Ali ste mislili, da boste, ko boste nehali najeti in začeli imeti svoj dom, končno končali z depoziti? Še enkrat razmisli. Ko kupite prebivališče z nižjim plačilom manj kot 20%, lahko posojilodajalec zahteva, da vložite polog pri zavarovanju lastnikov stanovanj, zasebnem hipotekarnem zavarovanju, kakršnem koli potrebnem dodatnem zavarovanju (kot je poplavno zavarovanje) in davku na nepremičnine.
Kako deluje
Priporni račun (ki se imenuje tudi escrow račun, odvisno od tega, kje živite) je preprosto račun, ki ga vodi hipotekarna družba za zbiranje zavarovanj in davčnih plačil, ki so potrebni, da ohranite svoj dom, vendar tehnično niso del hipoteke. Posojilodajalec letne stroške vsake vrste zavarovanja razdeli na mesečni znesek in jih doda k hipotekarnemu plačilu.
Potrebni hipotekarni odhodki
Ker se posojilojemalci, ki opravljajo nizke vplačila, štejejo za večje tveganje (manjši polog znaša manj osebnega deleža v nepremičnini; poleg tega imajo pogosto tudi manj dohodka), posojilodajalci želijo določeno raven zagotovila, da država ne bo izključena zaradi neplačila davka na nepremičnine in da posojilojemalci ne bodo brez zavarovanja lastnikov stanovanj v primeru, da bi bila lastnina poškodovana. Prijetni račun zagotavlja, da bo posojilo edina oseba, ki postane lastnik hiše v primeru neplačila.
Neobvezni hipotekarni odhodki
Tudi če pripornega računa ni potreben, ga lahko izvoli ob podpisu posojila. A je to dobra ideja?
Na slabi strani je, da se zaklene denar, ki bi ga bilo mogoče bolje uporabiti drugje. Vse države ne zahtevajo, da posojilodajalci plačajo obresti za sredstva, shranjena na prikritih računih, in tiste, ki to ne plačajo toliko, kolikor bi jih lahko zaslužili posamezniki, če bi denar vložili sami. Ni presenetljivo, da bi nekateri potrošniki denar raje namenili na varčevalni račun z visokimi obrestmi ali kakšno drugo naložbo.
Poleg tega, če hipotekarna družba ne plača računov - kot so davki na nepremičnine in zavarovanje lastnikov stanovanj -, ko zapadejo v plačilo, bo lastnik stanovanja še vedno na kljuki. Zato se morajo lastniki stanovanj zavedati roka zapadlosti teh plačil in skrbno spremljati svoje zaporne račune.
Po drugi strani: Čeprav je račun začasnega zavarovanja zasnovan za zaščito posojilodajalca, lahko koristi tudi posojilojemalcu. Posojilojemalci se s plačevanjem stroškov stanovanja z velikimi vozovnicami skozi vse leto izogibajo šokantnemu šoku, če enkrat ali dvakrat letno plačajo velike račune, in zagotavljajo, da bo denar za plačilo teh računov tam, ko jih bodo potrebovali.
Spremljanje vašega začasnega računa
Vaša mesečna hipotekarna izkaznica bo verjetno prikazala stanje na vašem zaseženem računu, zaradi česar boste lahko pozorno spremljali to stanje. Zvezni predpisi prav tako pomagajo posojilojemalcem na tem področju, tako da posojilodajalci zahtevajo, da letno pregledajo zaporne račune kreditojemalcev, da se zagotovi, da se zbere pravilen znesek denarja. Če se zbere premalo, vas bo posojilodajalec začel zahtevati več; če se na računu nabere preveč denarja, se presežni sredstva po zakonu zahtevajo, da se posojilojemalcu povrnejo.
Dodatna vprašanja
Denarni znesek, ki ga posojilojemalci s fiksno obrestno mero štejejo za svoje mesečno plačilo, se še vedno lahko spremeni - to je eno največjih težav s prikrajšanimi računi. Ker se zavarovanja lastnikov stanovanj in davki na nepremičnine lahko razlikujejo, mesečni zneski plačil lahko nihajo, kar vpliva na mesečni denarni tok z malo opozorila.
Potrebni zaporni računi tudi zmanjšujejo znesek, ki ga posojilojemalci denarja lahko vložijo v izredni sklad. Posojilodajalec ostane malo na vašem računu zapora, da bi zagotovili dodatno blazino, ki je potrebna za nadaljevanje zavarovanja in plačila davkov, če prenehate z mesečnimi hipotekarnimi plačili. Ta blazina se zbira, ko pridobite posojilo. Tako lahko zagonski stroški, povezani z zaprtimi računi, povečajo znesek, ki ga kupci gotovine potrebujejo za nakup stanovanja.
Vendar pa kupcem ni treba za vedno vzdrževati zaprtih računov. Ko je dosežen zadosten kapital (pogosto 20%) v rezidenci, se lahko posojilodajalci pogosto prepričajo, da bodo odstranili račun za zapor.
Spodnja črta
Za mnoge lastnike stanovanj so hipotekarni vsiljivci nujno zlo. Brez njih posojilodajalci morda ne bi bili pripravljeni dajati hipotek posojilojemalcem, ki si lahko privoščijo le nizka posojila. Najboljši način za obravnavo prikritih računov je, da razumete, kako delujejo, jih skrbno spremljate - in se jih znebite, ko lahko.
