Za večino ljudi je nakup nepremičnin nenavaden pojav. Vključitev transakcije z nepremičninami samo enkrat ali dvakrat v življenju ponuja malo možnosti, da se podrobno seznanimo s postopkom. Obstajajo gore papirjev za podpisovanje, zmeden novi besednjak, s katerim se je treba spoprijeti, in množica prodajalcev na hitro govorečih prodajalcev - od nepremičninskih agentov do hipotekarnih posrednikov -, ki se nasmehnejo, pokažejo in ti povedo, kje se podpišeš.
Nekje v mešanici zanosa pri nakupu nepremičnine in dolgčasu pri podpisovanju obrazcev je enostavno izgubiti sled, za kaj plačujete in koliko porabite. Poleg zneska hipoteke se večina drugih stroškov zbere v kategorijo, ki se imenuje stroški zapiranja. Če boste pozorni na te stroške, preden pridete do zaključka, vam lahko pomaga razumeti, kam gre vaš denar in morda celo prihranite nekaj sto dolarjev.
Ključni odvzemi
- Tekoči stroški zaprtja so stroški, kot so davki na nepremičnine, ki jih plačate ob zaključku in vsak mesec kasneje; neredovni stroški zapiranja so enkratna plačila, kot so točke, provizije za posojilo in pristojbine za inšpekcijski pregled doma. Za ocenjevanje pristojbin na vašem območju se obrnite na orodje za domače posojilo iz Urada za finančno zaščito potrošnikov. Bodite pozorni na pretirano visoko uporabo, zavarovanje, zaklepanje hipotekarnih stopenj in provizije za obdelavo posojil ter za popuste posrednikov.
Zaključni stroški: kaj so?
Stavek "stroški zapiranja" je skratka za skupne stroške več deset možnih stroškov, povezanih z nakupom in financiranjem nepremičnin. Te stroške lahko razvrstimo med "ponavljajoče se" in "ponavljajoče se".
Ponavljajoči se stroški
Tekoči stroški se plačujejo ne samo ob zaključku, ampak tudi mesečno po tem. Sem spadajo davki na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj in - če odložite manj kot 20% kupnine - zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki se mu boste po možnosti izognili plačevanja.
Te stroške je treba financirati vnaprej ob nakupu, kar se izvede tako, da se jih vloži na račun, tako da so na voljo za kritje obveznosti za naslednje leto. To je znano kot dajanje denarja v depozit. Glede na datum zaključka bo morda potrebno tudi predhodno plačilo obresti za kritje prvih nekaj dni ali tednov v domu.
Neponovljivi stroški
Nepovratni stroški se plačajo tudi ob zaključku. Vključujejo lahko:
- Prijavnina (dobiček za posojilodajalca) Vrsta posojilnih pristojbin (lahko vključujejo pristojbino za začetek, pristojbino za ocenjevanje, pristojbino za kreditna poročila, pristojbino za davčno storitev, zavarovalno pristojbino, pristojbino za pripravo dokumentov, pristojbino za prenos denarja, pristojbine za pisarno itd.).), Pristojbina za posredovanje (če delate s hipotekarnim posrednikom) Vsak pregled hišnih pregledov, ki jih zahteva posojilodajalec (npr. Pregled škodljivcev) Stroški ocene doma, ki jih zahteva posojilodajalec (v katerih je nekdo plačan, da preveri, ali je nepremičnina vredna vsaj toliko kot prodajna cena)
Drugi stroški ob zaključku
Stroški zapiranja lahko vključujejo tudi:
- Pristojbine Zvezne stanovanjske uprave (FHA)Veteranska uprava (VA) pristojbineRural Housing Service (RHS) pristojbine, povezane s hipotekami, ki jih jamči vladaPristojba za določitev poplav, da bi raziskala, ali je nepremičnina na območju, nagnjenem k poplavi, Zemljiška raziskava za preverjanje meja nepremičnineTitnine (ki lahko vključuje poravnavo pristojbine, iskanje naslova, izpit iz naslova, zaključno pismo, pripravo listine, notarske pristojbine, odvetniške stroške in zavarovanje naslova)
Množica drugih različnih stroškov lahko vključuje kurirsko / doplačilno pristojbino, zaznamke, pristojbino za snemanje, davek na prenos in neobvezno domačo garancijo.
Koliko stanejo?
Pristojbine se zelo razlikujejo glede na posojilodajalca, geografski položaj nepremičnine in ceno stanovanja. Pri ocenjevanju pristojbin se kot vodilo posvetujte s priročnikom za domače posojilo, ki ga je pripravil Urad za varstvo potrošnikov. Bančna stopnja je razbila tudi povprečne državne zaporne cene; sklicevanje na ta grafikon vam lahko da merilo, odvisno od lokacije vašega doma.
Pazi na smeti
"Pristojbine za smeti", znane tudi kot "smeti", se uporabljajo na večini hipotek. Ni se mogoče popolnoma izogniti, vendar jih lahko pogosto zmanjšate.
Pazite na previsoke pristojbine za obdelavo in dokumentacijo v naslednjih petih kategorijah:
- Pristojbina za prijavoPristojba za vpisovanje pristojbine za zaklepanje hipotekarne tarifeKomisina za predelavo posojilaBarker
Če se vam katera od teh pristojbin zdi nenavadno visoka, se pozanimajte o njih, saj se z njimi pogosto pogajajo. Ta nasvet velja tudi za druge pristojbine. Če se vam zdi smešno, se pozanimajte o tem. Pogosto že samo dejanje spraševanja o honorarju povzroči znižanje ali odpravo pristojbine.
Nekateri posojilodajalci zdaj ponujajo pavšalne takse, ki vključujejo stroške zapiranja, vse v enem.
Cena v enem zapiranje cen stroškov
Zavedajoč se, da so potrošniki preobremenjeni s pristojbinami in frustrirani pri poskusu ugotavljanja, ali so pristojbine pravične, nekateri posojilodajalci zdaj ponujajo pavšalne takse, ki vsebujejo vse, kar vključuje vse stroške zapiranja. Terminologija "vse v enem" se uporablja tudi za opis drugih hipotekarnih izdelkov, na primer hipoteke, ki so vezane na preverjanje računov, zato pri nakupih teh izdelkov bodite pozorni, če kupite tistega, ki velja izključno za zapiranje hipoteke. stroškov in ne drugih bančnih odnosov ali izdelkov.
Praviloma lahko pričakujete, da boste zapirali od 3% do 5% cene nepremičnine v zaključnih stroških.
Zmanjšajte bolečino
Če je trg nepremičnin na vašem območju za kupce naklonjen, boste od prodajalca morda morali plačati stroške zapiranja. Če to ni možnost, je pridobitev hipoteke vse v enem verjetno najboljši način za zmanjšanje občutka, ki ga izkoristite med zaključnim postopkom. Medtem ko še vedno plačujete pristojbine, vam ne bo treba obupati nad njimi po en honorar.
Primerjalno nakupovanje je še en način, da se udobno lotite postopka in bolje občutite stroške. Vprašajte poldrugo posojilodajalce, da predložijo ocene posojil in primerjajo rezultate. Tako se boste naučili terminologije in dobili občutek o razponu zapornih pristojbin na vašem območju. Ko izberete posojilodajalca in imate v roki oceno posojila, ga shranite. To bo koristno kasneje.
Spodnja črta
Uradni obrazec, ki vključuje razčlenitev vseh zaključnih stroškov, se imenuje zaključna izjava. Pravico imate, da vidite dokument zaključne izjave 24 ur pred zaprtjem. Vprašajte ga in primerjajte z oceno posojila. Če številke niso dovolj blizu, postavite vprašanja.
Če porabite čas za primerjalno trgovino in vnaprej natančno pregledate vso dokumentacijo, lahko zmanjšate stroške in težave, povezane s stroški zapiranja, ki nastanejo pri nakupu nepremičnin.
