Kaj je UPREIT?
UPREIT pomeni krovno partnerstvo investicijsko zaupanje v nepremičnine. UPREIT je edinstvena struktura REIT, ki lastnikom nepremičnin omogoča izmenjavo lastnine za delniško lastništvo v UPREIT. Vendar pa na splošno UPREIT-i običajno veljajo v izmenjavi oddelka 721 oddelka 721 kodeksa notranjih prihodkov (IRC).
Ključni odvzemi
- UPREIT je edinstvena struktura REIT, ki lastnikom nepremičnin omogoča zamenjavo lastnine za lastništvo delnic v UPREIT.Pomeritve lastništva za delnice v UPREIT so na splošno dovoljene v oddelku 721 naslova 26 Kodeksa notranjih prihodkov. Sodelujoči lastniki UPREIT lahko odložijo davki na prodajo premoženja v zameno za enote UPREIT, čeprav so davki na kapitalski dobiček na enote UPREIT predmet standardne obdavčitve REIT.
Razumevanje UPREITOV
Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT) je uvedel Dwight D. Eisenhower kot vrsto alternativnega vzajemnega sklada za nepremičnine. REIT-i so ustvarjeni kot vrsta nepremičninskega portfelja, ki vključuje nepremičnine in kapital za financiranje nepremičnin. REITs je podjetje, ki investitorjem omogoča, da vložijo naložbene vložke za lastniške delnice ali delnice podjetja.
Ker se je REIT razvijal na trgu, je bilo razvitih nekaj alternativnih struktur za zagotavljanje različnih vrst vlagateljev. UPREIT je ena takšnih struktur, predvsem znana po tem, da je v zameno za lastništvo delnic dodelila lastninske prispevke. DownREIT in nekatere druge alternative so bile prav tako ustvarjene kot pobegi.
Pri svojem oblikovanju se lahko REIT-ji odločijo prevzeti katero koli poslovno strukturo. Javno trgovani REIT bodo strukturirani kot korporacije. Zasebni REIT-ji bodo na splošno izbrani kot strukturni sklad ali združenje, čeprav lahko izberejo tudi drugačna stanja. Kot večina nevladnih družb ima tudi zasebna podjetja možnost obdavčiti kot korporacija.
Za vsak REIT je pomembno predvsem to, da izpolnjujejo zahteve naslova 26, oddelki 856-859 IRC. Pri izpolnjevanju teh zahtev lahko REIT prenese vse svoje prihodke delničarjem. Kot tak se šteje, da je prehodni dohodek odbitek in REIT plačuje zelo malo davkov. Glavna zahteva je, da se več kot 90% dejavnosti nanaša na nepremičninska sredstva.
Posebna vprašanja
Namesto da prodaja nepremičnine, lahko lastnik prispeva za NALOŽBO v zameno za enote. Enote delnic imajo na splošno enako vrednost kot prispevane nepremičnine. Ker je nepremičnina, prodana REIT-u, zajeta v oddelku 721 IRC, transakcija ne ustvarja obdavčljivega dogodka.
Pri pretvorbi nepremičnin v delnico lahko UPREIT-ji narekujejo posebne določbe. Pogosto izmenjava prodajalcu ponuja posebne enote, ki prodajalcu nepremičnin omogočajo, da izbere, kako bi želel odkriti REIT. Prodajalcem nepremičnin bo mogoče takoj pretvoriti enote v delnice REIT. Na voljo so lahko tudi druge možnosti, na primer lastništvo delnic najmanj eno leto in nato prejemanje gotovine.
Ko investitor proda svojo nepremičnino NALEPKU, je UPREIT lastnik nepremičnine in vse uprave, ki je z njo vključena. Upravljanje UPREIT je lahko nekoliko bolj zapleteno od osnovnih REIT-jev zaradi možnosti menjave oddelka 721 in vseh določb, ki jih prinaša novi imetnik enot premoženja. UPREIT managerji so odgovorni za upravljanje svojega portfelja REIT z namenom ustvarjanja donosov.
Delnice UPREIT lahko nihajo glede na dejavnosti upravljanja, vrednotenje nepremičnin, finančne posle in vse druge transakcije, ki se zgodijo. To lahko ustvari nestanovitnost delničarjev. Delničarji UPREIT imajo navadno prožno likvidnost, ki jim omogoča enostavno pretvorbo svojih delnic v gotovino, kadar koli se odločijo.
Prednosti UPREITOV
POVEČANJE je lahko izvedljiva možnost za vsakega lastnika nepremičnine, ki želi prodati svojo lastnost. Kot tak se lahko pritoži tako posameznim lastnikom nepremičnin kot lastnikom komercialnih nepremičnin. Vsak lastnik nepremičnine, ki se odloči za zamenjavo oddelka 721 v UPRAVLJANJU, lahko vrednost nepremičnine prejme v obliki UPREIT enot.
Oddelek 721 izmenjave v UPREIT ne ustvarja obdavčljivega dogodka. Vendar se imetniki enot premoženja obdavčijo na podlagi splošnih davčnih standardov REIT. Nekateri lastniki nepremičnin se lahko odločijo, da bodo to vrsto naložbe uporabili za načrtovanje nepremičnin, ker lahko v celoti zaobidejo davke.
Zahteve za UPREIT
UPREIT je REIT po vseh standardnih računovodskih in davčnih smernicah. NAPREJI so bili ustvarjeni, da bi omogočili prispevek nepremičnin v REIT v zameno za lastniške deleže. To strukturiranje zato vodijo standardi razdelka 721 IRC, ki obravnavajo davčni ščit za zamenjave nepremičnin. Na splošno se lahko kateri koli REIT, ki omogoča izmenjave v razdelku 721 znotraj REIT-a, šteje za UPORIT.
Večina REIT-ov se bo osredotočila na določen segment nepremičninskega trga, čeprav vodilni standardi le narekujejo, da morajo nepremičnine in z njimi povezano financiranje predstavljati več kot 90% poslovanja. UPREITI običajno sledijo isti strategiji vlaganja in se osredotočajo na ciljno nišo nepremičnin.
Oddelek 721 določa smernice za sprostitev delniških enot v zameno za premoženje. Oddelek 721 je lahko alternativa izmenjavi oddelka 1031 IRC. Oddelki 1031 izmenjave omogočajo lastniku nepremičnine, da proda svojo lastnino in naloži izkupiček v podobno menjavo, da se izogne davkom.
Oddelka 1031 menjave niso dovoljene v UPREIT-ih, ker zahtevajo izmenjavo podobne vrste in ne dovoljujejo lastnine za izmenjavo lastniških izmenjav. Zato je lahko izmenjava oddelka 721 v POVEČAJU privlačna. Obe menjavi 721 in 1031 lastniku nepremičnine omogočata odlog davkov.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT in vsi drugi posebni entiteti REIT so v svojem jedru preprosto REITS s posebnimi določbami, ki jim omogočajo nekaj dodatne prožnosti. DownREIT investitorju nepremičnin omogoča, da sklene skupno podjetje z REIT. V DownREIT menjava enot premoženja temelji predvsem na vrednosti nepremičnine v skupnem podjetju, ki lahko ustvari boljši donos za imetnika enot skupnega podjetja.
