Kaj je vladno nacionalno hipotekarno združenje?
Vladno nacionalno hipotekarno združenje (običajno imenovano Ginnie Mae in okrajšava GNMA) je ameriška vladna korporacija, ki zagotavlja pravočasno plačilo glavnice in obresti na hipotekarnih vrednostnih papirjih (MBS), ki jih izdajo odobreni posojilodajalci Ginnie Mae. To zagotovilo hipotekarnim posojilodajalcem omogoča, da za kapitalske trge pridobijo ugodnejšo ceno. Ti izboljšani prihodki pa posojilodajalcem omogočajo dodatno hipotekarno posojilo in nižje stroške financiranja.
Dejansko prizadevanja Ginnie Mae služijo razširitvi baze lastnikov stanovanj, tako da večinoma pomagajo pri posojanju lastnikom stanovanj, ki so na hipotekarnem trgu tradicionalno premalo zasluženi. Večina hipotek, ki so listinjene kot hipotekarni vrednostni papirji, zavarovani z Ginnie Mae (MBS), je zavarovana s strani Zvezne uprave za stanovanja (FHA), ki običajno zavaruje hipoteke do kupcev stanovalcev prvega stanovanja in posojilojemalcev z nizkimi dohodki. Drugi pogosti prejemniki garancij Ginnie Mae so vrednostni papirji, ki obsegajo hipoteke, zavarovane s strani Veteranske uprave (VA) in Uprave za podeželsko stanovanje (RHA).
Razumevanje Ginnie Mae
Ginnie Mae je bila del ameriškega ministrstva za stanovanja in urbani razvoj (HUD), ustanovljena leta 1968 za spodbujanje lastništva domov. Leta 1970 je bila prva organizacija, ki je leta 1970 ustvarila in jamčila za hipotekarne vrednostne papirje in te instrumente še naprej podpirala.
Ginnie Mae je od leta 1970 zagotavljala hipotekarne vrednostne papirje, s pomočjo katerih je lahko odprl domači hipotekarni trg za prve domotožje, posojilojemalce z nizkimi dohodki in druge nezadostne skupine.
Pri tem Ginnie Mae stoji nekaj korakov za hipotekarnim trgom. Niti izdaja ne prodaja ali ne kupuje hipotekarnih vrednostnih papirjev, zavarovanih s premoženjem, niti ne kupuje hipotekarnih posojil. Namesto tega zasebne posojilnice, ki jih je odobril Ginnie Mae, izvirajo iz posojil, jih združijo v vrednostne papirje in izdajajo hipotekarne vrednostne papirje, za katere jamči Ginnie Mae.
Na ta način Ginnie Mae zagotavlja pravočasno plačilo glavnice in obresti odobrenih izdajateljev (kot so hipotekarni bančniki, varčevanja in posojila ter poslovne banke) kvalificiranih posojil. Vlagatelj v vrednostni papir GNMA ne bo vedel, kdo je temeljni izdajatelj hipotek, ampak zgolj to, da je zavarovanost zagotovila Ginnie Mae, in tako jo podpira popolna vera in kreditna sposobnost ameriške vlade, tako kot instrumenti, ki jih je izdal državna blagajna ZDA. Garancija GNMA pomeni, da vlagateljem z deleži v skladih Ginnie Mae nikoli ni treba skrbeti o vplivu zamudnih plačil ali hipotekarnih privzetih obveznosti na njihovo naložbo: ko hipotekarni posojilojemalci ne izvedejo plačila, Ginnie Mae stopi v čast tistim zgrešenim plačilom.
Ginnie Mae proti ostalim Maesem in Freddie Mac
Bratranci Ginnie Mae Freddie Mac, Fannie Mae in Sallie Mae se od sorodnikov razlikujejo po tem, da niso korporacije v zvezni lasti, ampak "podjetja, ki jih financira vlada" (GSE), ki so zvezne družbe, ki so v zasebni lasti delničarjev.
Kadar Ginnie Mae jamči le za vrednostne papirje, ki vsebujejo hipoteke, ki jih jamčijo zvezne agencije, kot sta FHA in VA, lahko njeni sorodniki vrnejo vrednostne papirje, katerih hipoteke niso zavarovane pri teh zveznih organih. Fannie Mae ima tudi svoj portfelj, ki ga običajno imenujemo zadržani portfelj, ki vlaga v hipotekarne vrednostne papirje svojih in drugih institucij.
GNMA je očitno edini Mae ali Mac, ki ga podpira "popolna vera in zasluga" zvezne vlade. Vendar pa je vlada v drugi polovici leta 2008 med stanovanjsko krizo prevzela vlado Fannie Mae in Freddie Mac prek konservatorstva Zveznega odbora za financiranje stanovanj. Obe sta bili odšteti v višini 187, 4 milijarde dolarjev, kar ju je rešilo pred propadom. Nekateri trdijo, da je rešitev vse prej kot izbrisala odlikovanje Ginnie Mae kot edine zvezne agencije, ki zagotavlja hipotekarne vrednostne papirje, ki uživajo vladno zaščito pred neuspehom.
