Kaj je najemništvo skupno - TIC?
Skupno najemno razmerje je ureditev, v kateri si dve ali več oseb delijo lastniške pravice na nepremičnini ali zemljiški parceli. Nepremičnina je lahko poslovna ali stanovanjska. Ko najemnik skupno umre, preide premoženje na zakup najemnika. Vsak neodvisni lastnik lahko nadzoruje enak ali drugačen odstotek celotne nepremičnine. Prav tako ima najemnik skupnega partnerja pravico, da svoj delež premoženja prepusti kateremu koli upravičencu kot del njihovega zapuščine. Pogodbeni pogoji za najemnike, ki so skupni, so podrobno opredeljeni v listini, naslovu ali drugih pravno zavezujočih dokumentih o lastništvu.
Kako deluje TIC
Kadar imata dva ali več oseb lastništvo premoženja kot skupnega najemnika, je skupina v enaki lasti skupine. Lahko imajo solastniki drugačen delež lastniških deležev. Na primer, Sarah in Debbie imata lahko v lasti 25% nepremičnine, medtem ko ima Leticia 50%. Medtem ko se odstotek lastništva razlikuje, noben posameznik ne more zahtevati lastništva na določenem delu nepremičnine.
Najem v skupnih sporazumih se lahko ustvari kadar koli. Tako lahko posameznik razvije zanimanje za nepremičnino v letih, ko so drugi člani sklenili najemno pogodbo. Če se vrnemo na zgornji primer, bi lahko rekli, da sta Sarah in Leticia prvotno imela v lasti 50% posesti. V nekem trenutku se je Sarah odločila, da bo razšla svoj 50-odstotni delež, ko bo Debbie zapustila skupino z razpletom 25/25/50.
Poleg tega lahko člani sporazuma neodvisno prodajo ali izposojajo svoj del lastništva.
Ključni odvzemi
- Skupno najemno stanovanje je ureditev, v kateri imata dva ali več oseb lastniške interese v nepremičnini. Skupni najemniki lahko lastniki različnih odstotkov nepremičnine. Skupni najemniki lahko svoj delež premoženja prepuščajo komurkoli po njihovi smrti. se razlikuje od skupnega najemništva, zlasti glede pravic preživelega življenja in stopnje lastništva, ki jo ima vsak najemnik.
Odstranjevanje TIC
Eden ali več najemnikov lahko odkupi druge člane, da skupno najemno razmerje razveselijo. Če bi morali najemniki razviti nasprotujoče si interese ali navodila za uporabo, izboljšanje ali želijo prodati nepremičnino, morajo doseči skupno soglasje, da bodo nadaljevali. V primerih, ko razumevanja ni mogoče doseči, se lahko izvede deljenje particije. Akcija delitve je lahko prostovoljna ali sodna odredba, odvisno od tega, kako dobro sodelujejo najemniki.
V postopku pravnega razdelitve sodišče razdeli premoženje med najemnimi skupnimi člani, ki omogočajo vsakemu članu, da se premakne naprej ločeno od drugih članov. Znana kot delitev v naravi je najbolj neposreden način delitve premoženja in je običajno metoda, ki jo uporabljajo, kadar sostanovalci niso nasprotni.
Če zakupniki nočejo sodelovati, lahko razmislijo o delitvi nepremičnine s prodajo. Tu se gospodarstvo proda, izkupiček pa se razdeli med najemnike glede na njihove interese v nepremičnini.
Davek na nepremičnine z nepremičninami TIC
Najemna pogodba v skupnem dogovoru, vodena z veljavno zakonodajo, ponavadi opisuje posledice deljenega lastništva na davke nepremičnine. V pogodbi bo opisano, kako se davčna obveznost pogodbeno razdeli na vsakega lastnika.
Ker najemno razmerje v skupnem dogovoru ne deli zakonito zemljišča ali premoženja, večina davčnih pristojnosti ne bo posebej lastnikom dodelila sorazmernega davka na lastnino glede na njihov delež lastništva. Najpogosteje skupni najemniki prejmejo en sam račun za davek na nepremičnine.
V mnogih jurisdikcijah najemnik v skupnem dogovoru nalaga solastnikom solidarno odgovornost. Ta določba pomeni, da je lahko vsak neodvisni lastnik zavezan za davek na nepremičnine do celotnega zneska odmere. Odgovornost velja za vsakega lastnika ne glede na raven ali odstotek lastništva.
Ko je davek na nepremičnino izpolnjen, bodo najemniki to plačilo odšteli od vložkov dohodnine. Če bi davčna pristojnost sledila solidarnim obveznostim, bi lahko vsak solastnik odštel znesek, ki ga je prispeval od prijave dohodnine. V okrajih, ki ne upoštevajo tega postopka, lahko odštejejo odstotek celotnega davka do stopnje lastništva.
Najemništvo v skupnem in skupnem najemu
Čeprav se slišijo podobno, se skupno najemniško stališče v več pogledih razlikuje od skupnega najema. Najemniki v skupnem najemu hkrati pridobijo enake deleže nepremičnine z istim dejanjem.
Ena od glavnih razlik je dodajanje ali odstranjevanje katerega koli člana iz sporazuma. V sporazumih TIC sprememba članov sporazuma ne prekine. S skupno najemno pogodbo se sporazum prekine, če kdo od članov želi prodati svoj delež.
Na primer, če želi eden ali več najemnikov odkupiti ostale, je treba nepremičnino tehnično prodati in izkupiček enakomerno porazdeliti med lastnike. Člani skupnega najema lahko tudi ločijo posest, če je posest dovolj velika, da lahko sprejme ločitev.
Smrt skupnega najemnika
Druga bistvena razlika se pojavi v primeru smrti enega sostanovalca. Kot smo že omenili, sporazumi TIC omogočajo prenos premoženja kot dela lastnikove zapuščine. Vendar pa v skupni najemni pogodbi last nepremičnine preide na preživelega lastnika.
Z drugimi besedami, skupni najemniki nimajo samodejnih pravic preživetja. Če v zadnji oporoki pokojnega člana ni določeno, da se njihov delež v nepremičnini razdeli med preživele lastnike, pokojnemu najemniku v skupnem interesu pripada njihovo posestvo. Obratno pa se s skupnimi najemniki interes pokojnika lastnika samodejno prenese na preživele lastnike. Na primer, ko imajo štirje skupni najemniki dom in en najemnik umre, vsak od treh preživelih preživi še en tretjinski delež premoženja.
Poroka in lastništvo premoženja
Nekatere države postavljajo skupno najemnino kot privzeto lastnino za zakonske zakonce, druge pa najem uporabljajo v modelu skupnega lastništva. Tretji model, ki se uporablja v približno 25 državah, je najem v celoti (TbyE), v katerem ima vsak zakonec enak in nerazdeljen interes za nepremičnino.
Prednosti in slabosti najemniške naloge
Nakup stanovanja z družinskim članom, prijateljem ali poslovnim partnerjem kot najemniki lahko posameznikom pomaga lažje vstopiti na trg nepremičnin. Ker so depoziti in plačila razdeljena, je nakup in vzdrževanje nepremičnine lahko cenejši, kot bi bil za posameznika. Poleg tega se lahko sposobnost zadolževanja racionalizira, če ima en lastnik večji dohodek ali boljšo finančno podlago kot drugi člani.
Prednosti
-
Olajša nakup nepremičnin
-
Število najemnikov se lahko spremeni
-
Možne so različne stopnje lastništva
Slabosti
-
Ni samodejnih pravic preživelih oseb
-
Vsi najemniki so enako odgovorni za dolgove, davke
-
En najemnik lahko prisili k prodaji nepremičnine
Kadar pa hipotekarna lastnina kot najemniki običajno, dokumente običajno podpišejo vsi posojilojemalci. Ker vsi člani podpišejo hipotekarne dokumente, lahko v primeru neplačila posojilojemalec zaseže deleže pri vseh članih skupine. Tudi, če eden ali več posojilojemalcev preneha prispevati hipotekarno plačilo, morajo drugi posojilojemalci še vedno kriti plačila, da se izognejo izključitvi.
Možnost uporabe oporoke za določitev upravičencev do nepremičnine omogoča sonajemalcu nadzor nad njihovim deležem. Če sostanovalec umre brez oporoke, bo njegovo zanimanje za nepremičnino postalo dokazno - dragi dogodek tako v smislu časa kot denarja.
Tudi preostali najemniki bodo morda ugotovili, da imajo zdaj nepremičnino pri nekom, ki ga ne poznajo ali s katerim se ne strinjajo. Ta novi najemnik lahko vloži tožbo za delitev in prisili najemnike, da nepremičnine prodajo ali razdelijo.
Primer skupne najemnine (TIC)
Kalifornija omogoča štiri vrste solastništva, ki vključujejo lastnino v skupnosti, partnerstvo, skupno najemništvo in najemniško razmerje. Vendar je TIC privzeti obrazec za neporočene stranke ali posameznike, ki skupaj pridobijo nepremičnino. V Kaliforniji imajo ti lastniki skupni status najemnikov, razen če v njihovi pogodbi ali pogodbi ni izrecno drugače določeno partnerstvo ali skupno najemništvo.
Po SirkinLaw, San Francisco nepremičninski odvetniški pisarni, specializirani za solastništvo.
Vse več ljudi se obrača k skupnim najemom… kot načinu za povečanje njihove kupne in prodajne moči. Ti dogovori znižujejo cene in povečujejo izbiro kupcev, saj jim omogočajo, da združijo vire in kupijo več nepremičnin, kot bi sicer lahko ali bi želeli.
V objavi spletnega dnevnika v avgustu 2018 pišejo, da so pretvorbe TIC - sprememba lastniške strukture nepremičnin v lastno stanovanje v skupni najem - postale še posebej priljubljene na večjih mestnih območjih Los Angelesa in San Francisca / Oaklanda.
