KAJ JE Pravica do zaprtja
Pravica do zaprtja opiše sposobnost posojilodajalca, da posest posesti v sodnem postopku, imenovanem izključitev. Posojilodajalci se lahko sklicujejo na svojo pravico do izključitve premoženja, kadar lastnik stanovanja ne izpolni svojih hipotekarnih plačil. Hipotekarni pogoji bodo opisali pogoje, pod katerimi ima posojilodajalec pravico do izključitve. Državna in državna zakonodaja prav tako urejata pravico do izključitve dostopa.
Izključitev se zgodi, ker ko oseba pridobi hipoteko za nakup stanovanja, dom sam služi kot zavarovanje za posojilo. Ker dom deluje kot zavarovanje, se lastnik stanovanja strinja, da bo lastnik stanovanja izgubil v primeru, da ne plačuje svojih plačil. Ko je dom zaprt, bo posojilodajalec praviloma prodal nepremičnino, da bi povrnil izgubljeni denar iz posojila.
Združenja lastnikov stanovanj imajo tudi pravico do izključitve, ki jo lahko uveljavijo, če lastnik stanovanj ne plača pristojbin za združevanje lastnikov stanovanj ali posebne odmere.
Izključitev traja različno dolgo, odvisno od hipoteke, posojilodajalčeve motivacije za zaprtje in lokalnih zakonov in drugih predpisov. V mnogih primerih posojilodajalci začnejo postopek zaprtja nekje od tri do šest mesecev po tem, ko posojilojemalec prvič zamudi s plačilom.
RAZKRITJE DOLŽJE Pravica do zaprtja
Pravica do izključitve pravic posojilodajalcem ne daje pravice, da brez odpovednega roka posestijo v dom. Posojilodajalci se morajo držati posebnih postopkov, da bi bila izključitev zakonita. Najprej morajo posojilojemalcu predložiti privzeto obvestilo in ga opozoriti na dejstvo, da je njihovo posojilo v zamudi z zamujenimi plačili.
Lastnik stanovanja ima potem na splošno določeno količino časa, da izkoristi vsa zamujena plačila in se izogne izključitvi. Verjetno bodo poleg morebitnih neporavnanih zneskov morali plačati tudi pristojbine za zamudo pri plačilu. Ta čas lahko uporabijo tudi za boj proti izključitvi premoženja, če menijo, da posojilodajalec dejansko nima pravice do zaplembe nepremičnine.
Obstajata dve vrsti izključitve, sodna izključitev in nepravdna izključitev. Sodna izključitev zahteva vložitev tožbe na sodišču. Vse regije ne dovoljujejo obeh vrst izključitve, zato lahko lokalni zakoni določajo, kateri tip posojilodajalca uporablja.
Ko bo dom izključen, posojilodajalec verjetno objavi prodajo nepremičnine. Te prodaje so dom na dražbi pogosto postavile najvišjemu ponudniku. V primeru, da lastnik stanovanja še vedno živi na nepremičnini, ga bodo verjetno izselili z nezakonitim pridržanjem.
Boj proti izključitvi pravice in odkupne pravice
Pravica do odkupa lastnikom stanovanj, ki so v izključni pravici, omogoča, da plačajo določeno količino denarja, da "unovčijo" hipoteko in jim tako omogočijo, da ohranijo dom. Pravična odkupna pravica lastnikom stanovanj omogoča, da unovčijo svoje hipoteke tako, da izplačajo celoten znesek hipoteke pred prodajo izključitve. To se lahko zgodi z refinanciranjem, če bodo lahko pridobili novo posojilo. Vendar pa bo pridobitev novega posojila verjetno težavna, če že imajo dom izključenost.
Nekatere države imajo zakonsko odkupno pravico, ki lastnikom stanovanj omogoča, da unovčijo hipoteke po prodaji zaplembe, tako da plačajo prodajno ceno izključitve doma, kdor jih je kupil pri prodaji. Prav tako morajo plačati obresti in druge pristojbine, če pa to lahko storijo, lahko obdržijo svoj dom.
Posojilojemalci se lahko pravno borijo tudi proti izključitvi, če njihov posojilodajalec dejansko nima pravnega položaja za izključitev. Če je posojilodajalec hipotekarno listinil, bo morda težko dokazal, da stoji. V tem primeru je mogoče, da bi sodnik zavrnil izključitev.
