Kaj je posebni garancijski list?
Posebni garancijski list je listina o nepremičninah, kjer prodajalec nepremičnine - znan kot koncesionar - jamči le za vse, kar se je zgodilo v času njihovega fizičnega lastništva. Z drugimi besedami, koncesionar ne jamči za morebitne napake v jasnem naslovu, ki so obstajale, preden so posest posestile.
Posebni garancijski dokumenti se najpogosteje uporabljajo pri poslih s komercialno lastnino. Eno-družinske in druge transakcije z stanovanjskimi nepremičninami običajno uporabljajo splošni garancijski list. Veliko hipotekarnih posojilodajalcev pri njih vztraja pri uporabi splošnega garancijskega listina.
Posebni garancijski dokumenti imajo različna imena v različnih državah, vključno s sporazumom o zavezi, donacijo in listino z omejeno garancijo.
Ključni odvzemi
- Posebni garancijski list je listina, pri kateri prodajalec premoženja jamči samo za težave ali obremenitve lastninske pravice, ki so se pojavile v času njegovega lastništva. Posebni garancijski list jamči dve stvari: dajalec nepremičnine ima lastnino in jo lahko proda,; in lastnina ni nastala nobenih obremenitev v času njegovega lastništva. Posebni garancijski list je bolj omejen kot pogostejši splošni garancijski list, ki zajema celotno zgodovino nepremičnine.
Osnove garancijskih listin
Garancijski list zagotavlja prenos lastništva ali lastništva na poslovne ali stanovanjske nepremičnine in vsebuje določena jamstva prodajalca. Ta jamstva vključujejo, da se lastništvo nepremičnine brezplačno prenese na lastniške zahtevke, neporavnane zastavne pravice ali hipoteke ali druge obremenitve s strani posameznikov ali subjektov, ki niso prodajalec.
Poseben garancijski list - znan tudi kot listina z omejeno garancijo - je različica splošnega garancijskega lista. Splošni garancijski list je najpogostejši in najprimernejši instrument, ki se uporablja za prenos lastninskih pravic v ZDA.
Splošni in posebni garancijski dokumenti opredeljujejo:
- Ime prodajalca - koncesionarja Ime kupca - prejemnik kredita Fizična lokacija nepremičnineNepremičnina je brez dolgov ali drugih obremenitev, razen tistih, ki so navedeni v aktu. Dajalec kredita jamči, da je pravi lastnik nepremičnine in ima zakonsko pravico za prenos lastništva. Dajalec kredita jamči, da je nepremičnina brez vsakršnih zastavnih pravic in da ni nobenih neporavnanih terjatev do nepremičnine od nobenega upnika, ki jo uporablja kot zavarovanje. Stranka uveljavlja lastništvo nepremičnine. Dajalec kredita stori vse, kar je potrebno, da popravi lastnino prejemnika.
Oba dejanja zagotavljajo enake splošne zaščite za kupca. Vendar je glavna razlika med posebno garancijo in splošnim garancijskim listom v tem, kako ravnajo v časovnem okviru zaščite, ki je dodeljen lastninskemu naslovu.
Posebni garancijski list
Medtem ko lahko uporaba besede "poseben" kupcu sporoča, da je listina kakovostnejša, je posebni garancijski list manj obsežen in nudi manj zaščite zaradi omejenega časovnega okvira. V stanovanjskih nepremičninah se posebna jamstvena dejanja pogosto uporabljajo pri izključitvi in prisilni prodaji nepremičnine, da se izpolni dolg.
Splošni garancijski list pokriva celotno zgodovino nepremičnine. Zagotavlja nepremičnino brez očitkov napak ali obremenitev, ne glede na to, kdaj so se zgodile ali pod čijim lastništvom. Splošni garancijski list kupcu zagotavlja, da bo pridobil popolne lastniške pravice brez veljavnih morebitnih pravnih težav z naslovom.
S posebnim garancijskim listom jamstvo zajema samo obdobje, ko je prodajalec imel lastnino na nepremičnini. Posebni garancijski listini ne ščitijo pred kakršnimi koli napakami v prostem in jasnem naslovu, ki lahko obstajajo pred lastnikom prodajalca. Tako dajalec posebnega garancijskega listina odgovarja le za dolgove, težave ali druge obremenitve naslova, ki so jih povzročili ali so se zgodili med njihovo lastnino na nepremičnini. Štipendist prevzame odgovornost za morebitne težave, ki nastanejo pri prejšnjih lastnikih.
Kot primer si predstavljajte, da je dom imel pred vami dva prejšnja lastnika. Prvi lastnik je bil skladišče, kmalu pa sta dom in dvorišče zapuščala. Mestna služba za izvrševanje kode je izdala globe lastniku, ki je bil pripisan nepremičnini. Lastnik je zaostajal za hipoteko in banka je izključila pravico, dom pa je prodala drugemu lastniku. V zadovoljstvo soseske je novi lastnik hišo popravil in očistil dvorišče. Po 10 letih dom dajo na trg, vi pa ga kupite s posebnim garancijskim listom. Nekaj let kasneje se odločite za prodajo doma. Ker pa zastavna pravica za uveljavitev kode ostaja v lasti nepremičnine, bi to lahko obremenilo vašo prodajo. Vsaj za izpolnitev zastavne pravice mesta se boste morali zadovoljiti z mestno zastavo.
Naslov iskanja in zavarovanje naslova
Večina krat z iskanjem naslova odkrije zastavne pravice ali zahtevke do naslova nepremičnine. Iskanje naslova je pregled razpoložljivih javnih zapisov za določitev lastništva nepremičnine. Odvetniki, družbe za naslove in posamezniki lahko opravijo iskanje naslova, da preverijo lastništvo nepremičnine. Medtem ko so ta iskanja obsežna, vedno obstaja možnost, da nekaj zamudite.
Zaradi tega večina kupcev - ne glede na vrsto garancijskega dokumenta, ki ga uporabljajo - tudi pri nakupu nepremičnine kupuje zavarovanje lastninske pravice. Imetno zavarovanje je zavarovalna polica, ki ščiti kupca pred finančnimi zahtevki do lastnine nepremičnine.
Prednosti
-
Posebna jamstva omogočajo prenos lastninske pravice med prodajalcem in kupcem.
-
Nakup zavarovalnega naslova lahko zmanjša tveganje predhodnih zahtevkov do posebnega garancijskega listina.
Slabosti
-
Posebni garancijski dokumenti zagotavljajo ozko zaščito prejemnikom ali kupcem.
-
Posebni garancijski list zajema samo obdobje lastništva koncesionarja ali prodajalca.
Primer posebnega garancijskega dokumenta v resničnem svetu
Čeprav so splošni garancijski dokumenti pogostejši pri transakcijah s stanovanjskimi nepremičninami, obstaja eno področje, kjer postane poseben garancijski list norma. Ta arena je namenjena nepremičninam, nepremičninam (REO) ali nepremičninam na kratko.
Večina zveznega nacionalnega hipotekarnega združenja (FNMA), stanovanjskega in mestnega razvoja (HUD) in rezidenčne hiše v banki prodajajo s tovrstnimi listinami. Morda je glavni razlog za uporabo posebnih garancijskih listin zato, ker organ za prodajo ne želi odgovarjati za kakršno koli situacijo v zvezi z nepremičnino pred zasegom.
Na primer, leta 2012 je par z domom v okrožju Grenada v Mississippiju zamudil pri plačilu posojila na nepremičnini. Februarja 2013 je nepremičnino zapustil njihov posojilodajalec, banka Wells Fargo. Kasnejši pravni dokumenti so kazali, da je Wells Fargo "nepremičnino FNMA prenesel s posebnim garancijskim listom."
