Posojanje hipoteke pomeni izplačilo obstoječega posojila in nadomestitev z novim. Veliko razlogov je, zakaj se lastniki stanovanj refinancirajo: za dosego nižje obrestne mere; skrajšati rok njihove hipoteke; pretvoriti iz hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) v hipoteko s fiksno obrestno mero ali obratno; izkoristiti domači kapital za financiranje velikega nakupa ali konsolidacijo dolga.
Ker lahko refinanciranje stane med 3% in 6% glavnice posojila in - kot pri izvirni hipoteki - zahteva oceno, iskanje naslova in pristojbine za uporabo, mora lastnik stanovanja ugotoviti, ali je refinanciranje pametna finančna odločitev.
Refinanciranje za zavarovanje nižje obrestne mere
Eden najboljših razlogov za refinanciranje je znižanje obrestne mere za vaše obstoječe posojilo. Zgodovinsko gledano velja pravilo, da je refinanciranje dobra ideja, če lahko znižate svojo obrestno mero za vsaj 2%. Vendar pa mnogi posojilodajalci menijo, da je 1-odstotni prihranek dovolj za spodbudo za refinanciranje.
Ključni odvzemi
- Nižja obrestna mera za vašo hipoteko je eden najboljših razlogov za refinanciranje. Ko obrestne mere padejo, razmislite o refinanciranju, da skrajšate trajanje hipoteke in plačate bistveno manj pri plačilih obresti. Preklopite na hipoteko s fiksno obrestno mero - ali na prilagodljivo - samo ena - je lahko smiselno, odvisno od obrestnih mer in časa, kako nameravate ostati v vašem sedanjem domu. Pridružitev lastniškega kapitala ali konsolidacija dolga je lahko dober razlog za refinanciranje - ali to lahko včasih poslabša pasti dolga.
Znižanje obrestne mere ne samo, da prihranite denar, ampak tudi poveča stopnjo, po kateri ustvarite lastniški kapital v vašem domu, in lahko zmanjša velikost vašega mesečnega plačila. Na primer, za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero 9-odstotne obrestne mere za dom 100.000 USD je plačilo glavnice in obresti 804, 62 dolarja. To isto posojilo v višini 4, 5% zniža vaše plačilo na 506, 69 USD.
Posojilo za skrajšanje posojila
Ko padajo obrestne mere, imajo lastniki stanovanj pogosto možnost refinancirati obstoječe posojilo za drugo posojilo, ki ima brez večjih sprememb mesečnega plačila bistveno krajši rok. Za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero na domu na 100.000 dolarjev lahko refinanciranje z 9% na 5, 5% zmanjša rok za pol na 15 let, le z rahlo spremembo mesečnega plačila z 804, 62 na 817, 08 USD.
Refinanciranje za pretvorbo v hipoteko z nastavljivo ali fiksno obrestno mero
Medtem ko ARM pogosto začnejo ponujati nižje obrestne mere kot hipoteke s fiksno obrestno mero, lahko občasne prilagoditve povzročijo povečanje stopnje, ki je višje od obrestne mere, ki je na voljo s hipoteko s fiksno obrestno mero. Ko se to zgodi, pretvorba v hipoteko s fiksno obrestno mero povzroči nižja obrestna mera in odpravlja zaskrbljenost zaradi prihodnjih povišanj obrestnih mer.
Nasprotno, pretvorba iz posojila s fiksno obrestno mero v ARM je lahko dobra finančna strategija, če obrestne mere padajo. Če se stopnje še naprej znižujejo, se zaradi rednih prilagoditev obrestnih mer za ARM znižajo stopnje in manjša mesečna hipotekarna plačila, kar odpravi potrebo po ponovnem refinanciranju ob vsakem padcu stopenj. Po drugi strani bi hipotekarne obrestne mere naraščale nespametna strategija.
Pretvarjanje v ARM, ki ima pogosto nižje mesečno plačilo od hipoteke za določen čas, je morda dobra ideja za lastnike domov, ki ne načrtujejo bivanja v svojem domu več kot nekaj let. Če se obrestne mere znižujejo, lahko ti lastniki stanovanj znižajo obrestno mero za posojilo in mesečno plačilo, vendar jim ne bo treba skrbeti za prihodnje višje obrestne mere, ker v domu ne bodo živeli dovolj dolgo.
Posojilo za izterjavo lastniškega kapitala ali konsolidacijo dolga
Medtem ko so prej omenjeni razlogi za refinanciranje vse finančno trdni, je hipotekarno refinanciranje lahko drsno pobočje do neskončnega dolga.
Lastniki stanovanj pogosto dostopajo do lastniškega kapitala v svojih domovih, da pokrijejo večje stroške, kot so stroški obnove domov ali šolanja v šoli otroka. Ti lastniki stanovanj lahko refinanciranje opravičijo z dejstvom, da preoblikovanje doma doda vrednost ali da je obrestna mera za hipotekarno posojilo nižja od obrestne mere za denar, izposojen iz drugega vira.
Druga utemeljitev je, da so obresti na hipoteke odbitno davčne. Čeprav so ti argumenti resnični, je povečanje števila let, ki jih dolgujete na hipoteki, le redka pametna finančna odločitev niti ne porabite dolarja za obresti, da bi pridobili 30- odstotek davčne olajšave. Upoštevajte tudi, da je od začetka veljavnosti zakona o znižanju davkov in delovnih mest velikost posojila, za katerega lahko odštejete obresti, padla z enega milijona na 750.000 dolarjev, če ste hišo kupili po 15. decembru 2017.
Mnogi lastniki stanovanj refinancirajo, da utrdijo svoj dolg. Po nominalni vrednosti je dobro nadomestiti dolg z visokimi obrestmi s hipoteko z nizko obrestno mero. Na žalost refinanciranje ne prinaša samodejne finančne previdnosti. Ta korak storite le, če ste prepričani, da se lahko upirate skušnjavi, da bi ga porabili, ko vas refinanciranje razbremeni dolga.
Potrebna so leta, da povrnete 3 do 6% glavnice stroškov refinanciranja, zato tega ne storite, razen če nameravate ostati v svojem sedanjem domu več kot nekaj let.
Zavedajte se, da bo velik odstotek ljudi, ki so nekoč ustvarili dolgove z visokimi obrestmi na kreditnih karticah, avtomobilih in drugih nakupih, preprosto storil znova, potem ko jim bo hipotekarno refinanciranje dalo na voljo kredit. To ustvarja takojšnjo štirikratno izgubo, sestavljeno iz zapravljenih provizij za refinanciranje, izgubljenega lastniškega kapitala v hiši, dodatnih let povečanih plačil obresti na novo hipoteko in vrnitve dolga z visokimi obrestmi, ko bodo kreditne kartice spet izčrpane - možne rezultat je neskončna obstoj dolžniškega cikla in morebitni stečaj.
Spodnja črta
Posojilo je lahko odlična finančna poteza, če zmanjša plačilo hipoteke, skrajša rok vašega posojila ali vam pomaga hitreje zgraditi kapital. Če se uporablja skrbno, je lahko tudi dragoceno orodje za nadzor dolga. Preden se refinancirate, si natančno oglejte finančno stanje in se vprašajte: Kako dolgo naj načrtujem življenje v hiši? Koliko denarja bom prihranil z refinanciranjem?
Zakon o znižanju davka in delovna mesta je spremenil velikost posojila, od katerega lahko odštejete obresti: znižal se je z enega milijona na 750.000 dolarjev, če ste kupili hišo po 15. decembru 2017.
Še enkrat ne pozabite, da refinanciranje stane od 3 do 6% glavnice posojila. Potrebna so leta za povrnitev teh stroškov s prihranki, ustvarjenimi z nižjo obrestno mero ali krajšim rokom. Če torej doma ne nameravate ostati več kot nekaj let, lahko stroški refinanciranja izničijo katerega koli od možnih prihrankov. Prav tako se spominja, da zdrava pamet lastnika stanovanja vedno išče načine, kako zmanjšati dolg, zgraditi kapital, prihraniti denar in odpraviti svoje hipotekarno plačilo. Če odvzamete denar iz lastniškega kapitala, če refinancirate, ne pomaga doseči katerega od teh ciljev.
