Kaj je deljena hipotekarna ocena (SAM)?
Hipoteka v skupni ceni (SAM) je, če posojilojemalec ali kupec stanovanja z posojilojemalcem deli odstotek vrednosti vrednosti stanovanja. V zameno za to dodatno nadomestilo posojilodajalec soglaša z obračunavanjem obrestne mere, ki je nižja od prevladujoče tržne obrestne mere.
Razumevanje hipoteke za skupno oceno
Hipoteka v skupni ceni (SAM) se razlikuje od običajne hipoteke med nadaljnjo prodajo nepremičnine. Z običajno hipoteko posojilojemalec posojilodajalcu plača glavnico, ki jo dolguje posojilo, in obresti v določenem številu let. Ko posojilojemalec proda hišo, se izkupiček od prodaje porabi za poplačilo hipoteke, če še vedno obstaja dolg do banke.
Kot primer naj navedemo, da je lastnik stanovanja financiral 300.000 dolarjev, na koncu hipoteke pa je posojilojemalec odplačal posojilo. Predpostavimo, da se je vrednost doma dvignila s 300.000 na 360.000 do 20.000 ali 20%. Posojilojemalec zadrži 20-odstotni dobiček in tudi izkupiček od prodaje.
S SAM se posojilojemalec strinja, da bo posojilodajalcu dodal del cenjene vrednosti stanovanja posojilojemalcu, ko posojilojemalec proda hišo, in tudi poplača hipoteko. Cenjeni znesek, ki se plača banki, se imenuje pogojna obrestna mera, ker posojilodajalcu daste zanimanje za ocenjeno vrednost nepremičnine. Pogojne obresti so dogovorjene vnaprej, posojilodajalec pa mora prodati nepremičnino. Banka bo ponavadi ponudila nižjo obrestno mero za SAM.
Z uporabo prejšnjega primera povejmo, da je posojilojemalec v banko vložil hipoteko z deljeno poravnavo, ki ima pogojno klavzulo 25%. Če se spomnite, se je vrednost doma zvišala od 300.000 do 360.000 dolarjev za 60.000 dolarjev vrednosti. V skladu s smernicami SAM bi lastnik stanovanja banki plačal 25% ali 15.000 ameriških dolarjev v vrednosti 60.000 USD.
Ključni odvzemi
- Hipoteka v skupni ceni (SAM) je, ko posojilojemalec ali kupec stanovanja z posojilojemalcem deli odstotek vrednosti vrednosti stanovanja. V zameno za to dodatno nadomestilo posojilodajalec soglaša z zaračunavanjem obrestne mere, ki je nižja od prevladujoče tržna obrestna mera. Hipoteka s skupno apreciacijo lahko po določenem številu let vsebuje klavzulo o postopnem opuščanju.
Različice hipotek v skupni vrednosti
Hipoteke v skupni ceni imajo vanje vgrajene različne kontingente. SAM lahko vključuje klavzulo o postopnem opuščanju, s katero lahko sčasoma postopno ukine ali zmanjša odstotek, plačan posojilodajalcu. Klavzula lastnika spodbuja, naj nepremičnine ne proda in ne vrne hipotekarnega posojila. Z nekaterimi klavzulami bi lahko pogojni obresti v celoti odpovedali, kar lastniku stanovanja ob prodaji ne dolguje ničesar.
Druga sprememba klavzule o postopni ukinitvi lahko določa, da posojilojemalec plača odstotek cene stanovanjske cene samo, če se dom proda v prvih nekaj letih. Tipičen termin postopne opustitve bi določil, da se posojilodajalcu plača 25% vrednosti apreciacije vrednosti, če posojilojemalec proda v petih letih.
Idealna situacija za posojilojemalca bi bila, da hišo obdrži pet let in če se bo vrednost povečala, jo prodajte po petem letu, saj bi posojilojemalec ohranil vso ceno. Vendar lahko posojilojemalec obstaja tveganje. Če posojilojemalec ne bo prodal stanovanja in ga ima v lasti do konca hipoteke, bo morda banki še vedno plačal svoj del cenjene vrednosti - če ni klavzule o odpravi.
Po drugi strani pa SAM-ji pomagajo posojilodajalcem, da povrnejo izgubljene obresti, če posojilojemalec proda nepremičnino, preden odplača hipoteko. Banke zaslužijo z obrestmi, zaračunanimi s hipotekarnim posojilom, in če kupec proda hišo, banka izgubi vsa prihodnja plačila obresti. Hipoteka s skupnim unovčenjem pomaga izravnati del izgube obresti na posojilo, če se nepremičnina proda.
Hipoteke v skupni vrednosti v praksi
Hipoteke v skupni ceni se včasih uporabljajo pri investitorjih v nepremičnine in hišnih loputah. Flippers so tisti vlagatelji, ki kupijo in obnovijo nepremičnino v upanju, da bodo prinesli dobiček. SAM-ji za plavute ponavadi najbolje delujejo na rastočem trgu nepremičnin. Vendar ima ta vrsta posojila za stanovanje pogosto časovno omejitev vračila preostalega zneska. Nepremičnine, ki niso bile prodane v roku, imajo običajno refinanciranje preostalega stanja po prevladujoči tržni stopnji.
Druga hipotekarna hipoteka, če hipotekarno posojilo presega vrednost stanovanja ali je pod vodo. Do podvodne hipoteke lahko pride, če se je stanovanjski trg zaradi nakupa stanovanja zmanjšal. Banka bi morda ponudila spremembo posojila, da bi zmanjšala hipotekarni dolg, da bi ustrezala nižji tržni vrednosti stanovanja. V zameno bi banka lahko zahtevala, da se posojilo spremeni v hipoteko s skupnim apreciacijo.
Vendar pa lahko pri SAM-jih pride do različnih davčnih vprašanj, pri katerih posojilodajalci morda ne bodo imeli enake davčne obravnave zaradi cenjenega dobička kot posojilojemalci. Zato je pomembno, da se obrnete na davčnega svetovalca ali računovodjo, ki vam bo pomagal ugotoviti, ali je vredno pridobiti skupno hipoteko.
