Lastništvo najemnine ima svoje prednosti. Če izberete pravo najemno nepremičnino, lahko prejmete navaden prihodek, ki pokriva hipoteko in vam vsak mesec zagotavlja dober dobiček. Ko boste prodali nepremičnino, boste morda na udaru velikega naleta.
Vendar pa vas ta stroj za ustvarjanje dohodka lahko stane pri prodaji. To je zato, ker boste ob prodaji nepremičnine plačali davek na kapitalski dobiček (dobiček). Za leto 2018 je dolgoročna stopnja davka na kapitalski dobiček 15-odstotna, če ste poročeni, če vložite skupaj z obdavčljivim dohodkom med 77, 201 in 479 000 dolarjev. Če vaš dohodek znaša 479.001 USD ali več, je stopnja donosnosti kapitala 20%.
Prodaja najemne nepremičnine lahko povzroči pomemben davčni zalogaj, odvisno od dobička, ki ga ustvarite od prodaje. Za zakonski par, ki bi skupaj vložil svojo obdavčljiv dohodek v višini 480.000 dolarjev in kapitalski dobiček 100.000 dolarjev, bi na primer davki na te dobičke od najemnine znašali 20.000 dolarjev. Obstajajo načini za zmanjšanje bremena pri prodaji najemne nepremičnine; spodaj so tri strategije.
Pobotanje dobičkov z izgubami
Kaj je: obiranje izgube davkov
Kdo je za: Kdor ima kapitalske izgube v določenem davčnem letu
Kaj dobite: Možnost odštevanja teh izgub od kapitalskih dobičkov, realiziranih s prodajo nepremičnin v najem
Učinkovit način za zmanjšanje davčne izpostavljenosti pri prodaji najemne nepremičnine je povezovanje dobička od prodaje z izgubo na drugem področju vaših naložb. Temu pravimo obiranje davčnih izgub. Veliko ljudi uporablja to strategijo ob koncu leta, da zmanjša znesek, ki ga dolguje iz dobička iz delnic, vendar ga je mogoče uporabiti tudi za najem nepremičnin. To je zato, ker služba za notranje prihodke omogoča povezovanje dobičkov z izgubami in tako zniža znesek, ki ga dolgujete državi.
Recimo, da ste s prodajo najemniškega stanovanja zaslužili 50.000 dolarjev, kopali pa ste se na borzi in izgubili 75.000 dolarjev. Dobitek od celotnih 50.000 ameriških dolarjev lahko izravnate, tako da dobiček od prodaje nepremičnine najemnine umijete.
Izkoristite prednost oddelka 1031 Davčnega zakonika
Kaj je to: IRS, oddelek 1031 „Borza podobnih vrst“
Kdo je to: kdor lahko ponovno investira izkupiček od prodaje naložbenih nepremičnin (tj. Najemnih nepremičnin) v nove nepremičnine
Kaj dobite: možnost odloga nekaterih ali vseh davkov na kapitalski dobiček
Vlagatelji v nepremičnine, ki ne želijo izplačati denarja, lahko odložijo plačilo davka na kapitalski dobiček zahvaljujoč oddelku 1031 davčnega zakonika. Menjava oddelka 1031 vam omogoča, da v času menjave prodate svojo najemnino, kupite nepremičnino "podobne vrste" in odložite plačilo davkov. 1031 izmenjav lahko izvedete tolikokrat, kolikor želite, ko pa boste sčasoma vzeli dobiček, bodo zapadli davki. Pred sprejetjem zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017 lahko menjava v oddelku 1031 vključuje tudi nekatere vrste osebne lastnine. Po novem zakonu mora menjava vključevati nepremičnine.
Najpreprostejši način za odlog davkov je zamenjava ene nepremičnine za drugo. Zapletenejša strategija, imenovana odložena menjava, vam omogoča prodajo nepremičnine in nato pridobitev ene ali več drugih podobnih nadomestnih lastnosti. Izraz "podobna vrsta" ima zelo široko razlago. Ni vam treba zamenjati enega stanovanja za drugega ali enega podjetja za drugega. Glavna določba s premoženjem je, da mora biti namenjena najemu in mora prinašati dohodek. Vaš osebni dom, počitniška hiša ali druga lastnina ne štejejo.
Čas je pomemben. Imate 45 dni od datuma prodaje, da ugotovite morebitne nadomestne lastnosti, in morate nadomestiti nepremičnino v roku 180 dni. Če vaša davčna napoved zapade pred tem 180-dnevnim obdobjem, se morate prej zapreti. Zamudite roke in morali boste plačati davek na prodajo prvotne nepremičnine za najem.
Spremenite svojo najemno stanovanje v osnovno prebivališče
Kaj je: Pretvorba nepremičnine v najem v primarno prebivališče
Kdo je namenjen: Kdor lahko najame nepremičnine v svoje primarno prebivališče za boljši davčni postopek, ko proda
Kaj dobite: možnost, da iz davkov izključite kar 500.000 USD kapitalskih dobičkov
Prodaja stanovanja, v katerem živite, ima boljše davčne ugodnosti kot razstavljanje najemne nepremičnine za dobiček, zato nekateri ljudje najemne nepremičnine pretvorijo v svoje primarno prebivališče, da se izognejo udarcu davka na kapitalski dobiček. Oddelek 121 IRS vam omogoča, da iz prodaje primarnega prebivališča izključite do 250.000 USD dobička, če ste samski, in do 500.000 dolarjev, če ste poročeni, če vložite skupno prošnjo. Če želite izpolnjevati pogoje, morate imeti dom pet let in ste v njem živeli vsaj dve leti od petih. Višina odbitka je odvisna od tega, kako dolgo se je nepremičnina uporabljala za najem v primerjavi z osnovnim prebivališčem.
Recimo, da ste na primer hišo kupili pred petimi leti za 200.000 dolarjev in jo prva tri leta oddali v najem. Pred dvema letoma ste se vselili, nato pa hišo pred kratkim prodali za 300.000 dolarjev. Dosegli boste 100.000 USD kapitalskih dobičkov, od tega zneska pa lahko odštejete le dve petini (40%), saj ste v domu živeli le dve od petih let. Preostalih 60.000 dolarjev dobička bo zavezanih davkom na kapitalski dobiček.
Davčne olajšave za lastnike nepremičnin v najemu
Spodnja črta
Davek na kapitalski dobiček vam lahko prinese velik del dobička od prodaje nepremičninske naložbe, vendar na srečo obstajajo načini, kako to premagati. Ne glede na to, ali se ukvarjate z izmenjavo ene nepremičnine za drugo, parirate izgube naložb z dobički, da izravnate davčni zadetek ali pretvorite najemnino v svoje primarno prebivališče, vam bodo te strategije pomagale odložiti ali se izogniti plačilu nekaterih ali vseh davkov na kapitalski dobiček. Brez njih vas lahko kapitalski dobički stanejo kar 15% ali 20% vašega dobička, odvisno od vašega obdavčljivega dohodka.
