Kaj je domnevna klavzula
Predpostavitvena klavzula je določba hipotekarne pogodbe, ki prodajalcu stanovanja omogoča, da odgovornost za obstoječo hipoteko prenese na kupca nepremičnine. Z drugimi besedami, novi lastnik stanovanja prevzame obstoječo hipoteko. Novi kupec mora običajno izpolnjevati kreditne in druge kvalifikacije.
Klavzula o domnevi DOWNOW DOWN
Če je obrestna mera za obstoječo hipoteko nižja od sedanjih tržnih stopenj, postane klavzula o predpostavki privlačna prodajna točka. Kupec se lahko tudi izogne številnim stroškom zapiranja, čeprav je v transakciji običajno nekaj pristojbin. Nekateri stroški bodo vključevali iskanje naslova, žige dokumentov in davke.
Prednosti klavzule predpostavk so za večino lastnikov stanovanj teoretične, saj običajne hipoteke navadno prepovedujejo prakso. Banke namigujejo na prakso, ker pišejo hipoteke na podlagi kreditne sposobnosti prvotnega posojilojemalca, ne pa neznanega poznejšega kupca. Sposobnost novega lastnika odplačevanja je lahko težko oceniti, zato banka morda noče prevzeti svojega tveganja. Še več, četudi bi banka odobrila kreditno sposobnost novega posojilojemalca, bi izgubila predplačilo in stroške zapiranja, nastalih s povsem novo hipoteko. Prav tako je verjetno, da so trenutne tržne obrestne mere višje od obrestnih mer iz prvotne note.
Ker je banka le redko v interesu, da dovoli predpostavke, večina hipotek vključuje klavzulo o prodaji, ki zahteva poplačilo preostalega stanja, ko se nepremičnina proda. Banka ne bo odpisala zastavne pravice, dokler hipoteke ni poplačana, zato prodaja v bistvu ni mogoča.
Vendar so predpostavke klavzule standardne v hipotekarnih hipotek, ki jih podpira vlada, in sicer s strani Zvezne stanovanjske uprave (FHA), Veteranske uprave (VA) in Ministrstva za kmetijstvo ZDA (USDA). Novi lastnik mora še vedno izpolnjevati bonitetne in upravičene standarde. Te hipoteke, ki jih podpira država, predstavljajo skoraj 20 odstotkov vseh hipotek v ZDA.
Kako deluje klavzula o domnevi?
Predstavljajte si, da bi oseba hotela prevzeti hipoteko od prodajalca, ki ima 30-letno, 240.000 dolarjev hipoteko pri 3, 5-odstotnem znesku, za katerega je plačeval pet let. Preostali znesek, vključno z obrestmi, znaša približno 323.300 dolarjev, v prvotnem zapisu pa je še 25 let. Predpostavimo, da je trenutna tržna obrestna mera 4%. Če bi novi kupec vzel 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero za isto posojilo v višini 240.000 dolarjev, bi na koncu tega obdobja z obrestmi zapadel približno 412.500 dolarjev. Tudi novi kupec bi moral finančni instituciji predložiti pavšalni polog.
Ob domnevi prodajalčeve hipoteke bi kupec prihranil približno 89.000 dolarjev v času trajanja posojila. Poleg tega je s posojilom s predpostavko o plačilu pet manj let plačilne obveznosti. Vsako pavšalno plačilo bi bilo prodajalcu dodeljeno za poravnavo lastniškega kapitala, ki ga je ustvaril v domu. Poleg tega se bo kupec izognil več tisoč dolarjem stroškov zaprtja.
