Kaj je lastniški kapital?
Pravičnost kapitala je niz strategij, namenjenih zmanjšanju celotnega kapitala v nepremičnini. Strategije odvzema lastniškega kapitala lahko dolžniki uporabijo kot sredstvo, s katerim bodo nepremičnine neprivlačne za upnike, pa tudi plenilske posojilodajalce, ki želijo izkoristiti lastnike stanovanj, ki se soočajo z izključitvijo.
Ključni odvzemi
- Odvzem lastniškega kapitala je praksa varovanja premoženja, v kateri se sredstva zaščitijo z razdelitvijo deležev v njem na več strank. Prav tako velja za plenilsko posojilno prakso, saj upnikom pomaga zmanjšati terjatev lastnika do nepremičnine s sistematičnim nakupom lastniškega kapitala v njej in nadzorom denarnega toka povezana z nepremičnino. Odstranjevanje lastnine in HELOC sta dve najpogostejši obliki odvzema lastniškega kapitala.
Razumevanje odstranjevanja lastniškega kapitala
Odvzem lastniškega kapitala nekateri vidijo kot enega najpreprostejših in najuspešnejših načinov zaščite premoženja pred upniki, drugi pa taktiko vidijo zgolj kot obliko plenilskega posojanja.
Ideja za odvzem lastniškega kapitala kot strategije zaščite premoženja je, da upniki odvračajo od vključitve premoženja v kakršne koli terjatve do dolžnika. Lastnik lahko z zahtevo proti nepremičnini obdrži uporabo nepremičnine in nadzor nad denarnim tokom, hkrati pa naredi nepremičnino neprivlačno premoženje za vsakega upnika, ki lahko v nasprotnem primeru poskusi izvršiti sodno sodbo zoper lastnika nepremičnine.
Kot plenilski mehanizem posojanja se odvzem lastniškega kapitala izvaja proti lastnikom domov, ki se soočajo z izključitvijo. Vlagatelj odkupi nepremičnino od lastnika stanovanja pod grožbo zaprtja in se strinja, da bo nepremičnino dal v najem prejšnjemu lastniku, ki bo nato nepremičnino še naprej uporabljal kot prebivališče. Plenilski vlagatelji pogosto uporabljajo to metodo, da izkoristijo lastnike nepremičnin z omejenimi viri in informacijami.
Oblike odstranjevanja lastniškega kapitala
Poleg strategij, ki jih uporabljajo plenilski posojilodajalci, sta dve najpogostejši strategiji odvzema lastniškega kapitala ločitve zakoncev in kreditne vrstice domačega kapitala (HELOC).
Odvzem zakoncev je postopek prenosa lastninske pravice na ime zakonca dolžnika. Ta strategija omogoča dolžniku, da vloži nepremičninsko zahtevo na nepremičnino v imenu svojega zakonca, ki verjetno nima dolga ali ima malo dolga. Čeprav ta strategija ni neprebojna metoda zaščite premoženja pred upniki, je preprosta in dostopna strategija zaščite premoženja za številne lastnike stanovanj, ki upravljajo z velikim dolgom.
Kreditne vrstice domačega kapitala omogočajo lastniku, da kapital uporablja v svojem domu kot kreditno linijo. HELOC je neke vrste druga hipoteka z uporabo lastniškega kapitala ali razlike med vrednostjo doma in preostalo hipotekarno bilanco kot zavarovanjem na kreditni liniji. Sredstva v HELOC delujejo na podobne načine kot kreditna kartica. Banka, ki izda HELOC lastniku stanovanja, bo zagotovila številne možnosti za uporabo teh sredstev, vključno s kreditno kartico, ki jo je izdala banka, vezana na račun. Medtem ko HELOC ponujajo nekatere privlačne ugodnosti, vključno s spremenljivimi obrestnimi merami in v nekaterih primerih nizkimi ali brez zapiralnih stroškov, lahko tudi posojilojemalce ogrozijo, da bodo izgubili lastniški kapital v svojem domu.
Primer odstranjevanja kapitala
Recimo, da je dom vreden 500.000 dolarjev, lastnik pa lahko zahteva izvzetje v višini 100.000 dolarjev. Brez hipoteke bi lahko upnik lastnika stanovanja na domu postavil zastavno pravico v višini 400.000 dolarjev, torej preostalih manj kot oprostitev davka. S hipoteko pa upnik ne bo mogel postaviti zastavne pravice za ta znesek zaradi jamstvenih obresti, do katerih je upravičen posojilodajalec hipoteke.
