Vsi vemo, kaj je rekel Benjamin Franklin: "Nič ni gotovo, razen smrti in davkov." Ne glede na to, kako težko se jim skušate izogniti, pride čas, ko se boste morali soočiti z enim in nato drugim. Davki so praviloma obveznost, ki jo večina ljudi raje plačuje minimalno. Davčni zavezanci se bodo po svojih najboljših močeh trudili zmanjšati del dohodka, ki ga plačujejo stric Sam.
Čeprav je mogoče odkriti vrzeli, ki bodo zmanjšale celoten dolgovani davek, lahko maksimiranje dohodka po obdavčenju traja veliko časa, stroškov in ustvarjalnosti. In to zveni prav tako, če imate lastnino. Ko pa gre za prodajo nepremičnin, obstaja način, kako si lahko pomagate odložiti plačilo visokega davka na Službo za notranje prihodke (IRS). Imenuje se 1031 borza, ki se vedno bolj prepoznava zaradi davčnih ugodnosti za vlagatelje vseh ravni. Preberite več o tem pravilu in kako lahko pomaga.
Ključni odvzemi
- Borza 1031 je izmenjava nepremičnin podobne vrste, ki se hranijo v poslovne ali naložbene namene v Združenih državah Amerike. Zamenjava omogoča zadržanje morebitnih obdavčljivih dobičkov na nepremičnini, ki se prvič proda. Zavezanci za plačilo davkov imajo 45 dni od dneva nepremičnine se prodajo, da se ugotovijo morebitne nadomestne lastnosti. Nadomestna lastnost mora biti zavarovana, zamenjava pa zaključena najpozneje v 180 dneh po prodaji prvotnega sredstva.
Kaj je menjava 1031?
Borza 1031 je izmenjava podobnih nepremičnin v Združenih državah Amerike. Preprosto povedano, nepremičnina, ki se prodaja, ni zavezana za davek na kapitalski dobiček, dokler se na koncu ne proda brez ponovnega investiranja prihodka. V bistvu to ne omogoča izogibanja, temveč odvračanje od obdavčljivega dobička na nepremičnini, ki se prvič proda.
V izmenjavi 1031 se morata obe nepremičnini hraniti v poslovne ali naložbene namene in morata biti v Združenih državah Amerike. Čeprav morajo biti po naravi podobne, kakovost lastnosti ni pomembna. Korporacije, partnerstva, družbe z omejeno odgovornostjo in skladi so upravičeni davkoplačevalci, ki lahko vzpostavijo izmenjavo v skladu z oddelkom 1031.
Kaj pa osebna lastnina? Prodaja stanovanjskega doma za drugega ne bi bila dovoljena v skladu s smernicami 1031 za izmenjavo. Poleg tega obstajajo posebne vrste nepremičnin, ki niso primerne in zato ne izpolnjujejo pogojev za izmenjavo 1031. Tej vključujejo:
- Poslovni inventarNologe in obvezniceDolžniški zapisiVrednostni papirji Interese v partnerskih odnosih
Za mnoge ljudi lahko predmet davkov postane hitro zmeden. Davki lahko preidejo od preprostih do zelo zapletenih, če v enačbo dodate nekaj kosov premoženja. Vendar pa je izobraževanje o tem, katera učinkovita davčna pravila so na voljo, samo po sebi korist. Borza 1031 je del davčne kode, ki lahko nagradi posameznike, ki se ukvarjajo z določenimi poslovnimi in naložbenimi dejavnostmi.
Pravilo 1031 Spremembe
Sprejem zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih (TCJA) decembra 2017 je spremenil opredelitev premoženja. Pred spremembami so bile ustrezne licence za letala, opremo in franšize upravičene do 1031 izmenjave. Toda novi zakon je omejeval opredelitev lastnine na nepremičnine. Uporabljajo se tudi skupne najemnine (TIC). To so dogovori, ki vključujejo dva ali več ljudi, ki si delijo lastništvo na nepremičnini ali zemljišču.
Sprejem zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih je iz pravila o menjavi 1031 odpravil nekatere vrste premoženja, vključno z letali, opremo in licenčnimi licencami
Obvezne smernice
Da bi bila transakcija odobrena kot izmenjava 1031, mora biti transakcija odvisna od doseganja in opustitve vsake posamezne nepremičnine. Vpletene stranke običajno uporabljajo podjetja za pospeševanje izmenjave, ki pomagajo pri vodenju takšnih poslov, da zagotovijo, da se te pravilno izvajajo. Na srečo menjave podobne vrste ni treba dokončati hkrati, vendar ima nekaj časovnih omejitev, ki jih je treba upoštevati.
Prvič, davčni zavezanec ima 45 dni od prodaje nepremičnine, da ugotovi morebitne nadomestne nepremičnine. Pisno obvestilo o tej identifikaciji je treba podpisati in posredovati prodajalcu ali usposobljenemu zastopniku želene nepremičnine. V zvezi z nepremičninami mora dokumentacija vsebovati posebne podrobnosti o nepremičnini, na primer naslov in pravni opis. Nato je treba zavarovati nadomestno premoženje in zamenjavo dokončati najpozneje v 180 dneh po prodaji prvotnega sredstva ali roka napovedi o dohodnini za davčno leto, ko je bilo prvotno sredstvo prodano - kar se prej zgodi. Lastnost mora biti zelo podobna opisu, kot je bila omenjena v začetnem 45-dnevnem časovnem okviru.
Povratne izmenjave
Zdaj, ko veste več o redni menjavi 1031, je pomembno vedeti, da je možna tudi povratna menjava. Ta vrsta menjave je privlačna, da si lahko davčni zavezanec vzame toliko časa, kolikor je potrebno za nakup nepremičnine, saj se roki ne uveljavijo, dokler nepremičnina ni uradno pridobljena in zabeležena pri imetniku namestitvene namestitve. Tehnično je to agent, ki ima pravne naslove nepremičnine do zamenjave. Investitor nepremičnin ima na voljo 45 dni, da določi, katero lastnino želi prodati, kar je pogosto že znano. Investitor ima še 135 dni časa, da zaključi prodajo odrečenega premoženja. Povratna menjava je še ena metoda za izkoriščanje te edinstvene davčne ugodnosti.
Zahteve za papirologijo
Ker so izpolnjeni vsi prejšnji pogoji, obstajajo tudi upravne zahteve, ki jih je treba dokumentirati in spremljati. Dobiček iz prvotne prodaje prvega sredstva mora biti evidentiran, tako da če se nadomestno sredstvo proda, se oba dobička obdavčita z nekaj prilagoditvami. IRS zahteva, da se na obrazcu 8824 spremlja 1031 izmenjav, ki določa podrobnosti o transakciji. Sam obrazec zahteva opise lastnosti, ki so bile izmenjane, datume pridobitve in prenosa, povezavo obeh strani izmenjave in vrednost obeh lastnosti.
Poleg tega obrazec zahteva prijavo dobička ali izgube na prodani nepremičnini ter denarja, prejetega ali plačanega skupaj z morebitnimi obveznostmi iz transakcije. Na koncu je treba navesti podlago - ali stroške s potrebnimi dodatki in odbitki - prvotne nepremičnine. Publikacija IRS 544 vsebuje tudi dodatne podrobnosti o prodaji in razporeditvi sredstev ter njihovi ustrezni davčni obravnavi.
Spodnja črta
Edinstven kanal davčno odložene rasti s pomočjo 1031 izmenjav lahko opolnomoči posameznike, tako da jim omogoči eksponentno rast njihovega bogastva, če se pravilno uporabi. Namesto da bi plačali davke, ko je kapitalski dobiček realiziran, se lahko ti prihodki ponovno investirajo v sredstvo podobne ali višje vrednosti. V idealnem primeru je ta postopek mogoče ponoviti z uporabo sredstev za pridobitev nepremičnine, namesto da bi plačevali IRS, kar ima za posledico pospešeno rast. Povratne zamenjave tega pravila ponujajo še večjo prilagodljivost, odpirajo več možnosti za vlagatelje.
Papirna dokumentacija, potrebna za sledenje tovrstnih transakcij, je temeljita, vendar ne pustite, da to preprečuje. Nazadnje bodite pozorni na časovne okvire in roke, v katerih je mogoče nepremičnine kupiti in prodati. Manjkanje teh ključnih oken je lahko razlika v plačilu do 35% davkov ali povečanju neto vrednosti. Konec koncev je menjava 1031 popolnoma zakonita strategija, ki je odložena za davek, ki jo lahko uporabi vsak davčni zavezanec v ZDA. Dolgoročno lahko dosledna in pravilna uporaba te strategije v prihodnjih letih izplača znatne dividende.
