Lastnosti preleta proti najemu: pregled
Vprašanje, ali je nakup ali zadrževanje najboljša strategija naložb v nepremičnine, nima enega pravilnega odgovora. Namesto tega bi morala biti odločitev o izbiri ene metode nad drugo del izrecnega strateškega načrta, ki upošteva vlagateljeve celotne naložbene cilje. Upoštevane bodo tudi priložnosti, ki jih predstavlja obstoječi trg.
Zakaj investirati v nepremičnine?
Lastništvo stanovanjskih nepremičnin pridobiva vedno večje zanimanje vlagateljev iz več razlogov:
- Nepremičnine zagotavljajo bolj predvidljive donose kot delnice in obveznice. Nepremičnine zagotavljajo varovanje pred inflacijo, ker se najemne stopnje in denarni tok naložb običajno dvignejo vsaj za toliko kot stopnja inflacije. Nepremičnine nudijo odlično mesto za kapital v časih, ko vlagatelji niso prepričani možnosti na delniških in obvezniških trgih ali ko vlagatelji pričakujejo, da so dolgoročne donosnosti lastniških instrumentov, dolžniških instrumentov in drugih sredstev neprimerne. Kapital, ustvarjen v naložbah v nepremičnine, je odlična osnova za financiranje drugih naložbenih priložnosti. Namesto da bi se zadolžili, da bi pridobili kapital za vlaganje (tj. Kupovanje delnic na marži), se lahko vlagatelji zadolžijo za svoj kapital za financiranje drugih projektov. Relativna enostavnost najema zadolžitev za nepremičninsko naložbo v kombinaciji z odbitnostjo hipotekarnih obresti naredi to možnost cenejšo metodo financiranja drugih priložnosti za vlagatelje, ki ugodno prevzamejo dodatno finančno tveganje. Poleg zagotavljanja denarnega toka za lastnike se stanovanjske nepremičnine lahko uporabljajo tudi kot dom ali za kakšen drug namen (očitno ne hkrati).
Vpliv tržnih dejavnikov
Če želite orisati posledice odločitve, morate razumeti vprašanja, ki so značilna za vsako od strategij. Nepremičnine so v primerjavi z delnicami in obveznicami razmeroma neučinkovit trg, za katerega je značilen nizek obseg transakcij in podatki o nepremičninah in trgih, ki pogosto niso zelo pregledni. Težave pri iskanju nepremičninskih priložnosti v kombinaciji z nelikvidnostjo trga otežujejo in dražje opravljajo transakcije z nepremičninami kot trgovanje z delnicami in obveznicami.
Na strani je nihanje vrednosti nepremičnin počasneje. Stanovanjske nepremičnine se vrednotijo po metodi ocenjevanja in ne s stalnim trgovanjem, kar ima za posledico donosnosti naložb, ki so bolj predvidljive in manj nestabilne od donosov delnic in obveznic. Ker na povpraševanje po nepremičninah vplivajo dolgoročna gospodarska gibanja, kot so rast lokalnega prebivalstva, delovna mesta in splošno gospodarstvo, so nepremičnine podaljšale obdobja visokih in nizkih vrednosti ter obsega transakcij.
Za nepremičninske trge v dolgem naraščajočem trendu je značilno povečano povpraševanje in obdobja, ko vlagatelji "senejo, medtem ko sije sonce", medtem ko ponavadi trgi navzdol kažejo omejeno trgovanje, saj vlagatelji izgubljajo papir, dokler trg ne oživi in spet lahko uresničijo pridobi.
Za prikaz sorazmerno visokih stroškov naložb v nepremičnine glede na celotne naložbene strategije primerjajte razliko med naložbo v lastniške naložbe v lastniške naložbe v vrednosti 200.000 USD in enako naložbo v nepremičnine. Ko prevzame veliko izpostavljenost iz naslova lastniškega kapitala, lahko vlagatelj del naložbe takoj proda za dobiček in zadrži tehtnico do povprečne cene v dolarju, medtem ko čakajo na prihodnji potencialni dobiček ali zavzamejo dolgoročno pozicijo v tej panogi ali podjetju. 200.000 ameriških dolarjev nepremičnine bi lahko bilo vse, od enega družinskega doma do nekaj majhnih nepremičnin.
Razen pri listinjenih nepremičninskih naložbah, na primer v nepremičninske sklade za naložbe v nepremičnine (REIT), je ena težava s stanovanjsko nepremičnino ta, da je ni mogoče enostavno razdeliti. Če z drugimi vrstami naložb, na primer z delnicami, vlagatelj z določeno izpostavljenostjo neprijetno, lahko izpostavljenost "odloži" z izvedenimi finančnimi instrumenti ali s prodajo dela naložbe. Če ima investitor izključno lastništvo nepremičnin, je edini praktičen način zmanjšanja izpostavljenosti prodaja partnerskih deležev v nepremičnini, kar lahko privede do kontrolnih, pravnih in upravljavskih vprašanj.
Prednosti in slabosti flippinga
Najočitnejša prednost naložb v nepremičnine je možnost, da se dobički takoj realizirajo in da se kapital priveže za čim manj časa. Za razliko od borze, ki se lahko obrne sredi dneva, je nepremičninske trge lažje napovedati in lahko ustvarijo daljša obdobja, ki vlagateljem nadomestijo nepremičnine. V tem smislu bi lahko zajem nepremičnin veljal za varnejšo naložbeno strategijo, ker naj bi kapital obdržal minimalno količino časa in ker zaradi upravljanja z nepremičninami ni tveganj za upravljanje in najem.
Dve glavni vrsti nepremičnin se lahko uporabljata za nakup / prodajo naložb v nepremičnine. Prvo so hiše ali stanovanja, ki jih je mogoče kupiti pod trenutno tržno vrednostjo, ker so v finančni stiski. Drugi je pritrdilni zgornji del, lastnost s strukturnimi, oblikovnimi težavami ali težavami, ki jih je mogoče premagati, da bi ustvarili vrednost.
Vlagatelji, ki se osredotočajo na težave v stiski, to storijo tako, da ugotovijo lastnike stanovanj, ki ne morejo več upravljati ali vzdrževati svojih nepremičnin, ali poiščejo nepremičnine, ki so prekomerne in imajo tveganje, da bodo zapadle v neplačilo. Tisti, ki imajo raje fiksirje, bodo na drugi strani preuredili ali izboljšali nepremičnino, tako da bo bolje delovala za lastnike stanovanj ali je bolj učinkovita za najemnike stanovanj.
Kupec popravljalca se s to taktiko zanaša na vloženi kapital za povečanje vrednosti v nasprotju s samo nakupom nepremičnine za nizko osnovo, da ustvari visoke donosnosti naložb. Seveda je možno kombinirati tudi ti dve strategiji, ko preletita lastnosti, in veliko vlagateljev to naredi.
Vendar lahko z nepremičnimi lastnostmi nastanejo stroški in davki, s katerimi se dolgoročne naložbe ne srečujejo. Stroški, povezani s prelistavanjem, lahko zahtevajo veliko denarja, kar vodi do težav z denarnim tokom. Ker so transakcijski stroški tako pri nakupu kot na strani prodaje zelo visoki, lahko bistveno vplivajo na dobiček. Hiter preobrat nepremičnin (in hitrost je vse, kar je uspešen preletni posel) lahko ustvari nihanje dohodka, ki lahko poveča davčne račune - še posebej, če se stvari prehitro premaknejo, da bi izkoristili pravila dolgoročnega davka na kapitalski dobiček.
Tudi iskanje teh priložnosti je lahko dolgotrajno in dosledno. Za večino vlagateljev bi morale predelave nepremičnin šteti bolj kot taktično strategijo kot dolgoročni naložbeni načrt.
Prednosti in slabosti holdinga
Znano je dejstvo, da je nakup in posest nepremičnin recept za nabiranje velikega bogastva. Večina "starega denarja" v ZDA in tujini se je nabrala prek lastništva zemljišč. Kljub obdobjem zniževanja cen se vrednosti zemljišč na dolgi rok skoraj vedno oživijo, ker je ponudba zemljišč omejena.
Vendar ima dolgoročno lastništvo nepremičnin ogromno upravljavskih in pravnih vprašanj, s katerimi se vlagatelji v delnice in obveznice nikoli ne bi mogli spoprijeti. Lastništvo nepremičnin je veliko upravljanje, ki je zunaj spretnosti mnogih vlagateljev.
Lastniški vlagatelji morajo imeti znanje za analizo določenega trga, določenega podjetja in sposobnosti vodstva za izvajanje svojih poslovnih strategij. Dolgoročni vlagatelj v nepremičnine potrebuje enaka znanja, vendar ima dodatno odgovornost za oblikovanje in izvajanje teh poslovnih strategij za svoje nepremičnine.
Številni vlagatelji, zlasti lastniki nepremičnin, ki prvič najemajo, so slabo pripravljeni ali slabo opremljeni, da bi se spoprijeli z odgovornostmi, ki izhajajo iz najemodajalca. Proces iskanja kakovostnih najemnikov in servisiranje njihovih potreb, skupaj z vzdrževanjem in vzdrževanjem nepremičnine, je lahko stresen in dolgotrajen posel, vendar je za zagotovitev stalnih denarnih tokov iz naložbe potrebno uspešno upravljanje premoženja.
Tveganja, povezana z dolgoročnim lastništvom nepremičnin, so velika, če pa jih omilimo, jih vlagatelj dobro nadomesti. Večina teh tveganj, vključno s transakcijskimi tveganji nakupa in prodaje nepremičnin, tveganjem za dobro počutje nepremičnine in tveganji iskanja in servisiranja najemnikov, se šteje za nesistematična tveganja ali naložbena tveganja, ki jih je mogoče razpršiti, če je primerno število naložb se kupi v dobro oblikovanem portfelju. Problem večine vlagateljev je, da so nepremičnine kapitalsko intenzivne. Znesek, potreben za nakup dovolj premoženja za zmanjšanje teh tveganj, je zunaj njihovih sredstev ali sposobnosti.
Izbira strategije
Da bi se odločili, ali so lastnosti obračanja ali jih ima dolgoročno najprimernejša strategija, je treba odgovoriti na nekaj ključnih vprašanj. Vlagatelj se mora odločiti, ali je dodelitev kapitala trajna ali prehodna in ali je temeljni del celotne naložbene strategije ali sredstvo za povečanje donosa. Ugotoviti je treba tudi, kakšno razmerje med tveganjem in donosnostjo je primerno za ta del njihovega naložbenega portfelja in ali ima vlagatelj ustrezno toleranco in spretnost za prevzem odgovornosti upravljanja, ki gre skupaj s katero koli vrsto naložb.
Če kapital ni na voljo za raznovrstni portfelj, mora biti bodoči vlagatelj pripravljen prevzeti nesistematično tveganje, vključno s posameznimi lastninskimi tveganji in potencialnim pomanjkanjem povpraševanja po nepremičnini, bodisi s strani lastnikov stanovanj bodisi najemnikov. Vlagatelj se mora pri odločitvi za strategijo nakupa in prodaje prav tako odločiti, ali ima veščino za odkrivanje problematičnih prodajnih nepremičnin ali popravljalcev. V tej transakcijski strategiji je pomembno določiti, ali je kapital mogoče v določenem naložbenem obdobju dovolj spremeniti, da se premagajo transakcijski stroški tako na strani nakupa kot prodaje, vključno s posredništvom, financiranjem in zaključnimi pristojbinami.
Spodnja črta
Čeprav je izbira med tema dvema strategijama odvisna od določenega finančnega stanja in naložbenih ciljev, je dolgoročna strategija lastništva na splošno bolj primerna za tiste, ki uporabljajo nepremičnine kot osrednji del svojih celotnih naložbenih portfeljev; lastnosti prevračanja je primernejše, če se nepremičnine uporabljajo kot dodatek ali taktika povečanja donosa.
Vlagatelji, ki želijo pridobiti premoženje in pridobiti dohodek iz svojih nepremičninskih naložb, bi morali razmisliti o dolgoročni posesti nepremičnin, pri čemer bi lahko kapital, ki je vgrajen v portfelj, financirali druge naložbene priložnosti, s potencialno možnostjo prodaje nepremičnin v višjih cenah. Preverjanje lastnosti je taktika, ki je najprimernejša za obdobja, ko so obeti na delniških in obvezniških trgih nizki, ali za vlagatelje, ki želijo uresničiti kratkoročne kapitalske dobičke, dokler bo to dopuščal sedanji trg.
