Kaj je odkup?
Odkup je vrsta rabata, povezanega s hipotekarnimi posojili doma. Vključuje posojilodajalca, ki posojilojemalcu ponuja vnaprej denarno spodbudo v zameno za sprejemanje višje obrestne mere za posojilo.
Na splošno so odkupi ugodnejši za posojilojemalca, če pričakujejo, da bo kupljeno nepremičnino prodal v kratkem času. Pomembno je, da denarna spodbuda ne sme presegati stroškov poravnave, povezanih s posojilom.
Ključni odvzemi
- Odkup je vrsta rabata, pri katerem posojilojemalec hipotekarnega posojila sprejme višjo obrestno mero v zameno za vnaprejšnjo denarno spodbudo. Razmerje med velikostjo denarne spodbude in zneskom povečanja obresti se dogovarja med posojilodajalec in posojilojemalec. Vendar je značilna formula, da vsak odstotek denarne spodbude povzroči zvišanje obrestne mere za 0, 25%. Odkupi se včasih izplačajo hipotekarnim posrednikom in bančnim posojilodajalcem. Posojilojemalci morajo zato biti previdni, da ugotovijo, ali takšna ureditev vpliva na obrestno mero, ki jim je bila citirana.
Razumevanje odkupov
Odkupe običajno uporabljajo hipotekarni posojilojemalci, ki želijo zmanjšati svoje stroške poravnave posojila. Ker odkupni rezultat povzroči višjo obrestno mero za posojilo, si posojilojemalec učinkovito izposoja denar po tej višji stopnji in ga uporablja za plačilo nekaterih ali vseh stroškov poravnave.
Ker višja obrestna mera velja za celotno hipotekarno stanje, je odločitev za odkup na splošno le ekonomična, če posojilojemalec hipoteke ne namerava zadržati dlje časa. V teh okoliščinah lahko vnaprejšnja denarna spodbuda več kot nadomesti izravnane stroške obresti, saj se ti stroški obresti krijejo le za omejeno časovno obdobje.
Upoštevati je treba tudi to, da se odkupi včasih plačujejo tudi hipotekarnim posrednikom. V teh okoliščinah lahko posrednika učinkovito spodbudi, da spodbudi posojilojemalce, da sprejmejo višje tržne stopnje svojih hipotekarnih posojil, ki so znane tudi kot premije za povečanje donosa (YSP). Če kupci teh dogovorov niso jasno razkriti, lahko ustvarijo navzkrižje interesov med obema stranema.
Pred letom 2010 so bili odbitki odkupov hipotekarnih posrednikov pogosto zakriti v posojilnih pogojih hipotek, ki so jih prodali, zato je posojilojemalcem oteženo zaznavanje, ko so na hipotekarnih posojilih plačevali YSP. Od takrat spremembe zveznih smernic za nove ocene posojil zahtevajo, da se YSP hipotekarnih posrednikov kupcu jasno razkrije.
Kljub tem izboljšavam pa še vedno obstaja tveganje morebitnih konfliktov. Zlasti odbitki za odkup in druge takšne spodbude so včasih dani posojilojemalcem v samem posojilnici. V teh okoliščinah je posojilojemalec morda malo praktičnih zmožnosti zaznavanja, ali te spodbude vplivajo na obrestne mere, ki jih plačujejo. Iz previdnosti morajo posojilojemalci svojim posojilodajalcem postaviti previdna in neposredna vprašanja o tem, če obstajajo spodbujevalni programi glede njihovega posojila.
Primer resničnega sveta odkupa
Za ponazoritev razmislite o kupcu, ki želi zagotoviti hipoteko v višini 100.000 USD. Standardna obrestna mera, ki jo ponuja banka, znaša 4, 50%. Kupec pa želi izkoristiti odkupni popust v višini 2, 50% vrednosti posojila. V tem scenariju bi kupec prejel denarno spodbudo v višini 2500 dolarjev v zameno za sprejemanje višje obrestne mere od običajne.
Čeprav bi se natančna višina nove obrestne mere lahko pogajala, je značilna formula, da vsak odstotek popusta povzroči 0, 25-odstotno zvišanje hipotekarne obrestne mere. Zato bi v zgornjem primeru 2, 50-odstotna denarna spodbuda povzročila zvišanje stopnje 0, 625%. Nova obrestna mera bi torej znašala 5, 125%.
