Zadnje, kar želijo živeti sodelavci na svojih letnih skupščinah delničarjev, je, da je njihova zadruga v nevarnosti, da ne bo uspela. Toda za mnoge ljudi je to realnost. Sodelavci vsako leto bankrotirajo in pustijo svoje "lastnike" na hladnem.
Kaj je zadruga?
Sodelovanje je stanovanjska ureditev, v kateri imajo rezidenti delež pravne osebe, ki se imenuje korporacija. Ti delničarji dobijo lastniški najem ali pravico, ki jim omogoča, da živijo v enem od stanovanj ali enot. Tehnično gledano ima lastnik v tej družbi le delnice, ne pa tudi same nepremičnine. Korporacija je lastnica nepremičnin. Lastnik delnic plačuje mesečne stroške vzdrževanja, ki se uporabljajo za kritje stroškov upravljanja stavbe, kot so čiščenje, toplota, voda, plače zaposlenih, odvoz smeti, stroški popravila, davki, zavarovanje in osnovna hipoteka stavbe.
Vrste privzetih
Obstajata dve splošno znani vrsti neplačila, ki vključujeta predplačila: hipotekarne privzete vrednosti in tehnične privzete nastavitve.
- Tehnične privzete nastavitve niso strašno resne. Adam Leitman Bailey, Esq., Odvetnik za nepremičnine v New Yorku in New Jerseyju ter vodja podjetja za stanovanjske in poslovne nepremičnine v New Yorku Adam Leitman Bailey, pravi, da je ta vrsta neplačila "sestavljena iz tega, da popravila ne bi bila kršitev hipotekarne pogodbe, čeprav so bila vsa denarna plačila plačana pravočasno. " Običajno lahko tovrstne privzete težave rešite tako, da poskrbite za dokončanje popravil ali vsaj plačilo. Hipotekarne hipoteke so veliko resnejše, ker posojilodajalec za stavbo ne prejema plačil, kot je bilo določeno v prvotni pogodbi. To je frustrirajoče stanje za delničarje, ki so pridno plačevali mesečno preživnino brez manjkajočih plačil. To je pogosto najhitrejša pot do vložitve stečaja za zadruge. V tem primeru posojilodajalec poslovodstvu stavbe pošlje obvestilo o neplačilu, in če hipotekarnega neplačila ni odpravljeno, se začne postopek zaprtja.
Najhujši scenarij: izključitev
Izključitev je najslabša stvar, ki se lahko zgodi, ko zadruga vloži stečaj. Izključitev je tožba, ki jo je začel posojilodajalec za pridobitev pravnega naslova stavbe. Stuart M. Saft, partner pri podjetju Dewey & LeBoeuf LLP, pravi, da v New Yorku lahko zaprtje traja več let, a na koncu, če ima zadruga legitimno obrambo, bo sodnik organiziral dražbo za prodajo stavbe, delničarji pa se bodo vrnili v najemnike in ne bodo več "lastniki" svojih stanovanj.
V primeru, da zadruga vloži stečaj zaradi neplačila hipoteke, ima posojilodajalec pooblastilo za izključitev stavbe in izselitev delničarjev. Bailey dodaja: "Posojilodajalec osnovne hipoteke ne more iti po vsakega delničarja, ker hipoteka stavbe ni osebna garancija delničarjev." V stečaju bo zadružna banka plačana pred delničarji.
Torej bo morebitni izkupiček od prodaje stečaja šel banki. Delničarji, ki so pridobili osebne hipoteke, bodo odgovorni za ta plačila, tudi če so izgubili lastništvo nad stanovanjskimi delnicami.
V tem primeru delničarji nimajo veliko možnosti. Če se zadruga odloči, da bo vložila poglavje 11 (reorganizacijo), ga lahko kooperacijski hipotekar preusmeri v poglavje 7, ki je likvidacija, kjer se stavba takoj proda.
V primeru stečaja ali izključitve sodbe delničarji ostanejo kot najemniki, če tam živijo, vendar se njihov lastniški najem prekliče. Če dolgujejo hipoteko na svojem stanovanju in ne plačajo, "imajo lahko škodljive davčne posledice, " potrjuje Saft.
Zadružniki, ki so lahko v težavah zaradi neplačila, lahko skušajo nadoknaditi plačila s posojanjem dodatnih sredstev, dvigom mesečnega vzdrževanja ali dodajanjem ocene. Ocena je začasno povečanje mesečnega vzdrževanja. To povečanje je namenjeno za popravila ali druge stroške, ki jih pokrivajo potrebe zadruge.
Ali so stečaji zadrug pogosti?
Stečaji zadrug so redek pojav. Saft pravi: "Kolikor vemo, je bilo od druge svetovne vojne v NYC izključenih manj kot 10 delnic, zato se to verjetno zdaj ne bo zgodilo. Vendar se splača biti pozoren." Tehnična neplačila bi lahko privedla do bankrota, če bi zapadli vsi denarni zapisi zaradi tehničnega neplačila, vendar to malo verjetno.
Kaj lahko delničarji storijo?
Na žalost za delničarje ni veliko, kar bi lahko storili, če so že kupili zadružno stanovanje. Če so v problematičnem podjetju kupili delnice, morajo za nasvet poiskati nasvet usposobljenega odvetnika. Ključno je, da sprejmete izobražene odločitve pri nakupovanju in preučite zadrugo pred nakupom.
Bailey pravi, da ko zastopa kupca, z analizo finančnega stanja stavbe v zadnjih dveh letih skrbi za stabilnost stavbe. Računovodski izkaz primerja z vsemi večjimi strukturnimi izboljšavami ali potrebnimi popravili in išče, ali ima stavba trdne denarne rezerve. Stavbe, ki si ne morejo privoščiti hipotekarnih plačil ali pokriti stroškov, so vsekakor rdeče zastave.
Trgovci s stanovanji v zadrugi se lahko izognejo padcu v "slabo" zadrugo, če sami zaprosijo za finančnike. Če pogledamo dveletno zgodovino, lahko dobri pogled na to, kako dobro (ali slabo) deluje stavba. Nizka denarna rezerva bi lahko na primer pokazala, da zadruga ne bo imela dovolj sredstev za kritje nujnih popravil. V tem primeru bi morala zadruga sredstva pridobiti od banke v obliki drugega posojila ali od delničarjev.
Delničarji morajo med raziskovanjem stanovanja postaviti ključna vprašanja. Na primer, vprašajte, ali zadruga izvaja mesečna hipotekarna plačila. Če so zamudili plačila, vprašajte, zakaj. Vprašajte se, če obstajajo še druge vrste dolga, razen hipoteke, tudi, ali bodo prišla kakšna večja popravila in če je tako, kako jih bo plačevala zadruga.
Saft predlaga nekaj nasvetov: "Poglejte zadnji računovodski izkaz, da preverite, ali je računovodja izdal čisto revizijsko pismo; ali bo vaš odvetnik preveril, ali je proti stavbi vložena zastavna pravica ali davek na nepremičnine ni plačan. Poskusite ugotoviti če mnogi delničarji ne plačajo preživnine. Naj vaš odvetnik prebere zapisnik zadruge, da ugotovi, ali obstajajo težave."
Spodnja črta
Zadružni odbor ima pravico, da vas kot bodočega kupca vpraša o svoji finančni zgodovini. Z njo želite zagotoviti, da boste poleg lastnega hipotekarnega plačila lahko izpolnili tudi odgovornost mesečnega vzdrževanja. Kot kupec pa imate pravico tudi zagotoviti, da je življenjski prostor, v katerem boste končali, ekonomsko stabilen. Vsekakor se pozanimajte o vsaki podrobnosti. To je vaša prihodnost, zato uveljavite svoje pravice.
