Nekateri hipotekarni posojilojemalci imajo v mislih le dve stvari: "Koliko si lahko privoščim?" in "Kakšna bodo moja mesečna plačila?" Svoje finančne naložbe maksimirajo na hipotekarnem dolgu in uporabijo hipotekarno hipotekarno hipoteko samo za obresti ali zmanjšajo mesečna plačila. Nato se zanašajo na podražitev domačih cen, da bodo zasenčili tveganja, povezana s stalnim ali povečevanjem hipotekarnega stanja.
Če imajo ti lastniki domov veliko sreče, da naberejo nekaj kapitala v svojih domovih, svoje finančne naložbe znova povečajo s posojilom za lastniški kapital ali z izplačili denarnih izplačil in nato izkupiček uporabijo za dodatne nakupe, poplačilo dolga potrošnikov, ali celo izvedite dodatne naložbe. Zveni tvegano? Je., pokazali vam bomo, kako se lahko prepričate, da imate hipoteko, ki si jo lahko privoščite, in graditi lastni kapital, tako da ga hitro izplačate.
Izdelava hipotekarne matematike
Vsaka hipoteka ima amortizacijski načrt. Amortizacijski načrt je tabela, ki vsako načrtovano hipotekarno plačilo razporedi po kronološkem zaporedju, začenši s prvim plačilom in konča s končnim plačilom. (Za amortizacije glejte Razumevanje strukture hipotekarnih plačil in sprejetje sklepa o hipoteki na podlagi tveganja .)
V amortizacijskem načrtu se vsako plačilo razdeli na plačilo obresti in glavnico. Na začetku amortizacijskega načrta je velik odstotek celotnega plačila obresti, majhen odstotek celotnega plačila pa glavnica. Ko plačujete hipoteko, se znesek, dodeljen obresti, zmanjša, znesek, namenjen glavnici, pa se poveča.
Amortizacijski izračun je najlažje razumeti tako, da ga razdelimo na tri dele:
1. del - stolpec 5: Skupna mesečna plačila
Izračun skupnega mesečnega plačila je prikazan s spodnjo formulo.
Сігналы абмеркавання A = 1− (1 + i) −nPi, kjer: A = znesek periodičnega plačilaP = preostala glavnica hipoteke = periodična obrestna mera
2. del - stolpec 6: Občasne obresti
Copyright © 2017 Investopedia.com
Slika 1
Izračun periodičnih obračunanih obresti se izračuna, kot je prikazano spodaj:
Periodična obrestna mera (stolpec 3) x preostala glavnica (stolpec 4)
Opomba: Obrestna mera iz stolpca 3 je letna obrestna mera. Da bi dosegli občasno obrestno mero, ga je treba razdeliti na 12 (mesecev).
Del 3 - Stolpec 7: Plačila glavnice
Izračun periodičnega glavnice je prikazan s spodnjo formulo.
Skupno plačilo (stolpec 5) - periodično plačilo obresti (stolpec 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Slika 2
Slika 2 prikazuje amortizacijski načrt za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero. Zaradi prostora sta prikazana samo prvih pet in zadnjih pet mesecev.
Amortizacijski načrt prikazuje, kako bo plačevanje dodatnih 300 USD mesečno glavnemu znesku iste hipoteke, prikazano na sliki 1, skrajšalo življenjsko dobo hipoteke na približno 21 let in 10 mesecev (262 skupnih mesecev v primerjavi s 360) in zmanjšalo skupni znesek obresti, plačanih v času hipoteke za 209.948 dolarjev.
Kot lahko vidite, se glavnica hipoteke zmanjša za več kot dodatnih 300 dolarjev, ki jih vržete vsak mesec. Prihranite vam več denarja z znižanjem mesečnih obresti na preostali rok.
Na primer, če so se ob začetku 30-letne hipoteke vsak mesec v obdobju 24 mesecev plačevale dodatnih 300 USD, je dodatni znesek, za katerega se glavnica zmanjša, višji od 7.200 USD (ali 300 $ x 24). Dejanski znesek, prihranjen s plačevanjem dodatnih 300 USD na mesec do konca drugega leta, je 7.430, 42 USD. V prvih dveh letih hipoteke ste prihranili 200 dolarjev - in koristi se le še povečujejo, ko se hipotekarna življenjska doba še povečuje!
To je zato, ker se dodatnih 300 ameriških dolarjev vsak mesec uporabi za glavnico hipoteke, se v naslednjih mesecih na glavni preostanek hipoteke uporabi večji odstotek načrtovanega hipotekarnega plačila. (Več o hipotekarnih plačilih poiščite v našem vodniku o osnovah hipoteke.)
Resnične koristi od pospešenih hipotekarnih plačil
Resnične koristi od pospešenih plačil se merijo tako, da se izračuna, kaj je prihranjeno v primerjavi s tem, kar je bilo odpovedano. Na primer, namesto da bi plačevali dodatnih 300 USD mesečno v primeru hipoteke, prikazane zgoraj, bi lahko 300 $ uporabili za nekaj drugega. To se imenuje analiza stroškov in koristi.
Recimo, da se potrošnik s hipoteko, prikazano v zgornjih amortizacijskih načrtih, skuša odločiti, ali bo s pospešenimi hipotekarnimi plačili v višini 300 dolarjev na mesec. Potrošnik razmišlja o treh možnostih, kot so prikazane spodaj. Za vsako možnost bomo izračunali stroške glede na koristi ali tisto, kar je mogoče prihraniti glede na odpovedano. (V tem primeru bomo domnevali, da izkoriščanje kakršnega koli kapitala v domu s posojilom za lastniški kapital ni možnost. Prav tako bomo prezrli davčno olajšavo hipotekarnih obresti, ki bi lahko spremenila številke malce.)
Tri možnosti lastnika stanovanja vključujejo:
- Pridobitev 14-letnega potrošniškega posojila v višini 14.000 USD z obrestno mero 10% za nakup čolna. Odplačilo 12.000 USD dolga na kreditni kartici, ki ima 15% letno obrestno mero (dnevno sestavljeno). Naložbe v borzo.
Možnost 1: Nakup čolna
Odločitev za nakup čolna je hkrati stvar užitka in ekonomije. Čoln - podobno kot mnoge druge potrošniške "igrače" - je amortizacijska prednost. Če znesek dolga gospodinjstva za nakup nelikvidnega amortizacijskega sredstva doda tveganje za bilanco stanja gospodinjstva. Ta potrošnik mora pretehtati uporabnost (užitek), pridobljen z lastništvom čolna, in resnično ekonomičnostjo odločitve.
Izračunamo lahko, da bo posojilo za jadrnico v višini 14.000 USD z obrestno mero 10% in petletnim rokom mesečno plačevalo 297, 46 USD.
