Kaj je podobna izmenjava?
Borza podobne vrste, včasih oblikovana kot podobna vrsta, je odložena transakcija, ki omogoča odtujitev sredstva in pridobitev drugega podobnega sredstva, ne da bi pri prodaji prvega sredstva ustvarili obveznost za davek na kapitalski dobiček.
Do sprejemanja davčne zakonodaje decembra 2017 je to lahko vključevalo izmenjavo enega podjetja za drugega - ali enega materialnega premoženja, kot so umetniška dela ali težka oprema, za drugega. Po letu 2017 menjava podobne vrste velja samo za izmenjavo poslovne ali nepremičninske naložbene nepremičnine za drugo nepremičnino.
Ključni odvzemi
- Zamenjava takšne vrste se uporablja, kadar želi nekdo prodati sredstvo in pridobiti podobno, pri tem pa se izogiba davku na kapitalski dobiček. Zamenjave podobnih vrst strogo nadzira IRS in zahtevajo natančno knjigovodstvo, da se prepreči davčna kazen.Savvy prodajalci lahko zamenjajo podobno vrsto za odlog drugih posebnih vrst dobičkov, kot je amortizacija.
Kako deluje izmenjava podobnih vrst
Ko se poslovna ali naložbena nepremičnina prodaja za dobiček, mora vlagatelj plačati davek na kapitalski dobiček od dobička. Vsi dobički iz kapitala se obdavčijo bodisi s kratkoročnimi stopnjami dobička od 10% do 37% za dobiček, ustvarjen s prodajo v enem letu, ali po dolgoročni stopnji, ki pade med 10% do 20% za dobiček od prodaje po prodaji eno leto od začetnega datuma nakupa.
Borza podobne vrste je znana tudi kot borza 1031 ali borza Starker.
Vendar pa oddelek 1031 zakonika o notranjih dohodkih (IRC) vlagatelja oprošča plačila davka na dobiček, če se izkupiček od prodaje ali odtujitve nepremičnine ponovno investira v podobno lastnost enake ali večje vrednosti kot del kvalificiranega izmenjava podobnih vrst. Vsaka nepremičnina, razen lastnega osebnega prebivališča, se šteje kot nekakšna druga nepremičnina. Na splošno vsaka nepremičnina, namenjena za proizvodno uporabo v trgovini ali poslu ali za naložbe, izpolnjuje pogoje za izmenjavo podobne vrste.
Zavezanec, ki proda kos naložbene nepremičnine in kupi drugo v določenem roku, ne bo treba plačati davka na prvo odtujitev. Davek bodo morali plačati ob prodaji ali odtujitvi druge nepremičnine, razen če se opravi druga podobna menjava, v tem primeru bo plačilo davka znova odloženo.
Upoštevati je treba nekaj pomembnih dejavnikov, ki jih je treba upoštevati pri izmenjavi takšne vrste, da se ob prodaji prvega sredstva ne ustvari davčna obveznost:
- Sredstvo, ki se prodaja, mora biti naložbena nepremičnina in ne sme biti osebno prebivališče. Sredstvo, ki se kupuje z izkupičkom, mora biti podobno kot sredstvo, ki se prodaja. Prihodek od prodaje mora biti porabljen za nakup drugega sredstva v 180 dneh od dneva prodaja prvega sredstva, čeprav morate v 45 dneh od prodaje identificirati nepremičnino ali sredstvo, ki ga kupujete v menjavi podobne vrste.
Obstaja nekaj omejitev zneska kapitalskih dobičkov, ki je odložen, zato preverite najnovejša davčna pravila, preden nadaljujete z zamenjavo podobne vrste.
Posebna vprašanja
Poleg davčnih odlog dajatev menjava podobne vrste prodajalcu omogoča, da odloži svoj odbitek amortizacije - dobiček, pridobljen s prodajo nepremičnin, ki se amortizirajo, in ki jih je treba za namene dohodnine prijaviti kot dohodek. Davčni zavezanec se lahko izogne tudi državnim davkom na izmenjave podobnih vrst.
Na primer, nekatere države zahtevajo, da kupec ali prodajalec pri prodaji nepremičnine plača davek na dohodek države, znan kot obvezen odtegljaj države. Nepremičnine, ki se prenesejo v zameno za takšno vrsto, pa lahko prejmejo oprostitev. Za uveljavitev oprostitve bo moral davčni zavezanec podpisati obrazec oprostitve ali potrdilo države. Nekatere države od prodajalca zahtevajo, da oprostitev predloži 20 dni pred zaprtjem, druge države pa lahko dovolijo, da se obrazec oprostitve predloži ob zaključku.
Primer iz realnega sveta izmenjave podobnih vrst
Izmenjava podobnih vrst je idealna za lastnika podjetja, ki želi prodati svoje podjetje in investirati v drugega ali nepremičninskega vlagatelja, ki želi prodati najemno nepremičnino in kupiti podobno. Obrazec 8824 je treba vložiti pri Službi za notranje prihodke (IRS), ki podrobno določa pogoje posla. Dobiček se pripozna, ker je bil prejet zagon - gotovina, obveznosti ali druga lastnina, ki ni podobne vrste in je dana ali prejeta v izmenjavi podobne vrste - poročan na obrazcu 8949, seznamu D (obrazec 1040) ali obrazcu 4797, kot primerno. Če je treba ponovno obračunati amortizacijo, bo morda ta pripoznani dobiček treba navesti kot navadni dohodek.
