Kazalo
- Izziv 1: Iskanje nepremičnine
- Izziv 2: Priprava enote
- 3. izziv: Iskanje najemnikov
- Izziv 4: Težavi
- Izziv 5: Vzdrževanje
- Izziv 6: Obrestne mere
- Kako nastane denar
- Najem upravitelja nepremičnin
- Spodnja črta
Najem stanovanja je način, kako zaslužiti - ali tako trdijo nekateri. Na videz se zdi všeč kot zanesljiva stava; v resnici je ponavadi bolj glavobol, kot je vredno. Izzivi se začnejo zgodaj in skoraj vedno vključujejo čas in denar. Oglejmo si šest velikih.
Izziv 1: Iskanje nepremičnine
O iskanju dobre najemne nepremičnine je bilo napisanih celotnih knjig, da ne omenjam članka ali dveh Investopedije. Temu je bilo namenjenega toliko besedila zaradi kritičnega pomena. Kupite predrago mesto in nikoli ne boste zaslužili. Toda poskus, da bi se lovil kupčije, je lahko tudi moten. Nakup zgornjega dela fiksirja zahteva, da imate potrebna znanja, čas, orodje in denar za izvedbo potrebnih popravil in obnove.
Če se vam ne mudi, je to morda način, da se dogovorite o svoji naložbi; če že imate službo s polnim delovnim časom in družino, je vsaka minuta, porabljena za popravilo najema, minuta, ki ni zapravljena za bolj donosno ali prijetno dejavnost. Vendar pa danes obstajajo družbe za upravljanje, ki zmorejo veliko tega dela - od iskanja nepremičnine do sanacije - seveda za vas, za plačilo.
Izziv 2: Priprava enote
Za najem skoraj vsakega kosa nepremičnine v najemnem stanju je pogosto potrebno vsaj malo sveže preproge in barve. Oba predmeta zahtevata čas in denar. Okenske zaslone, madeže na krovu in vzdrževanje trate so druge pogoste potrebe. Vsakič, ko se najemnik odpotuje, je treba te zadeve ponovno pregledati.
3. izziv: Iskanje najemnikov
Internet omogoča hiter in poceni način iskanja potencialnih najemnikov. Seveda pogosto dobite tisto, za kar plačate. Prikazovanje oglasa v ugledni publikaciji pogosto ustvari boljši razred anketirancev. Namesto otrok s fakultete, ki si želijo prihraniti dolar, povečujete možnosti za pridobivanje družin in odgovornih starejših odraslih.
Če boste en mesec prikazovali oglas, boste z denarnice odnesli manjši zalogaj, če pa boste najemnike pravilno pregledali s kreditnim pregledom in preverjanjem v ozadju, bo še en zalogaj. Naložba je vredna časa in denarja, saj preverjanje poveča vaše možnosti za odgovorne najemnike. Odgovorni najemniki plačujejo najemnino pravočasno, ne zlorabljajo nepremičnine in ne zahtevajo, da se vključite v drag in dolgotrajen postopek izselitve.
Izziv 4: Težavi
Celo odlični najemniki in popolne najemnine imajo številne težave. Polomljene cevi, polnjeni odtoki, zlomljene vzmeti garažnih vrat, hišni ljubljenčki in sostanovalci so le nekateri od izzivov, ki se pojavljajo. Tudi dobri najemniki si želijo vaše popolne in takojšnje pozornosti, ko se kanalizacija vrne v njihov dom ali kabelska družba pomotoma prekine telefonske linije.
Slabi najemniki so še večji izziv. Vsakodnevni klici in zamuda ali neplačana najemnina lahko še dodatno storijo težave. Dan preselitve je še en izziv. Poškodba sten, tal, preprog in drugih sestavnih delov doma lahko privede do sporov in dragih popravil. Ker je vsak trenutek zapravljen prepir, ko je hiša prazna, je pogosto bolje, da ugriznete kroglo in sami plačate popravila. Če že govorimo o tem: Verjetno boste morali skleniti zavarovanje najemodajalca - ne, pravilnik o navadnem lastniku stanovanja ni dovolj - in to je še ena postavka v stolpcu o tekočih stroških.
Izziv 5: Vzdrževanje
Vzdrževanje večjih komponent in pripomočkov je pomemben izdelek. Novi aparati stanejo sto dolarjev; nova streha ali dovoz lahko stane več tisoč dolarjev. Če je najemnina 500 USD na mesec, streha pa 5000 USD, lahko hitro izgubite denar. Dodajte preprogo, barvo in novo peč ter najemnike, ki ne ostanejo dolgo - in nepremičnina lahko izgublja denar že leta.
Izziv 6: Obrestne mere
Kakšne so obrestne mere povezane s čim? Veliko! Ko se cene znižajo, je pogosto ceneje kupiti kot najeti, zato se lahko povpraševanje po enotah zmanjša. Znižanje najemnine, da ostanete konkurenčni, lahko povzroči resnično krč v vaši sposobnosti zaslužka.
Kako nastane denar
Ali se lahko z vsemi izzivi, ki jih je treba premagati, malček zasluži za najem nepremičnin? Da, vendar to zahteva načrt. Spodaj so izpostavljeni štirje dobičkonosni pristopi:
1. Live-In
Delitev prostora z nakupom dupleksa (ali druge lahko delljive strukture) je pogosto donosna podviga. Ker ste na kraju samem in načrtujete, da vseeno poskrbite za nepremičnino, je dodatni denar denar. Seveda vsi izzivi še vedno veljajo in življenje na kraju samem pomeni, da ste vedno na voljo in boste v tesnem stiku z najemniki. Načrtujte ustrezno in skrbno preglejte.
2. Pojdite na osnovno
Najem ratty stanovanja, ki nima lepih ugodnosti, čim manj vzdrževanja in nepridipravi pa vodijo v dobiček. Če ne verjamete, si oglejte stanovanja zunaj kampusa v katerem koli koledarskem mestu v državi. Ne sliši se zelo lepo, a osnovna, odstranjena lastnost (brez stropnih ventilatorjev, klimatske naprave itd.) Postopek olajša.
Štiri stene in tla zagotavljajo minimalne zahteve glede vzdrževanja in nekaj stvari, ki se lahko zlomijo ali poškodujejo. Privabljanje najemnikov s programi, ki jih subvencionira država, na primer stanovanjski oddelek 8, zagotavlja zajamčen dohodek. Izziv je ponavadi v tem, da v zameno za nekaj dolarjev v roki pogosto dobite grobo skupino najemnikov in premoženje, ki se težko nosi.
3. Dolgoročni deleži
Številni vlagatelji v nepremičnine vam bodo povedali, da v bistvu ločijo celo najemnino in stroške. Njihov pristop je, da kupijo nepremičnino po ugodnih cenah, naj najemniki najemnino poplačajo hipoteko in nato prodajo čez 30 let, upajoč, da bodo izkoristili nekaj podražitev.
Čeprav je to razumen pristop, bodo dobički verjetno majhni, davek od dobička kapitala pa je lahko velik (glede na vaš nizkocenovni osnovi). In še vedno potrebuje čas in trud, ki bi ga bilo mogoče bolje porabiti drugje.
4. Pojdite s polnim delovnim časom
Resni najemodajalci jemljejo resen pristop. Vključujejo, kupujejo več stavb in velik del dela opravijo sami. To je življenjska odločitev, ki zahteva resne čas in energijo, ter strategija za nakup in prodajo, da se maksimira prenos in odpis davčnih izgub ter minimalizira dohodek.
Najem upravitelja nepremičnin
Upravitelj nepremičnin lahko opravi številne naloge vodenja nepremičnine za najem. To vključuje trženje, izbiro najemnikov, vzdrževanje, oblikovanje proračuna in pobiranje najemnin. Če želite prenesti te naloge, boste morda razmislili o najemu upravitelja nepremičnin, vendar bo to zmanjšalo vaš dobiček.
Vloga upravitelja nepremičnine
Upravljavci nepremičnin lahko prenašajo različne vloge. Točno to je odvisno od vas, če se boste pogajali s svojim upravnikom. Pomembno je ugotoviti, kakšna bo njihova vloga, in pripraviti seznam dolžnosti in odgovornosti. Ali bo vaš upravitelj nepremičnin le našel najemnike? Ali pa bodo kos vsakodnevnemu vzdrževanju in pobiranju najemnine?
Upravljavec nepremičnin je lahko neodvisni izvajalec ali zaposleni. Da bi določili najugodnejši pristop in določili določene obveznosti, se lahko pogovorite s svojim davčnim računovodjo.
Lahko najamete tudi podjetje za upravljanje nepremičnin; podjetje, s katerim sklenete pogodbo za neposredno obravnavanje vseh vidikov najemne nepremičnine. To je lahko drago, lahko pa je idealno, če imate več nepremičnin za najem.
Izbira upravitelja lastnosti
Prepričajte se, da kateri koli upravitelj nepremičnin, o katerem razmišljate, ustreza ustreznim lokalnim in državnim licenčnim zahtevam.
Morda boste želeli poiskati vodjo, ki ima izkušnje z oglaševanjem, trženjem, odnosi z najemniki, zbiranjem najemnin, oblikovanjem proračuna, lizingom in vzdrževanjem. Dober upravitelj nepremičnin bo prav tako dobro vedel o lokalnih in državnih zakonih. Kot lastnik nepremičnine lahko odgovarjate za dejanja svojega upravitelja, zato lahko tožite, če vaš upravitelj krši kakršne koli poštene stanovanjske zakone.
Ko se odločite za upravitelja nepremičnin in pogoje dogovora, morate napisati pogodbo o upravljanju nepremičnin, ki določa dolžnosti upravitelja, nadomestilo in pogoje prenehanja.
Spodnja črta
Ali je postati najemodajalec vreden truda? Samo vi se lahko odločite. Prepričajte se le, da skočite in se podate v svoje novo prizadevanje z realnimi pričakovanji in trdnim načrtom igre.
Če boste vedeli, v kaj se boste spopadli, preden to storite, boste bolje pripravljeni na to, na kar naletite in bolj verjetno boste uživali v izkušnji.
