Kaj je talna posojila?
Enotno posojilo je posebna vrsta posojila, zasnovana posebej za projekte gradnje nepremičnin. Posojila za stanovanje veljajo za stavbe, ki jih bodo zasedli najemniki. Posojilo v nadstropju je najmanjši znesek, ki ga posojilodajalec strinja, da bo gradbeniku omogočil začetek razvoja poslovne nepremičnine.
Kako deluje talna posojila
Enotno posojilo ne deluje kot tradicionalno posojilo ali tradicionalna hipoteka, pri kateri posojilojemalec sredstva prejme v celoti v enem pavšalnem znesku. Namesto tega je etažno posojilo delni znesek večjega posojila - vsota, ki jo posojilojemalec in graditelj potrebuje za dejansko začetek gradbenega projekta.
Preostali del posojila, imenovan "zadržek", se plača, ko graditelj doseže določene faze projekta, o katerih odloči posojilodajalec. Banka se lahko na primer dogovori, da bo vnaprej plačala 70% celotnih stroškov projekta, pri čemer se bo 30% sprostilo, ko projekt doseže določene mejnike. Ti mejniki običajno vključujejo uspešno prodajo ali zakup večine enot projekta, pridobitev uporabnega dovoljenja itd.
Posojilojemalci, ki ne izpolnjujejo zahtev za zadržek, bodo morda morali zavarovati premoženjsko posojilo ali kakšno drugo obliko vmesno financiranje ali mezzaninsko financiranje, kar je lahko precej drago: Ta posojila se obdelujejo hitro, vendar imajo zelo kratke roke in visoke obrestne mere.
Ta posojila so na voljo samo za gradnjo projektov komercialnih nepremičnin, ne pa stanovanjskih.
Posojila za gradnjo v primerjavi z gradbenimi posojili
Talno posojilo je pogosto prva stopnja večjega gradbenega posojila ali hipoteke. Gradbeno posojilo je kratkoročno posojilo (posojilo, katerega rok je eno leto ali manj), ki se uporablja za financiranje nepremičninskega projekta. Graditelj vzame gradbeno posojilo za kritje stroškov projekta, preden pridobi dolgoročno financiranje. Ker se štejejo za precej tvegane, imajo posojila za gradbeništvo običajno višje obrestne mere kot običajne hipoteke.
Kupci domov, ki si sami nastavijo stanovanje, lahko najemajo posojila za gradnjo, vendar se v postopku ne morejo odločiti za posojilo. Ta posojila so le del gradbenih posojil za stavbe, ki jih zasedajo najemniki, in ne lastniki. Posamezni lastnik stanovanja pa lahko posojilo za gradnjo refinancira v trajno, dolgoročnejšo hipoteko ali preprosto lahko vzame novo posojilo za poplačilo gradbenega posojila.
V primeru nepremičninskega projekta, ki je komercialni del nepremičnine (trgovinski centri, pisarniški kompleksi, hoteli in stanovanjske stavbe, ki niso lastniki), lahko graditelj projekt financira z gradbenim posojilom in nato najame komercialno posojilo za nepremičnine, da ga poplačate. (Posojilo za komercialne nepremičnine je posebna vrsta hipotekarnega posojila, zavarovanega z zastavno pravico do poslovne, ne pa stanovanjske nepremičnine. Kot taka ni na voljo posameznim graditeljem stanovanj.)
Posojila za poslovne nepremičnine imajo običajno daljše pogoje kot posojila za gradbeništvo, ki segajo od pet do 20 let.
