Ob refinanciranju hipoteke imate dve osnovni možnosti, da prihranite ali pridobite denar. Prvič, če preprosto refinancirate obstoječe posojilo, da dobite nižjo obrestno mero ali spremenite pogoje, se imenuje obrestno in časovno refinanciranje. Drugič, morda boste želeli pridobiti del kapitala v svoji hiši - morda narediti prenovo, poplačati dolgove ali pomagati plačati stroške fakultete - z izplačilom posojila. Takole lahko dve možnosti refinanciranja vplivata na vaš finančni položaj.
Osnove hipotekarnega refinanciranja
Zamislite si refinanciranje kot nadomestitev obstoječe hipoteke z drugo ali združitev para hipotek v eno posojilo. Zunaj s staro (hipoteko) in z novo, kot pravijo. Po refinanciranju se staro posojilo (ali posojila) izplača, novo pa ga nadomesti.
Ključni odvzemi
- Osnovne možnosti pri refinanciranju hipoteke so izplačilo denarja ali obrestno refinanciranje. Del lastniškega kapitala v svojem domu lahko izvlečete z izplačilom gotovine. Pri obrestnem in dolgoročnem refinanciranju posojilojemalec zamenja trenutni posojilo za posojila z boljšimi pogoji. Posojila za izplačilo navadno prihajajo z dodanimi pristojbinami, točkami ali višjo obrestno mero, ker predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca. Morda bo mogoče izplačati nekaj denarja iz refinanciranja, ne da bi pri tem nastali dodatni stroški denarnega posojila z izplačilom, tako da izkoristimo prekrivanje sredstev na koncu enega posojila in začetek drugega.
Obstaja veliko razlogov za razmislek o refinanciranju. Prihranjevanje denarja je očitno. Povprečna tridesetletna fiksna hipoteka je avgusta 2008 znašala 6, 48%. Po finančni krizi so stopnje za isto vrsto hipoteke vztrajno padale. Do decembra 2012 se je 30-letna fiksna hipotekarna stopnja znižala skoraj za polovico, od štirih let prej, na 3, 35%. Povprečna letna stopnja za leto 2017 se je zvišala na 3, 99%. Do leta 2018 se je povzpel na 4, 54%, pravi Freddie Mac. Toda tudi te višje stopnje so lahko nižje od tistih na starejših hipotekah, ki jih morda imate.
Marca 2019 so se hipotekarne stopnje znižale na 4, 27%, kar je 60-tedensko najnižje. V tednu, ki se konča 29. marca 2019, so se hipotekarne vloge povečale za 18, 6%, navaja Združenje hipotekarnih bančnikov. Raven refinanciranja se je zvišala za 39% na 47, 4% vseh vlog, kar je bila najvišja raven od novembra 2016. (Največji val refinanciranja hipotekarnih kreditov je dosegel od leta 2011 do 2013 in 2015 do 2016, ko so bile obrestne mere blizu rekordnih najnižjih vrednosti.) Čeprav naslednji teden se je indeks refinanciranja zmanjšal na 44, 1% vseh vlog, nizki stroški izposojanja in močan trg dela še naprej poganjajo aplikacije.
Zgodovinsko gledano so stopnje še vedno razmeroma nizke in to je pomemben razlog, da lastniki domov s starejšimi hipotekami z višjimi obrestmi (ali tistih, katerih domači kapital se je povečal, ali ki imajo veliko boljše bonitetne ocene kot takrat, ko so prvotno financirali svoj dom), pogledajo na refinanciranje. zdaj.
Ko se stopnje višajo, lahko refinanciranje ponudi priložnost za pretvorbo hipoteke z nastavljivo obrestno mero v fiksno obrestno mero in zaklepanje plačil z nižjimi obrestmi, preden se stopnje še višje dvignejo. Vendar je pogosto napovedovati prihodnjo smer obrestnih mer celo za najbolj izkušene ekonomiste.
Izplačilo gotovine v primerjavi z obrestno mero
Obstajata dve osnovni posojili za refinanciranje. Najenostavnejša in najpreprostejša je obrestna mera. V tem primeru noben dejanski denar ne spremeni roke, razen stroškov, povezanih s posojilom. Velikost hipoteke ostaja enaka; preprosto zamenjate svoje trenutne hipotekarne pogoje za novejše (verjetno boljše) pogoje.
Nasprotno je pri denarnem refinanciranju nova hipoteka večja od stare. Skupaj z novimi pogoji posojila imate tudi napredni denar - učinkovito odvzemite kapital iz svojega doma v obliki gotovine.
Upravičite se lahko za obrestno in dolgoročno refinanciranje z višjim razmerjem med posojilom in vrednostjo (znesek posojila, razdeljen na ocenjeno vrednost nepremičnine). Lažje je dobiti posojilo, z drugimi besedami, tudi če ste slabše kreditno tveganje, ker si sposodite visok odstotek tistega, kar je vreden dom.
Preden dobro pridobite posojilo v gotovini, dobro premislite, da bi investirali, saj je malo smisla, da sredstva vložite na CD, ki zasluži 2, 5%, če je vaš hipotekarni obresti 5% ali 6%.
Posojila pri izplačilu denarja so strožja. Če želite vrniti nekaj lastniškega kapitala, ki ste ga zgradili v vašem domu v obliki gotovine, vas bo to verjetno stalo - koliko je odvisno od tega, koliko kapitala ste vložili v svoj dom in vaše bonitetne ocene.
Če je na primer ocena FICO posojilojemalca 700, razmerje med posojilom in vrednostjo je 76%, posojilo pa se šteje za izplačilo, posojilodajalec lahko k predhodnim stroškom posojila doda 0, 750 točke. Če bi na primer posojilo znašalo 200.000 dolarjev, bi posojilodajalec k stroškom dodal 1.500 dolarjev. (Vsak posojilodajalec je drugačen.) Lahko pa posojilojemalec plača višjo obrestno mero - 0, 125% do 0, 250% več, odvisno od tržnih razmer.
Zakaj strožji pogoji? Ker denarna posojila predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca, pravi Casey Fleming, hipotekarni svetovalec, finančna korporacija C2 in avtor knjige Vodnik posojila: Kako pridobiti najboljšo možno hipoteko . Po Flemingu je dr.
„Statistično gledano je posojilojemalec veliko bolj verjetno, da se bo oddaljil od doma, če se bo znašel v težavah, če je kapital že potegnil iz njega. Še posebej velja, če je potegnil več, kot je sprva vložil v predplačilo. Posledično je vsako posojilo, ki se šteje za izplačilo, višje, da odraža to tveganje, dokler ni toliko kapitala, da posojilojemalec ne bo več odšel. "
Toda višji kreditni rezultat in nižje razmerje med posojilom in vrednostjo lahko številke bistveno spremenijo v vašo korist. Posojilojemalec s kreditno oceno 750 in razmerjem med posojilom in vrednostjo manj kot 60% ne bo zaračunal nobenih dodatnih stroškov za izplačilo posojila; posojilodajalci verjamejo, da za posojilo ni več neplačila, kot če bi opravili obrestno mero in dolgoročni refi.
Vaše posojilo je lahko posojilo z gotovino, tudi če denarja ne prejmete. Če odplačujete kreditne kartice, avto posojila ali kaj drugega, kar prvotno ni bilo del vaše hipoteke, posojilodajalec verjetno meni, da je posojilo v gotovini. Če združite dve hipoteki v eno - in ena je bila prvotno posojilo za izplačilo - bo tudi novo konsolidirano posojilo razvrščeno kot izplačilo.
Še en razlog, da dvakrat premislite o izplačilih: Izvedba refinanciranja izplačil lahko negativno vpliva na vašo oceno FICO.
83%
Število hipotekarnih refinanciranj, ki so bila v četrtem četrtletju 2018 izplačana posojila.
Več Američanov je izbralo denarno povračilo
Čeprav bi mnogi strokovnjaki za osebne finance odsvetovali odvzemu lastnega kapitala v denarnem refinanciranju, zadnji podatki kažejo, da se veliko Američanov odloča za to vrsto posojila. Četrtletna statistika refinanciranja Freddieja Mac je pokazala, da so v četrtem četrtletju 2018 (izpuščeni marca 2019) posojilojemalci, ki izplačujejo denar, predstavljali 83% vseh posojil za refinanciranje, kar je največ od tretjega četrtletja 2007.
Mnoge od teh refinanciranj niso bile za znižanje stopnje. Najpogostejše uporabe sredstev so bile izboljšave na domu ali za plačilo računov in dolgov. Drugi razlogi za izplačilo so bili plačilo stroškov fakultet, nakupov avtomobilov in poslovnih naložb.
Zanimiva vrzel za refinanciranje hipoteke
S pomočjo hipotekarnega posrednika boste morda od svojega refinanciranja lahko ustvarili malo denarja, ne da bi ga šteli za posojilo za izplačilo (in ustvarili dodatne pristojbine, ki prihajajo skupaj z njim). V bistvu deluje tako, da izkoristi prekrivanje sredstev na koncu enega posojila in začetek drugega. To je zapleten postopek, ki bo vplival na vse račune za spremstvo, zato bodite pozorni, kako to opisuje Fleming:
"Stroški zapiranja lahko financirate v stopnji / roku refi. Večina posojilodajalcev omogoča, da ti zaključni stroški vključujejo predplačane stroške, kot so predplačane obresti, neplačane obračunane obresti na vaši obstoječi hipoteki, denar, potreben za predhodno financiranje vašega escrow računa, in celo davke na nepremičnine in zavarovanje, če imate čas.
"Ko refinancirate, plačate natečene obresti na vašo obstoječo hipoteko do dne, ko se izplača. Za novo posojilo predplačate obresti od dneva, ko ga financirate do prvega naslednjega meseca, nato pa naslednji mesec ne opravite plačila. Zato ste v novem kreditu financirali enomesečne obresti na hipoteko.
»Če imate zasežen (ali deponiran) račun za plačilo zavarovanja in davkov z obstoječo hipoteko, potem vaš obstoječi posojilodajalec zadrži nekaj svojega denarja - vsaj nekaj mesecev davkov in zavarovanja. Ko boste refinancirali, bo vaš novi posojilodajalec potreboval nekaj denarja, ko bodo zapadli računi za davek in zavarovanje, zato bo zahteval nekaj denarja vnaprej. To lahko običajno financirate.
»Potem, ko se vaše posojilo zapre, vam stari posojilodajalec - ki ima del svojega denarja -, vam ob izplačilu tega posojila pošlje ček, ki je enak stanju na vašem escrow računu. Gotovina!
"Tudi zato, ker se nekatere provizije nekoliko spremenijo do financiranja, večina posojilodajalcev omogoči malo blazine - do 2000 dolarjev gotovine v escrow, ne da bi se posojilo štelo za izplačilo.
"Vse to pomeni, da lahko financirate" stroške ", ki v resnici niso stroški nastanka posojila, temveč predstavljajo stroške posojila. Pri posojilu v višini 200.000 dolarjev bi bilo zelo izvedljivo ustvariti približno 4000 dolarjev v gotovini - v pravih okoliščinah, če bi bilo to skrbno strukturirano - brez plačila denarne kazni. "
Spodnja črta
Vaša odgovornost kot posojilojemalec je, da imate dovolj znanja, da se lahko z posojilodajalcem pogovorite o možnostih. Za večino ljudi je izogibanje dodatnim stroškom posojila z izplačilom najboljša finančna poteza. Če imate določen razlog za odvzem gotovine iz svojega doma, je morda posojilo za izplačilo dragoceno, vendar ne pozabite, da zaradi dodatnega zneska denarja, ki ga boste plačali obresti v celotni dobi posojila, to postane slaba ideja.
