Kaj je DownREIT?
DownREIT je skupno prizadevanje med lastnikom nepremičnin in nepremičninskim investicijskim skladom (REIT) z namenom pridobitve in nadzora nad nepremičninami.
Ključni odvzemi
- DownREIT je sporazum o partnerstvu med REIT in lastnikom nepremičnin, ki omogoča odlog davka od prodaje cenjenih nepremičnin. Obstajata dve vrsti DownREIT. Prva vrsta vključuje omejen kapitalski vložek iz REIT-ov, medtem ko druga vrsta vključuje pomemben kapitalski vložek REITs.DownREIT-i so bolj zapleteni v primerjavi z UPREIT-i in imajo lahko davčne posledice, če operativna enota IRS šteje za varščino.
Razumevanje DownREIT
DownREIT vključuje partnerski dogovor med lastnikom nepremičnin in (REIT), ki lastniku nepremičnin pomaga pri odlaganju davka na kapitalski dobiček pri prodaji cenjenih nepremičnin. UPREIT je bil izumljen po recesiji nepremičnin v devetdesetih, da bi olajšal vlaganje kapitala v nepremičninsko industrijo. DownREIT se je razvil iz UPREITA.
Lastniki nepremičnin, ki prispevajo nepremičnine v podjetju DownREIT, prejmejo operativne enote v partnerstvu. Ta partnerski subjekt in odnos lastnika nepremičnine do njega se lahko strukturirata na različne načine, odvisno od strukture REIT-a in morebitnih UPREIT-ov, ki obstajajo. V navzdol-dohodni valuti mora REIT pristati na sporazum o prekinitvi ali zaustavitvi prodaje prispevanih sredstev.
Obstajata dve vrsti partnerskih kategorij DownREIT. Pri prvi vrsti partnerstva REIT zagotavlja, da je kapital omejen na noben kapital, družbeniki z omejeno odgovornostjo pa prejemajo prednost pri delitvi denarnih sredstev iz poslovanja v višini, enaki dividendam delnic REIT. Druga kategorija REIT vključuje prispevek znatnega kapitala REIT. Generalni partner prejme razdelitev, ki je enaka donosu kapitala.
DownREIT v primerjavi z UPREIT
DownREIT je manj razširjen kot UPREIT, ker je bolj zapleten in morda nima enakih davčnih ugodnosti kot UPREIT. Prispevanje nepremičnine v DownREIT je zapletena transakcija, ki zahteva strokovno davčno in naložbeno usmerjanje. Če transakcija ni strukturirana izredno previdno, lahko IRS meni, da je prenos premoženja v DownREIT v zameno za operativne enote obdavčljiva transakcija po pravilih prikrite prodaje ali proti zlorabi. Torej je POVEČANJE morda bolj logična izbira za lastnika nepremičnine, katere glavna skrb je odlog obveznosti dohodnine.
Za razliko od UPREIT-ov, kadar lastništvo nepremičnin ne sodeluje, DownREIT vključuje lastništvo nepremičnin. Nekatere od teh nepremičnin so v neposredni lasti, nekatere pa lahko v lasti prek omejenih partnerstev s tistimi, ki so prispevali lastnino.
DownREIT je lahko logična možnost, če lastnik nepremičnine meni, da bo njegova nepremičnina cenila več kot druga imetja REIT-a, saj ohrani večje zanimanje za svojo premoženje, ki ga je prispeval, z vrednostjo DownREIT, kot bi ga imel za UPREIT.
Glede na to je, ker je lastniška struktura DownREIT bolj zapletena, pretvorba operacijskih enot v gotovino zahteva bolj zapletene izračune. Tudi UPREIT in DownREIT se razlikujejo kot naložbe, saj so različno strukturirani. Pri DownREIT lahko partnerstvo med REIT in vlagateljem deluje drugače kot uspešnost REIT kot celote.
DownREIT-ji so po vrednosti kot orodje za načrtovanje nepremičnin podobni UPREIT-om. Obe stopnjujeta osnovo obratovalnih enot ob smrti lastnika, kar omogoča brezcarinski prenos cenjenih nepremičnin na dediče. Dedniki lahko nato pretvorijo operativne enote v delnice ali gotovino REIT brez plačila davka.
Primer DownREIT
Razmislite o portfelju petih nepremičnin v vrednosti 100 milijonov dolarjev. Nepremičnine imajo dolg v višini 80 milijonov dolarjev po 8-odstotni obrestni meri. Partnerji, ki so lastniki nepremičnine, imajo kumulativno stanje na računu v višini 5 milijonov USD. REIT vstopi v posel in odplača 60 milijonov dolarjev obstoječega dolga za nepremičnino ter nadomesti preostala partnerja na kapitalskih računih z zadolženostjo v višini 7%. Delnice se izdajo kot operativne enote za preostalih 20 milijonov dolarjev, ki jih imajo partnerji, REIT pa postane večinski lastnik, preostali partnerji pa postanejo GP in LP.
