Kazalo
- Povratne hipoteke
- Kako deluje obratna montaža
- Posojila za domači kapital
- O HELOC-jih
- Razlike med vrstami posojil
- Kako plačate
- Shema vračila
- Zahteve glede starosti in lastniškega kapitala
- Kreditno stanje in stanje dohodka
- Davčne ugodnosti
- Izbira pravega posojila za vas
Povratne hipoteke
Večina nakupov na domu se opravi z navadnim hipotekarnim hipotekama. Z redno hipoteko si izposojate denar pri posojilodajalcu in mesečno plačujete za plačilo glavnice in obresti. Sčasoma se vaš dolg zmanjšuje, ko se kapital povečuje. Ko hipoteko plačate v celoti, imate popoln lastniški kapital in dom imate v celoti.
Kako deluje obratna montaža
Povratna hipoteka deluje drugače: posojilodajalec namesto, da plačuje posojilodajalcu, nakaže plačila na podlagi odstotka vrednosti vašega doma. Sčasoma se vaš dolg povečuje - ko se vam plačujejo in se obračunajo obresti - in vaš kapital se zmanjšuje, ko posojilodajalec kupi vse več in več kapitala. Še vedno ste lastnik svojega doma, a takoj, ko se več kot eno leto odselite od doma, ga prodate ali odidete - ali postanete zamuden pri davkih na nepremičnine in / ali zavarovanju, ali dom zapade - posojilo zapade v plačilo. Posojilodajalec proda dom, da vam povrne denar, ki vam ga je izplačal (pa tudi provizije). Vsak kapital, ki ostane v domu, gre tebi ali tvojim dedičem.
Upoštevajte, da če imata oba zakonca svoje ime na hipoteki, banka ne more prodati hiše, dokler preživeli zakonec ne umre - ali če pride do zgoraj navedenih davčnih, popravilnih, zavarovalnih, selitvenih ali prodajnih hiš. Pari bi morali skrbno raziskati težavo preživelih zakoncev, preden se dogovorijo o povratni hipoteki. Obresti, obračunane za obratno hipoteko, se običajno kopičijo, dokler hipoteka ne preneha, takrat pa posojilojemalec ali njihovi dediči lahko ali ne bodo mogli odšteti
(Za več informacij glejte Zamude zamrznjene hipoteke ).
Posojila za domači kapital
Vrsta posojila z lastniškim kapitalom je kreditna linija domačega kapitala (HELOC). Tako kot povratna hipoteka hipotekarno posojilo omogoča pretvorbo domačega kapitala v gotovino. Deluje enako kot vaša osnovna hipoteka - v resnici se posojilo za lastniški kapital imenuje tudi druga hipoteka. Posojilo prejmete kot enkratno plačilo in redno plačujete za plačilo glavnice in obresti, kar je običajno fiksna obrestna mera.
S HELOC-om imate možnost, da se po potrebi zadolžite do odobrenega kreditnega limita. S standardnim posojilom za lastniški kapital plačate obresti za celoten znesek posojila; s HELOC plačate obresti samo na denarju, ki ga dejansko dvignete. HELOC-ji so prilagodljiva posojila, zato se vaše mesečno plačilo spreminja, ko obrestne mere nihajo.
O HELOC-jih
Trenutno obresti, plačane za posojila iz naslova lastniškega kapitala in HELOC-ov, niso davčno priznane, razen če je bil denar uporabljen za obnovo domov ali podobne dejavnosti. (Pred novim davčnim zakonom za leto 2017 so bile obresti na dolžniški lastniški dolg v celoti ali delno odtegnjene. Davčna sprememba je za davčna leta 2018 do 2025.) Poleg tega - in to je pomemben razlog, da se odločite za to - z posojilo za lastniški kapital, vaš dom ostaja premoženje za vas in vaše dediče. Pomembno pa je upoštevati, da vaš dom deluje kot zavarovanje, zato tvegate izgubo stanovanja v primeru zaprtja, če ne boste plačali posojila.
Razlike med vrstami posojil
Povratne hipoteke, posojila za lastniški kapital in HELOC-ji omogočajo pretvorbo domačega kapitala v gotovino. Vendar se razlikujejo glede na izplačilo, vračilo, zahteve glede starosti in lastniškega kapitala, zahteve po kreditih in dohodku ter davčne ugodnosti. Na podlagi teh dejavnikov orisamo bistvene razlike med tremi vrstami posojil:
Kako plačate
- Povratna hipoteka: mesečna plačila, pavšalno plačilo, kreditna linija ali kakšna kombinacija teh
(glejte Kako izbrati načrt povratnega hipotekarnega plačila ) Posojilo za domači kapital: pavšalno plačilo HELOC: Po potrebi do vnaprej odobrenega kreditnega limita - prihaja s kreditno / debetno kartico in / ali čekovno knjižico tako lahko denar potegnete po potrebi
Shema vračila
- Povratna hipoteka: Odloženo odplačilo - posojilo, takoj ko posojilojemalec zamudi davke na nepremičnine in / ali zavarovanje; dom zapusti; posojilojemalec se preseli več kot eno leto, proda dom ali umre. Posojilo za domači kapital: mesečna plačila v določenem času s fiksno obrestno mero HELOC: Mesečna plačila na podlagi izposojenega zneska in trenutne obrestne mere
Zahteve glede starosti in lastniškega kapitala
- Povratna hipoteka: Mora biti vsaj 62 in imeti doma naravnost ali imeti majhno hipotekarno bilanco Posojilo za lastniški kapital: Ni starostne zahteve in mora biti doma vsaj 20% lastniški kapital HELOC: Ni starostne zahteve in mora imeti vsaj 20% pravičnost doma
Kreditno stanje in stanje dohodka
- Povratna hipoteka: Ni potrebnih dohodkov, vendar lahko nekateri posojilodajalci preverijo, ali ste sposobni pravočasno in v celoti plačati tekoče nepremičnine - na primer davke na nepremičnine, zavarovanje, pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj in tako naprej posojilo za lastniški kapital: dobro kreditni rezultat in dokazilo o stalnem dohodku, ki zadošča za izpolnjevanje vseh finančnih obveznosti. HELOC: dober kreditni rezultat in dokazilo o stalnem dohodku, ki zadošča za izpolnjevanje vseh finančnih obveznosti
Davčne ugodnosti
- Povratna hipoteka: Ni, dokler posojilo ne preneha; potem je to odvisno od posojila za lastniški kapital: za davčna leta 2018 do 2025 obresti ne bodo odbitne, razen če je bil denar porabljen za kvalificirane namene - za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje doma davkoplačevalcev, ki zagotavlja zavarovanje (zahvaljujoč davčnim znižanjem in delovnim mestom Akt iz leta 2017) HELOC: Enako kot za posojilo z lastniškim kapitalom
Izbira pravega posojila za vas
Povratne hipoteke, posojila za lastniški kapital in HELOC-ji omogočajo pretvorbo domačega kapitala v gotovino. Kako se torej odločiti, katera vrsta posojila je prava za vas?
Na splošno velja, da je povratna hipoteka boljša izbira, če iščete vir dolgoročnega dohodka in ne zamerite, da vaš dom ne bo del vaše zapuščine. Če pa ste poročeni, bodite prepričani, da so pravice preživelega zakonca jasne.
(Če želite več, glejte Povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo? In Celoten vodnik za povratne hipoteke .)
Posojilo za domači kapital ali HELOC velja za boljšo možnost, če potrebujete kratkoročna denarna sredstva, boste lahko mesečno odplačevali in raje obdržali svoj dom. Obe prinašata veliko tveganje skupaj s svojimi koristmi, zato temeljito preučite možnosti, preden ukrepate.
