Kazalo
- Kaj je prodaja na kratko?
- Kako deluje kratka prodaja
- Kako se razlikuje izključitev
- Koraki do kratke razprodaje
- Pogodba o kratki prodaji
- Prednosti in slabosti
- Pasti, ki se jim je treba izogniti v kratki prodaji
- Najboljši zastopnik za kratko prodajo
- Pretiranje cen
- Nadaljujte z iskanjem
- Dobra ponudba ali slaba?
Kaj je prodaja na kratko?
Na kratek razprodaji je dom, ki je na voljo po kupnini, ki je nižja od zneska, ki ga dolguje trenutni lastnik.
Transakcija koristi banki, saj ji omogoča, da se izogne ponovnemu zasegu stanovanja v postopku zaprtja, kar je drago in dolgotrajno. Prodajalec se izogne kreditnemu zadetku, ki prihaja z zaprtjem, in bankrotu, ki ga včasih spremlja.
Kako deluje kratka prodaja
Kratka prodaja je finančna možnost, ki je včasih na voljo lastnikom domov, ki so v stiski. Zaostajajo za hipotekarnimi plačili in imajo dom pod vodo. Se pravi, da je dom vreden manj kot neporavnani znesek na hipoteki.
Lastnik se zaradi nepričakovanega denarnega naleta primorava razvezati z domom. Obstajata le dve možnosti: kratko prodajo ali izključitev.
Strokovnjaki se ne strinjajo, ali je kratka prodaja dober posel. Zagovorniki pravijo, da so takšni domovi cenovno nižji od tržne. Nasprotniki pravijo, da banke nimajo interesa, da bi izvajale prodajo požarov.
Kratek razprodaji ponavadi začne lastnik stanovanja, ko vrednost doma pade za 20% ali več. Preden se postopek lahko začne, mora posojilodajalec, ki ima hipoteko, odstopiti od odločitve. Poleg tega posojilodajalec, navadno banka, potrebuje dokumentacijo, ki pojasnjuje, zakaj je kratka prodaja smiselna. Konec koncev bi posojilnica lahko v tem času izgubila denar.
Če je kupec odobren za prodajo na kratko, se najprej dogovarja z lastnikom stanovanja in nato pri banki poišče dovoljenje za nakup. Pomembno je opozoriti, da se brez odobritve posojilodajalca ne sme zgoditi kratka prodaja.
Kratke prodaje so ponavadi dolgotrajne in s papirjem intenzivne transakcije, ki trajajo celo leto. Vendar pa za boniteto lastnika stanovanja niso tako škodljive, kot je izključitev. Kratka razprodaja izgleda bolje za bodoče posojilodajalce in upnike. Iz njega je razvidno, da je oseba ukrepala, preden se je banka preselila, da bi vrnila domov. Lastnik stanovanja, ki je šel na kratko prodajo, je morda celo upravičen do nakupa drugega stanovanja takoj.
Ključni odvzemi
- Za podvodne lastnike stanovanj je kratka prodaja lahko način, kako se izogniti ponovnemu posedu, izselitvi in črnim oznakam na njihovih bonitetnih ocenah. Za potencialnega kupca je za izvedbo kratke prodaje potrebna prilagodljivost in veliko potrpljenja. Kupec mora poskrbeti za posel se splača potruditi.
Kako se razlikuje izključitev
Po izposoji posojilodajalec zaseže dom, potem ko posojilojemalec ne opravi določenega števila plačil. Za razliko od večine kratkih razpisov lahko pride do izključitve, ko lastnik stanovanja zapusti dom. Če stanovalci še niso odšli, jih posojilodajalec izloči v postopku zaprtja.
Ponavadi ne morejo trajati tako dolgo kot kratka prodaja, ker posojilodajalec skrbi za hitro likvidacijo sredstva. Zaprti domovi se lahko prodajo tudi na dražbi pri "prodaji skrbnika", kjer kupci v javnih postopkih oddajo ponudbe za domove.
Lastniki stanovanj, ki so izpostavljeni izključitvi, doživijo takojšen padec in hiter padec svojih bonitetnih ocen. V večini okoliščin morajo na posojilo FHA počakati najmanj pet let, da bi kupili še en dom ali tri leta. Izključitev se pojavlja na kreditnem poročilu za sedem let.
Kdaj bi morali opraviti kratko prodajo?
Koraki do kratke razprodaje
Postopek prodaje na kratko se razlikuje od države do države, koraki pa običajno vključujejo:
- Prodajalec s kratko prodajo - finančni paket prodajalec posojilodajalcu predloži finančni paket. Vključuje računovodske izkaze, pismo, ki opisuje stisko prodajalca, in kopije finančnih evidenc. Ponudba za kratko prodajo - Če prodajalec sprejme ponudbo zainteresiranega kupca, posrednik kotacije pošlje posojilodajalcu pogodbo o uvrstitvi na seznam, izvedeno ponudbo za nakup, predhodno potrdilo kupca in kopijo zaslužnega čeka denarja. Bančna obdelava - Banka pregleda ponudbo in odobri ali zavrne prodajo na kratko. To lahko traja od nekaj tednov do mesecev.
Pogodba o kratki prodaji
Na nek način je nakup nepremičnine na prodaj podoben vsakemu nakupu stanovanja. Vendar bo v tem primeru v pogodbi določeno, da za pogoje velja odobritev hipotekarnega posojilodajalca.
V pogodbi mora biti tudi navedeno, da se nepremičnina kupuje "takšna, kot je." Čeprav lahko kupec vključuje jezik, ki omogoča odpoved posla, če inšpekcijski pregled odkrije velike težave, je malo verjetno, da se bo mogoče dogovoriti o nižji ceni. Banka prav tako verjetno ne bo popravila, prodajalec pa, ker je privezan za denar, še manj verjetno pomaga.
Za razliko od izterjave, posojilnica ne poseduje nepremičnine v kratki prodaji. Ker pa mora odobriti prodajo in bo dobil izkupiček, se bo kupec ukvarjal večinoma z banko in ne z lastnikom stanovanja.
Prednosti in slabosti
Posli s kratko prodajo so lahko veliko zamudnejši in potrpežljivi kot običajni posli z nepremičninami. Če boste oddali ponudbo za nepremičnine na kratko prodajo, bodite pripravljeni počakati. Banke so znane po tem, da so na kratke prodajne ponudbe potrebovale več mesecev.
Prepričajte se, da je prodaja na kratko že odobrena. Če se prodajalec z banko še ni dogovarjal o kratki prodaji, kupec čaka na dolgo čakanje, verjetno tudi za nič.
Nekateri strokovnjaki priporočajo, da posojilodajalcu daste rok, da skrajša čas čakanja. Čeprav je težko reči, ali bo ta strategija res spodbudila banko k dejanjem.
Pasti, ki se jim je treba izogniti v kratki prodaji
Kupec mora poskrbeti, da bo prodaja na kratko že odobrena. Če prodajalec še ni odstopil ali se z banko dogovoril za kratko prodajo, kupec čaka na dolgo čakanje, po možnosti tudi za nič. Banka morda ne bo zainteresirana za kratko prodajo, če misli, da lahko s širitvijo izterjave pridobi več denarja.
Potencialne kupce je pametno preveriti tudi vnaprej, da hipotekarni posojilodajalec nima težav s prodajo nepremičnine.
Najboljši zastopnik za kratko prodajo
Zaradi zapletenosti transakcije mora kupec sodelovati s agentom ali prodajalcem, ki ima izkušnje s kratko prodajo in je pripravljen delati na enem. Nekateri nepremičninski agenti so specializirani za kratko prodajo in lahko imajo certifikat kratkoročne prodaje in zaplembe (SFR), poimenovanje, ki ga ponuja Nacionalno združenje za nepremičnine. Imetniki tega certifikata so se specializirali.
Pretiranje cen
Kupec nepremičnine za prodajo na kratko mora biti pripravljen na dvig ponudbene cene. Prodajalec na koncu nima pravega pooblastila za odobritev prodajne cene, kot to počne le banka, in lahko ugovarja.
Po drugi strani bi banka lahko ponudbo dokončno zavrnila, še posebej, če gre za bistveno nižjo ponudbo. V najslabšem primeru morda sploh ne bodo odgovorili.
Nadaljujte z iskanjem
Glede na to, koliko časa bo banka trajala, da odgovori na vašo ponudbo, bi moral kupec najbrž še naprej gledati druge hiše, medtem ko čaka na odgovor. Zastopnik lahko napiše pogodbo o nakupu s kratko prodajo tako, da kupec ohrani prožnost, da umakne ponudbo.
Tudi če kupec opravi beg, lahko banka nadaljuje z zbiranjem ponudb. Večina ljudi bi to ocenila kot neetično, ker je verjetno potencialni kupec v tem trenutku odštel nekaj tisoč dolarjev pri pregledih, iskanju naslovov in podobnem. Toda banka se sooča z izgubno transakcijo in želi zmanjšati svoje izgube.
Če se tako zgodaj v igri odpoveš dogovoru, je za kupca ogromno izguba časa in denarja, da ne omenjam zelo motečega.
Zaradi vseh teh razlogov je treba kotacijo na prodaj na kratko prodati z zdravim odmerkom skepse.
Dobra ponudba ali slaba?
Strokovnjaki se ne strinjajo, ali je kratka prodaja dobra izbira za kupce. Zagovorniki trdijo, da so nepremičnine za prodajo na kratkih cenah nižje od tržne vrednosti, kar kupcem omogoča, da dobijo veliko denarja ali da prvi kupci stanovanj vstopijo v dom, ki si ga sicer ne bi mogli privoščiti. Nasprotniki pravijo, da banke nimajo interesa za prodajo požarov in bodo naredile primerljivo tržno analizo, preden bodo določile ali sprejele ceno nepremičnine.
Poleg tega je lahko kotacijska cena za kratko prodajo znesek, za katerega agent prodajalca meni, da bi ga banka lahko sprejela, in ne znesek, za katerega se je banka dejansko strinjala. Banka bo morda ugotovila, da je cena prenizka ali pa bo prodajalec spodaj navedel nepremičnino pod trgom, da bi ustvaril vojno za zbiranje ponudb.
V nekaterih državah bo prodajalec imel sodbo o pomanjkljivosti, ki ga obvezuje, da mora banki povrniti razliko med hipotekarnim zneskom in prodajno ceno stanovanja, zato je prodajalčevim interesom, da dobi čim več denarja..
Ena od prednosti tako za banko kot kupca je, da je za razliko od nepremičnine, ki je v lasti banke, nepremičnine za prodajo na kratko prodati ali poškodovati. Čeprav nepremičnina zaradi finančnega stanja lastnika trpi zaradi odloženega vzdrževanja, prodajalec verjetno ne bo uničil kraja, ko v njem še živi. Nasprotno pa lastniki stanovanj, ki izgubijo nepremičnine zaradi izključitve premoženja, pogosto razočarajo hišo kot način, da se vrnejo na banko.
