preveč kupcev domov uporablja nedavne cenovne učinke kot merila za tisto, kar pričakujejo v naslednjih nekaj letih. Na podlagi svojih nerealnih ocen tvegajo prevelika tveganja. To pretirano tveganje je običajno povezano z izbiro hipoteke ter velikostjo ali stroški stanovanja, ki ga potrošnik kupi. Obstaja več hipotekarnih izdelkov, ki se tržno porabljajo za potrošnike in so zasnovani za relativno kratkoročna posojila. Posojilojemalci izberejo te hipoteke na podlagi pričakovanja, da se bodo v določenem številu let refinancirali iz te hipoteke in bodo to lahko storili zaradi lastniškega kapitala, ki ga bodo imeli na svojih domovih v tem trenutku.
Nedavna uspešnost domačih cen na splošno ni dobra napoved prihodnjih cen domačih cen. Kupci stanovanj bi morali pri sprejemanju pomembnih finančnih odločitev paziti na dolgoročne stopnje apreciacije cen stanovanj in upoštevati finančno načelo srednje povratne cene. Špekulanti bi morali storiti enako.
Čeprav tveganje samo po sebi ni slabo in je tveganje včasih nujno in priporočljivo, je ključ do dobre odločitve, ki temelji na tveganju, razumevanje in merjenje tveganj s finančno zanesljivimi ocenami. To velja zlasti za največjo in najpomembnejšo finančno odločitev, ki jo večina ljudi sprejema - nakup in financiranje stanovanja.
Spodnja črta
Preprosto in pomembno načelo financ je srednja reverzija. Medtem ko na trgih stanovanj niso tako mehurčki kot nekateri trgi, stanovanjski mehurčki obstajajo. Dolgoročna povprečja dobro kažejo, kje se bodo cene stanovanj sčasoma končale v obdobjih hitrega apreciacije, ki bi jim sledile stagnirajoče ali padajoče cene. Enako velja za obdobja pod povprečjem apreciacije cen.
