Postati lastnik domovanja je za mnoge ljudi del ameriških sanj. Predstavlja velik dosežek in je ena največjih naložb, ki jo boste verjetno naredili v življenju. Toda zelo malo od nas si dejansko lahko privošči dom z gotovino. Uresničiti sanje pomeni, da moramo iti skozi predloge, da bi našli posojilodajalca, ki se nam zdi dovolj vreden, da nam nakaže posojilo. Hipoteke so pomemben del finančnega sistema. Vendar niso bili vedno tako rezani in suhi. Lahko so zapleteni in se še bolj zapletejo, če posojilodajalci nimajo najboljših interesov svojih strank. Kdo torej ureja hipotekarno industrijo? Ta članek govori o ključnih akterjih, odgovornih za urejanje in vodenje posojilodajalcev.
Ključni odvzemi
- Zvezna vlada ureja hipotekarno industrijo z nizom aktov, ki jih je sprejel Kongresni zakon. Zakon o resnici v posojilih Z zaščiti potrošnike in od posojilodajalcev zahteva popolna razkritja o obrestnih merah, pristojbinah, pogojih kreditiranja in drugih določbah. RESPA prepoveduje tudi povračila kot zahteve po velikih računih za escrow.
Osnove hipotekarnega urejanja
Hipotekarni posojilodajalci morajo upoštevati določena pravila, ki jih določa zvezna vlada. Ta pravila zagotavljajo, da posojilodajalci naredijo vse, kar je v njihovi moči, da zaposlijo storitve, ki so poštene in zakonite, in da ne izkoristijo splošne javnosti. Preprosto povedano, zvezna vlada ureja hipotekarno industrijo. To storijo z različnimi agencijami in številnimi kongresnimi akti.
Zvezni zakon o posojanju resnice (TILA) je bil zasnovan tako, da pomaga zaščititi potrošnike v njihovih odnosih s posojilodajalci. Uredba Z je uredba odbora Zveznih rezerv, ki je izvajala TILA. Zakon zahteva, da posojilodajalci potrošnikom razkrijejo podatke o svojih izdelkih in storitvah, njegov namen pa je, da posojilodajalce zaščitijo pred zavajajočimi praksami. Druga ključna sestavina hipotekarne ureditve je Zakon o postopkih poravnave nepremičnin (RESPA). Kongres je sprejel ta akt, tako da kupci in prodajalci dobijo razkritja o celotnih stroških poravnave, povezanih z nakupom stanovanja.
Hipotekarno posojanje je bilo pod finančnim krizom leta 2008 pod velikim nadzorom. Pred padcem stanovanjskega trga se je povpraševanje po hipotekarnih vrednostnih papirjih (MBS) povečalo, ko so vlagatelji postali lačni večjih donosov od svojih naložb. Hedge banke so začele popuščati posojilne zahteve in hipoteke preusmerile na ljudi z nizkimi kreditnimi točkami - pogosto brez kakršnih koli polog - z visokimi obrestnimi merami. Ko so vrednosti dosegle vrhunec, so se stopnje začele zviševati, zato so plačila dražja. Številni lastniki domov si niso mogli privoščiti svojih domov in so na koncu zamudili, kar je povzročilo sesutje trga.
Zaradi težav po finančni krizi 2008 je zakon o reformi in varstvu potrošnikov Dodd-Frank Wall Street uvedel dodatne predpise o hipotekarni industriji za zaščito potrošnikov, s čimer so bili predpisi strožji pred plenilskimi posojili in standardi hipotekarnih kvalifikacij. V skladu s spremembami, ki so bile leta 2018 podpisane v zakonu, so pod določenimi pogoji izvzete zahteve za izmikanje stanovanjskim hipotekam, ki jih hrani depozitarna institucija ali kreditna unija. Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje prav tako lahko za Freddie Mac in Fannie Mae vzpostavi standarde, da preučijo različne načine ocenjevanja hipotekarnih posojil.
Minulo Dodd-Frank je za potrošnike postavilo več zaščite, vendar so spremembe, ki so bile uvedene v letu 2018, nekatere dele zakona omilile.
Uredba Z-jev zakon o posojanju
V skladu z Uredbo Z je bil zakon o posojanju resnice leta 1968 ustanovljen kot način za zaščito potrošnikov pred zlonamernimi, senčnimi ali nepoštenimi praksami posojilodajalcev in drugih upnikov. Posojilodajalci morajo v celoti razkriti razpise o obrestnih merah, provizijah, pogojih kredita in drugih rezervacijah. Potrošnikom morajo zagotoviti tudi ukrepe, ki jih morajo sprejeti za vložitev pritožbe, in pritožbe morajo obravnavati pravočasno. Posojilojemalci lahko prekinejo tudi določene vrste posojil z določenim časovnim obdobjem. Če imajo na voljo vse te informacije, potrošnikom omogočajo nakupovanje po najboljših možnih cenah in posojilodajalcih, ko gre za izposojo denarja ali pridobitev kreditne kartice.
RESPA
Zakon o postopkih poravnave nepremičnin (RESPA) ureja odnose med hipotekarnimi posojilodajalci in drugimi nepremičninskimi strokovnjaki - predvsem nepremičninskimi agenti -, da nobena stranka ne dobi povratnih ukrepov za spodbujanje potrošnikov k uporabi nekaterih hipotekarnih storitev. Zakon tudi ponudnikom posojil prepoveduje zahteve po velikih računih za escrow, hkrati pa prodajalcem omejuje pooblastilo za zavarovalnice za izdajo naslovov.
Ključni izvršitelji
Po finančni krizi leta 2008 ima Urad za zaščito potrošnikov (CFPB), neodvisna vladna agencija, največjo širino, ko gre za oblikovanje in uveljavitev predpisov o hipotekarni industriji. Pooblastilo Zveznih rezerv, da ureja bančno industrijo, sega tudi na hipotekarno posojanje. Ameriško ministrstvo za stanovanja in razvoj mest (HUD) prek zvezne uprave za stanovanja (FHA) ureja prakse posojanja FHA. Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje ureja dejavnosti ponudnikov likvidnosti hipotekarnega trga Fannie Mae in Freddie Mac.
Vložitev pritožbe
Potrošniki, ki se pritožujejo nad hipotekarnimi posojilodajalci, se morajo najprej obrniti na CFPB prek spletne strani agencije. Potrošnikom ponuja številna orodja za reševanje pritožb glede posojanja. Zvezne rezerve, zvezna korporacija za zavarovanje vlog (FDIC) in nacionalna uprava kreditne unije (NCUA) tudi potrošnike pozivajo, da se obrnejo nanje v zvezi s pritožbami hipotekarnih posojilodajalcev.
