Kaj je 5-6 hibridna hipoteka z nastavljivo stopnjo (5-6 hibridnih ARM)?
5-6 hibridna hipoteka s prilagodljivo obrestno mero (5-6 hibridna ARM) je hipoteka s prilagodljivo obrestno mero z začetno petletno fiksno obrestno mero, po kateri se obrestna mera začne prilagajati vsakih šest mesecev glede na indeks plus maržo, znano kot popolnoma indeksirana obrestna mera. Indeks je spremenljiv, medtem ko je marža določena za življenjsko dobo posojila.
5-6 ARM-ov je običajno vezanih na šestmesečni indeks medbančnih ponujenih obrestnih mer v Londonu (LIBOR), ki je najbolj razširjena referenčna vrednost za kratkoročne obrestne mere na svetu. Drugi priljubljeni indeksi za indeksirane obrestne mere vključujejo indeks deviznih tečajev in državne blagajne s konstantno zapadlostjo.
Razumevanje hipoteke 5-6 hibridnih nastavljivih stopenj (5-6 hibridnih ARM)
5-6 Hibridna hipotekarna posojila z nastavljivo stopnjo je treba upoštevati več funkcij. Pri nakupovanju ARM ne smemo spregledati indeksa, marže in strukture zgornjih mej obrestnih mer. Marža je fiksna odstotna stopnja, ki se doda indeksirani stopnji za določitev popolnoma indeksirane obrestne mere hipoteke s prilagodljivo obrestno mero. Struktura zgornje meje se nanaša na določbe, ki urejajo zvišanje in omejitve obrestnih mer za kreditni produkt s spremenljivo obrestno mero. V okoliščinah naraščajočih obrestnih mer, dlje kot je časovno obdobje med datumi ponastavitve obrestne mere, ugodnejše bo za posojilojemalca. Na primer, 5-1 ARM bi bil boljši od 5-6 ARM. V okolju padajočih obrestnih mer bi bilo ravno nasprotno.
Poleg tega se večina indeksov obnaša drugače, odvisno od okolja obrestnih mer. Tisti z vgrajenim učinkom zamika, kot je indeks mesečnega zakladnega povprečja (MTA), so v okolju naraščajočih obrestnih mer koristnejši od kratkoročnih indeksov obrestnih mer, kot je enomesečni LIBOR. Struktura zgornje meje obrestne mere določa, kako hitro in v kolikšni meri se lahko obrestna mera prilagodi v času trajanja hipoteke. Nazadnje je marža določena za življenjsko dobo posojila, vendar se je z posojilodajalcem pogosto mogoče pogajati pred podpisom hipotekarnih dokumentov.
Prednosti in slabosti 5/6 orožja
Pros: Mnoge hipoteke s prilagodljivo obrestno mero se začnejo z nižjimi obrestnimi merami kot hipoteke s fiksno obrestno mero. To bi lahko posojilojemalcu zagotovilo znatno prednost prihrankov, odvisno od smeri obrestnih mer po začetnem določenem obdobju ARM. Tudi z vidika stroškov bi bilo morda smiselno vzeti orožje, še posebej, če posojilojemalec namerava dom prodati, preden se konča obdobje fiksne obrestne mere. Zgodovinsko gledano ljudje doma preživijo sedem do 10 let, zato 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero morda ni najboljša izbira za številne kupce domov. Uporabimo primer novopečenega para, ki je kupil svoj prvi dom. Že od začetka vedo, da bo hiša, ko bodo imeli otroke, premajhna. Zato vzamejo 5/6 ARM, vedoč, da bodo dobili vse prednosti nižje obrestne mere, ker nameravajo kupiti večji dom pred ali blizu časa, ko se začetna stopnja prilagodi.
Proti: Največje tveganje, povezano s 5/6 ARM, je obrestno tveganje. Po prvih petih letih posojila bi se lahko zvišala vsakih šest mesecev, kar bi znatno povečalo stroške mesečnih hipotekarnih plačil. Zato mora posojilojemalec oceniti največje možno mesečno plačilo, ki bi ga lahko privoščilo po začetnem petletnem obdobju. Posojilojemalec bi moral biti pripravljen prodati ali refinancirati dom, ko se konča določen čas hipoteke. Tveganje obrestne mere se v določeni meri zmanjša za celotno življenjsko dobo in časovno omejitev za 5-6 ARM-jev. Omejitvene dobe omejujejo najvišji znesek, ki ga obrestna mera lahko presega začetno obrestno mero, medtem ko periodične zgornje meje omejujejo, koliko se obrestna mera lahko poveča v vsakem obdobju posojila.
