Cene nepremičnin iz spodnjega dna privabljajo nekatere nove investitorje v nepremičnine na trg. Preden pa se pridružite vrstam najemodajalcev, se prepričajte, da dobro razumete finančne informacije, ki lahko vplivajo na to, da postanete naslednji Donald Trump in se znajdete na stečajnem sodišču. Tu je osem številk naložb v nepremičnine, ki jih morate vedeti. (Za več informacij o nakupu stanovanja glejte: Prvi vodič za gospodinjske kupce)
1. Vaše hipotekarno plačilo
Posojilodajalci običajno uporabljajo stanovanje v običajnem stanovanju, ki ga zasedajo lastniki, skupno razmerje med dolgom in prihodkom 36%, nekateri pa sežejo do 45%, odvisno od drugih primernih dejavnikov, kot so kreditna ocena in denarne rezerve. To razmerje primerja vaš celotni bruto mesečni dohodek z vašimi mesečnimi obveznostmi za plačilo dolga. Za plačilo stanovanja posojilodajalci raje plačajo stanovanjski bruto plačilo od 28 do 33%, odvisno od drugih dejavnikov. V naložbenih nepremičninah smernice Freddie Mac pravijo, da je najvišje razmerje med dolgom in prihodkom 45%. (Za več oglejte Preprosti načini za vlaganje v nepremičnine. )
2. Zahteve po predplačilu
Medtem ko se nepremičnine, ki jih imajo lastniki, lahko financirajo s hipoteko in le 3, 5% nižjega za posojilo FHA, hipotekarne naložbe za vlagatelje običajno zahtevajo 20 do 25% ali včasih celo 40% polog. Nobeden od predplačil ali zaključnih stroškov naložbene nepremičnine ne sme biti iz darilnih skladov. Posamezni posojilodajalci bodo določili, koliko morate odložiti, da izpolnite pogoje za posojilo, odvisno od razmerja med dolgom in prihodkom, kreditne ocene, cene nepremičnine in verjetno najemnine.
8 številk za vrednotenje naložbe v nepremičnine
3. Dohodek od najemnine, ki se kvalificira
Čeprav lahko domnevate, da ker najemnina plačila najemnine (upam) pokriva vašo hipoteko, za pridobitev stanovanjskega posojila ne bi potrebovali dodatnega dohodka. Če pa se najemnina šteje za dohodek, morate imeti dveletno zgodovino upravljanja naložbenih nepremičnin, kupiti zavarovanje izgube najemnin za najmanj šest mesecev bruto mesečne najemnine in morebitne negativne prihodke od najemnin iz katere koli nepremičnine za najem. šteje se za dolg v razmerju med dolgom in prihodkom. (Nepremičnine poleg ustvarjanja stalnega povečanja dohodka in kapitala zagotavljajo odbitke, ki lahko zmanjšajo dohodnino od vašega dobička. Oglejte si davčne olajšave za lastnike nepremičnin v najemu .)
VODENJE: Raziskovanje naložb v nepremičnine
4. Razmerje med ceno in dohodkom
To razmerje je primerjalo srednjo ceno gospodinjstev na območju in mediane dohodka gospodinjstva. Preden je počil stanovanjski mehurček, je bilo razmerje med ceno in dohodkom v ZDA 2, 75, medtem ko je bilo konec leta 2010 razmerje 1, 71. Po podatkih Fiserv, Inc., zvezne agencije za stanovanjsko financiranje, Moody's Analytics, povprečje med letoma 1989 in 2003 znaša 1, 92.
5. Cena za najem razmerje
Razmerje med ceno in najemom je izračun, ki primerja povprečne cene stanovanj in povprečne najemnine na določenem trgu. Preprosto razdelite povprečno ceno hiše na srednjo letno najemnino, da ustvarite razmerje. Na vrhuncu ameriškega trga leta 2006 je bilo razmerje za ZDA 18, 46. Razmerje se je do konca leta 2010 zmanjšalo na 11, 34. Dolgoročno povprečje (od leta 1989 do 2003) je bilo 9, 56. Ponavadi bi morali potrošniki razmisliti o nakupu, ko je razmerje pod 15, najemnina pa nad 20. Trgi z visokim razmerjem med ceno in najemom ponavadi ne ponujajo dobre naložbene priložnosti. (Razmišljate o nakupu stanovanja? Preučimo začetne in tekoče stroške, pa tudi koristi. Oglejte si Najem ali Nakup? Finančna vprašanja .)
6. Bruto donos najema
Bruto donos najemnine za posamezno nepremičnino lahko ugotovimo tako, da letno najemnino zberemo s skupnim stroškom nepremičnine in nato pomnožimo to število s 100, da dobimo odstotek. Skupni stroški nepremičnine vključujejo kupnino, vse stroške zapiranja in stroške obnove.
7. Stopnja kapitalizacije
Bolj dragoceno število od bruto donosa najema je stopnja kapitalizacije, znana tudi kot zgornja meja ali neto donosnost najema, ker ta številka vključuje poslovne stroške nepremičnine. To je mogoče izračunati tako, da začnete z letno najemnino in odštevanjem letnih stroškov, nato pa to število delite s skupnimi stroški nepremičnine in dobljeno število pomnožite s 100 za odstotek. Skupni stroški najemnine vključujejo stroške popravila, davke, najemodajalsko zavarovanje, stroške prostih mest in provizije.
8. Denarni tok
Spodnja črta
Ko opravite vse te izračune, se lahko odločite o tem, ali bo določena nepremičnina dragocena naložba.
