Kazalo
- Prednosti za prodajalce
- Kako kupci zmagajo
- Izjava MLS 8.0
- Učinek izjave MLS 8.0
- Ponudbe, ki niso na trgu, ostanejo
- Obrnite se na nepremičninske agente
- Iti na splet
- Pristopite k lastnikom domov
- Poznajte postopek
- Spodnja črta
Ker je popis nepremičnin na številnih trgih po državi še vedno tesen, si kot potencialni kupec želite ostati pred konkurenco. Tu se pojavljajo zunajtržne kotacije. Ti domovi so znani tudi kot tihi ali žepni oglasi, vendar so ti domovi morda naprodaj, vendar niso navedeni v večkratnih oglasih (MLS). To pomeni, da morajo nepremičninski agenti, ki prodajo te nepremičnine, sami delati noge, da bi našli kupce.
Kotiranje domov na trgu je bilo v preteklosti malo redkost, vendar je v zadnjih letih pridobilo več vleke pri lastnikih domov, zato so te kotacije postale del sekundarnega trga, zlasti zaradi vse večjega povpraševanja.
Nova politika Nacionalnega združenja Realtors®, znana kot „Izjava MLS 8.0“, močno omejuje kotacije, ki niso na trgu.
Ponudbe, ki niso na trgu, se prodajalcu lahko zdijo kontratuzne. Navsezadnje je povpraševanja več kot inventarja, kar pomeni, da so v mnogih soseskah volilne dražbe pogoste. Zakaj bi torej prodajalci želeli delati na skrivnih seznamih in kako jih - kupec - najdete?
Ključni odvzemi
- Izvenprodajne kotacije so nepremičnine, ki so naprodaj, vendar niso navedene na več storitvah. Nekateri prodajalci si želijo, da se prodaja na trgu, ki ni na trgu, preizkusi vode, ohrani zasebnost, prihrani pri provizijah ali ustvari občutek ekskluzivnosti, kar bi lahko povzročilo višja prodajna cena.Za kupce zunajtržne kotacije omogočajo dostop do dodatnega inventarja, priložnost za varčevanje, če je provizija nižja, in možnost, da se izognete konkurenci za nepremičnine na zaželenem območju. kupcem, ki se želijo pogajati o cenah, včasih zagotovite zelo malo prostora. Če želite dostopati do teh seznamov, se lahko kupci obrnejo neposredno na zastopnike ali lastnike stanovanj ali poskusijo spletno povezavo.
Prednosti za prodajalce
Nekateri domači prodajalci se odločijo za zunajtržno kotacijo za preizkušanje voda, drugi pa želijo bolj zaseben prodajni postopek ali priložnost za pogajanja o nižji prodajni proviziji, saj sodeluje samo en agent.
Nekateri lastniki stanovanj so mislili, da žepni seznam ustvari privlačnost, ki jim bo prinesla višjo ceno. Konec koncev, če je dom na seznamu in sedi na trgu več kot 30 dni, obstaja velika možnost, da bodo potencialni kupci poskusili ponuditi nizke ponudbe. Brez odpovedi oznake "Dnevi na trgu" ni toliko možnosti, da bo prodajalec nelojalno nižji.
Kako kupci zmagajo
Za vas kot kupca so prednosti kotacije na zunanjem trgu dvojne. Za začetek vam omogoča dostop do inventarja, ki ga drugi domači kupci ne vidijo. Če kupujete na posebej vročem trgu, so lahko žepni oglasi edini način za nakup stanovanja. V rednih tržnih razmerah lahko sklenete posel delno, ker je provizija, ki jo mora plačati prodajalec, nižja.
Vsi domači kupci ne iščejo primarnega prebivališča. Morda iščete naložbeno nepremičnino ali stanovanja, da kupite in izkoristite za dobiček. Izventržni seznam v odlični soseščini je lahko odličen način za dosego tega cilja.
Izjava MLS 8.0 Jasna politika sodelovanja
Nacionalno združenje odvetnikov je prišlo do pomembne ovire za kotacije na trgih, ki jih je nedavno objavila „Izjava MLS 8.0 jasna politika sodelovanja.“ Ta politika, veljavna 1. januarja 2020, lokalno izvajanje pa obvezno do 1. maja 2020, zahteva kateri koli nepremičninski posrednik, ki sodeluje pri storitvi večkratnega kotacije, da v roku enega delovnega dne od prodaje nepremičnine javnosti predloži svoj vpis v MLS.
Praktični vpliv izjave MLS 8.0
Omeniti velja, da izjava MLS 8.0 ni zakon v tradicionalnem smislu. Kot pravi Realtor Doug Wagner iz RE / Max Victory, "je Nacionalno združenje nepremičnin vladajoče združenje in ne pravna oseba, vendar morajo vsi MLS, posredniki in zastopniki združenja spoštovati novo politiko."
Wagner ugotavlja, da licenciranih zastopnikov, ki niso realno posredniki (niso člani NAR), politika ne zavezuje. Glede na to, da je 89% zadnjih kupcev stanovalcev uporabljalo nepremičnine ali posrednika in da je skoraj 7 od 10 licenčnih nepremičninskih posrednikov Realtors, je praktičen vpliv, da Izjava 8.0 velja za večino poslov z nepremičninami.
Ponudbe, ki niso na trgu, ostanejo
Na srečo izjava MLS 8.0 ne pomeni konca kotacije na trgu. Nova politika družbe NAR ima vgrajene možnosti, ki članom posrednikom in posrednikom omogočajo vzdrževanje tako omejenih kot popolnih izventržnih seznamov.
Na primer, v MLS Izjavi 8.0 lahko prodajalci izključijo MLS IDX ali internetni zaslon. Prodajalcem, ki želijo ohraniti zasebnost, je na voljo tudi druga možnost, imenovana "pisarniški ekskluzivni" seznam. V primeru ekskluzivne pisarne lahko zastopnik objavi seznam z drugimi zastopniki v pisarni ali osebno s kupci.
Izjava 8.0 ne dovoljuje več drugih zunajtržnih možnosti, ki so bile prej na voljo prek posrednikov, kot so "zasebna kotacijska omrežja". Druge države, vključno z „kmalu prihajajo“ in „zapoznelo prikazovanje“, bodo pod nadzorom lokalnih MLS, vendar bodo vključevale nove omejitve, ki agentom preprečujejo, da bi jih delile s kupci.
Po Wagnerjevem mnenju spletno spletno mesto Zillow, ki črpa sezname iz podatkov MLS, vendar ni član NAR, ne preprečuje nadaljevanja notranjih zunajtržnih programov, kot so "Make Me Move", Coming kmalu, "FSBO" in "iBuyer."
Obrnite se na nepremičninske agente
Iskanje tradicionalnega, ekskluzivnega doma, ki ni na trgu, zahteva malo domačih nalog in veliko mreženja. Ko natančno določite sosesko, ki jo želite kupiti, boste morali pripraviti seznam najboljših nepremičninskih agentov in jih kontaktirati o vseh ekskluzivnih seznamih pisarn.
Iti na splet
Poleg neposrednega stika z nepremičninskimi zastopniki imajo kupci na voljo orodja za iskanje spletnih mest, ki niso MLS, kot so na primer Prodaja prodajalca (FSBO), oglasi v časopisih ali celo Craigslist. Kot je navedeno zgoraj, ima spletno spletno mesto Zillow potencialnim prodajalcem in kupcem na voljo več zunajtržnih programov.
Pristopite k lastnikom domov
Če obstaja območje ali soseska, ki vas še posebej zanima, je ena od možnosti, da se direktno prijavite pri lastnikih stanovanj. Morda boste našli vodilo, če boste potrkali vrata ali poslali pošiljatelje. Čeprav vas bo to stalo čas in denar - in ne bo zagotovilo uspeha - obstaja majhna možnost, da se bo vsaj ena oseba odzvala.
Ne izključite zapostavljenih lastnosti, še posebej, če veste, da si lahko privoščite popravila. Morda je nekdo lastnik stanovanja, ki je tako preobremenjen s stroški vzdrževanja - in tisti, ki nikoli ni verjel, da bi ga lahko kdaj prodal -, da bi bila nezaželena ponudba obravnavana kot blagoslov.
Da ne boste na koncu zlomili banke, se prepričajte, da tiskate poštne pošiljatelje, ki so poceni in učinkoviti. Navsezadnje se želite svojemu pristopu zdeti čim bolj profesionalni. In nikoli ne veš, dokler ne vprašaš, kajne?
Poznajte postopek
Iskanje kotacije, ki ni na trgu, je le polovica bitke. Ko gre za sklenitev posla, je konec igre, zato morajo kupci zunajtržnih kotacij vedeti, kakšne so ocene. Ko enkrat sklenete pogodbo, gre za običajen posel, a ker agent verjetno zastopa oba, lahko postane nekoliko zamolkan.
Kupec, znan kot dvojna prodaja agencij, čeprav je popolnoma zakonit, lahko kupec težko ugotovi, ali ima zastopnik svoje najboljše interese. Višja kot je prodajna cena, višja je provizija za zastopnika. Če kupujete na trgu z malo zalog, morda ni pomembno, če dobite najboljšo ponudbo, dokler pridete domov, vendar se splača vedeti o morebitnih navzkrižjih interesov.
Spodnja črta
Trg z nepremičninami je še vedno vroč na številnih območjih države, ki imajo več povpraševanja kot po zalogah. Razočarani kupci, ki so jih oddali od domov, potrebujejo kakršno koli prednost. Čeprav MLS Izjava 8.0 močno omejuje dostop do kotacij, ki niso na trgu, jih v celoti ne prepoveduje. Naredite domačo nalogo, zavedajte se, da obstajajo tveganja in vedite, da je iskanje svojega naslednjega doma prek zunajtržnega uvoza vredno truda.
