Kazalo
- 1. Spoznajte pravičnost svojega doma
- 2. Poznajte svojo bonitetno oceno
- 3. Poznajte razmerje med dolgom in prihodkom
- 4. Stroški refinanciranja
- 5. Cene v primerjavi s terminom
- 6. Točke refinanciranja
- 7. Spoznajte svojo prelomno točko
- 8. Zasebno hipotekarno zavarovanje
- 9. Poznajte svoje davke
- Spodnja črta
Po podatkih Združenja hipotekarnih bankarjev (MBA) so vloge za refinanciranje pomemben del vseh hipotekarnih vlog. Deloma je to lahko zato, ker so razmeroma nizke hipotekarne obrestne mere spodbudile lastnike stanovanj, da prestrukturirajo svoje finance.
Vendar, ali je hipotekarno refinanciranje primerno za vas, je odvisno bolj od posameznih okoliščin kot hipotekarnih obrestnih mer v tem tednu. Tukaj je devet ključnih pomislekov, ki jih je treba pregledati, preden se prijavite za refinanciranje stanovanja.
1. Spoznajte pravičnost svojega doma
Prva kvalifikacija, ki jo boste morali refinancirati, je pravičnost v vašem domu. Dobra novica je, da se vrednosti doma povečujejo, delež podvodnih lastnikov stanovanj pa se je močno zmanjšal, je povedal Len Kiefer, namestnik glavnega ekonomista Freddieja Maca. Kljub temu nekateri domovi niso pridobili svoje vrednosti, nekateri lastniki domov pa imajo nizek kapital. Posojilo z malo ali nič lastniškega kapitala ni vedno mogoče pri običajnih posojilodajalcih, vendar so na voljo nekateri vladni programi. Najboljši način, da ugotovite, ali ste upravičeni do določenega programa, je obisk posojilodajalca in razprava o vaših individualnih potrebah. Lastniki stanovanj z vsaj 20-odstotnim lastniškim kapitalom se bodo lažje kvalificirali za novo posojilo.
2. Poznajte svojo bonitetno oceno
Posojilodajalci so v zadnjih letih poostrili svoje standarde za odobritve posojil, zato se nekateri potrošniki lahko čudijo, da tudi z dobrim kreditom ne bodo vedno upravičeni do najnižjih obrestnih mer. Običajno posojilodajalci želijo videti kreditno oceno 760 ali več, da bi se lahko uvrstili v najnižje hipotekarne obrestne mere. Izposojenci z nižjimi ocenami bodo morda še vedno dobili novo posojilo, vendar so obrestne mere ali pristojbine, ki jih plačujejo, lahko višje.
Ključni odvzemi
- Preden se odločite, ali boste refinancirali hipoteko ali ne, se prepričajte, da imate ustrezen lastniški kapital - vsaj 20% vam bo olajšalo upravičenost do posojila. Preverite, ali bo vaš kreditni rezultat vsaj 760 in dolg do - razmerje dohodka je 36% ali manj. Oglejte si izračun, obrestne mere in stroške refinanciranja - vključno s točkami in ali boste morali plačati PMI -, da ugotovite, ali bo posojilo za naprej ustrezalo vašim potrebam. celo točko in kako bo refinanciranje vplivalo na vaše davke.
3. Poznajte razmerje med dolgom in prihodkom
4. Stroški refinanciranja
Posojilo stanovanja običajno stane med 3% in 5% celotnega zneska posojila, vendar lahko posojilojemalci najdejo več načinov, kako zmanjšati stroške ali jih zaviti v posojilo. Če imate dovolj lastniškega kapitala, lahko stroške preusmerite v novo posojilo in povečate glavnico. Nekateri posojilodajalci ponujajo refinanciranje brez stroškov, kar običajno pomeni, da boste plačali nekoliko višjo obrestno mero za pokritje zaključnih stroškov. Ne pozabite se dogovarjati in nakupovati, saj lahko posojilodajalec plača nekatere stroške refinanciranja ali zniža.
5. Cene v primerjavi s terminom
Medtem ko se veliko posojilojemalcev osredotoča na obrestno mero, je pomembno, da pri refinanciranju določite svoje cilje, da ugotovite, kateri hipotekarni izdelek ustreza vašim potrebam. Če je vaš cilj čim bolj znižati mesečna plačila, boste želeli posojilo z najnižjo obrestno mero za najdaljši rok. Če želite plačati manjše obresti v dolžini posojila, v najkrajšem času poiščite najnižjo obrestno mero. Posojilojemalci, ki želijo čim hitreje odplačati svoje posojilo, bi morali poiskati hipoteko z najkrajšim rokom, ki zahteva plačila, ki si jih lahko privoščijo.
6. Točke refinanciranja
Ko primerjate različne ponudbe hipotekarnih posojil, se prepričajte o obrestnih merah in točkah. Točke, ki so enake 1% zneska posojila, se pogosto plačujejo za znižanje obrestne mere. Ne pozabite izračunati, koliko boste plačali v točkah za vsako posojilo, saj bodo le-te plačane ob zaključku ali zajete v glavnico vašega novega posojila.
Posojilodajalci so v zadnjih letih poostrili svoje standarde za odobritve posojil, zahtevajo pa višje ocene kreditnih točk za najboljše obrestne mere in nižja razmerja med dolgom in prihodkom kot v preteklosti.
7. Spoznajte svojo prelomno točko
Pomemben izračun pri odločitvi za refinanciranje je točka prebijanja, točka, ko so stroški refinanciranja pokriti z vašimi mesečnimi prihranki. Po tej točki so mesečni prihranki popolnoma vaši. Če vas denimo stane refinanciranje 2000 dolarjev in prihranite 100 dolarjev na mesec v primerjavi s prejšnjim posojilom, boste potrebovali 20 mesecev za povrnitev stroškov. Če se nameravate v dveh letih preseliti ali prodati svoj dom, refinanciranje po tem scenariju morda nima smisla.
8. Zasebno hipotekarno zavarovanje
Lastniki stanovanj, ki imajo v refinanciranju manj kot 20% lastniškega doma, bodo morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Če že plačujete PMI v okviru trenutnega posojila, vam to ne bo prineslo velike razlike. Toda nekateri lastniki stanovanj, katerih domovi so od datuma nakupa postali manjši, lahko odkrijejo, da bodo morali, če bodo refinancirali, začeti plačevati PMI prvič. Zmanjšana plačila zaradi refinanciranja morda niso dovolj nizka, da bi nadomestila dodatne stroške PMI. Posojilodajalec lahko hitro izračuna, ali boste morali plačati PMI in koliko bo prispeval k stanovanjskim plačilom.
9. Poznajte svoje davke
Številni potrošniki so se za znižanje svoje zveze za dohodnino zanašali na odbitek hipotekarnih obresti. Če refinancirate in začnete plačevati manj obresti, je morda vaša davčna olajšava nižja, čeprav malo ljudi to vidi kot razlog, da se izognete refinanciranju. Možno pa je tudi, da bo odbitek obresti v prvih letih posojila višji, ko bo obrestni del mesečnega plačila večji od glavnice. Povečanje obsega vašega posojila zaradi odvzema gotovine ali zapiranja stroškov zapiranja bo vplivalo tudi na višino obresti, ki jih boste plačali.
Glede na navedeno lahko določbe zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih, ki so bili sprejeti v zakon decembra 2017, vplivajo na vašo željo po uporabi odbitka hipotekarnih obresti. Novi višji standardni odtegljaji - zdaj za poročene pare skupaj vložijo 24.400 dolarjev v primerjavi z 12.700 dolarjev po prejšnjem zakonu - lahko naredi odbitke manj finančno privlačne za več davkoplačevalcev. Toda premožnejši lastniki stanovanj, ki želijo refinancirati večjo obstoječo hipoteko, bodo še vedno lahko odšteli obresti na do milijon dolarjev hipotekarnega dolga (meja za novi hipotekarni dolg je zdaj 750.000 dolarjev za domove, kupljene 15. decembra 2017 ali pozneje). Glede na te spremembe je pametno, da se za posamezne informacije o vplivu refinanciranja na vaše davke posvetujete z davčnim svetovalcem.
Spodnja črta
Kot številne finančne transakcije je tudi hipotekarno financiranje zapleteno in zahteva skrbnost lastnikov stanovanj, da to upoštevajo.
Pametno se je posvetovati s uglednim posojilodajalcem za hitre odgovore na nekatere vaše pomisleke. Tako boste lahko sprejeli pomembno odločitev, ali je refinanciranje primerno za vas. Če se zdi, da bi bila dobra poteza, opravite zgoraj omenjeno raziskovalno nalogo.
