Lastništvo najemne nepremičnine je lahko finančno koristno. Če tovrstne nepremičnine raziskujete kot naložbo, bodite pozorni na tveganja in odgovornosti.
Lastnosti najema: pregled
Zamisel o nakupu stanovanja ali stanovanja, ki ga boste oddali v najem, se lahko zdi privlačna. Toda nakup najemne nepremičnine za dohodek in dolgoročno apreciacijo kapitala ima lahko vzpone in padce. Na primer, trg stanovanj lahko niha v odvisnosti od lokacije, ponudbe in povpraševanja in gospodarstva.
Finančno gledano, da bi bila najemna nepremičnina resnično donosna, bi moral biti donos, ki ga boste izkoristili, večji od tistega, kar bi lahko zaslužili pri konzervativnih naložbah, kot so obveznice in delnice z modrim čipom, ki izplačujejo dividendo, zaradi resničnih tveganj. In s človeške strani nima vsakdo zmožnost upravljanja premoženja in najemnikov.
Ključni odvzemi
- Nepremičnine za najem so lahko finančno koristne in imajo številne davčne ugodnosti. Slabosti vključujejo pomanjkanje likvidnosti, stroške vzdrževanja in možnosti za najemnike ter privlačnost soseske, da upade. Za vlagatelje v katero koli vrsto nepremičnin je ključno, da ostanejo na višini obrestnih mer in se posvetujejo z davčnim strokovnjakom.
Prednosti nepremičnin za najem
Lastništvo najemne nepremičnine ima več koristi. Vključujejo:
Davčne ugodnosti
Služba za notranje prihodke vam omogoča, da odštejete številne stroške, povezane z najemnino, v kategorijah:
- Navadni in potrebni stroški izboljšanje
To pomeni, da lahko odštejete zavarovanje, obresti na hipoteko, stroške vzdrževanja in fizično obrabo svoje lastnine.
Amortizacija lahko povzroči nominalno izgubo, ki jo lahko odštejete od drugih dohodkov. Z drugimi besedami, lahko dosežete neto pozitiven denarni tok iz prihodka od najemnine, zmanjšanega za stroške in še vedno imate izgubo za davčne namene. Toda zavedajte se, da amortizacija tudi zmanjša prodajno vrednost nepremičnine za izračun kapitalskih dobičkov, ko prodajate svojo nepremičnino.
Poleg tega zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017, ki je začel veljati 1. januarja 2018, ponuja številne nove davčne ugodnosti za najemodajalce. Če imate v lasti subjekt, ki teče skozi (znan tudi kot prehodno podjetje) in ga upravljate kot samostojno lastništvo, družbo z omejeno odgovornostjo, partnerstvo ali družbo S, lahko zdaj odštejete znesek, ki je enak 20% neto najema dohodek - dokler je vaš skupni obdavčljivi letni dohodek iz vseh virov po odbitkih nižji od 157 500 dolarjev za samske ali 315 000 dolarjev za poročene pare, ki se skupaj vložijo.
Dobro se je posvetovati z davčnim strokovnjakom, če razmišljate o lastništvu nepremičnine za najem, zlasti glede na nedavne spremembe davčnega zakonika.
Sezonske najemnine
1031 izmenjava
V izmenjavi 1031 lahko prodate nepremičnino za najem in investirate v drugo takšno vrsto, ne da bi plačevali davek na kapitalski dobiček.
Najem dodatnega prostora
Sobo ali območje vašega doma - na primer garažo, klet ali stanovanjsko hišo z dodatki - lahko obravnavate tudi kot najemnino, odpisujete odstotek hipotekarnih obresti in druge stroške glede na njegov dohodek, čeprav se morate zavedati morebitne pasti najema dodatnega prostora, vključno z lokalnimi pravili za zoniranje.
Prednosti in slabosti lastništva nepremičnine za najem
Slabosti najemnih lastnosti
Obstajajo tudi pomanjkljivosti lastništva nepremičnine za najem. Vključujejo:
Pomanjkanje likvidnosti
Nepremičnine niso likvidna sredstva. Tudi na najbolj vročem trgu lahko traja nekaj mesecev do zaključka prodaje. In če vaš čas temelji na sili ali drugem nepričakovanem dogodku, vaša potreba po hitri prodaji morda ne bo prinesla najboljše cene.
Dvig davkov in zavarovalnih premij
Obresti in glavnica vaše hipoteke so morda določene, vendar ni zagotovila, da se davki ne bodo zvišali hitreje, kot lahko povečate najemnino. Mogoče se lahko povišajo tudi zavarovalne premije, kakršne imajo ob naravnih katastrofah.
Težki najemniki
Kljub vaši skrbnosti pri preverjanju potencialnih najemnikov, se lahko zatečete k najemnikom, ki niso idealni. Na primer, lahko so ubogljivi ali zahtevni, plačujejo pozno, pozabijo izklopiti vodo ipd. Lahko pa so tudi destruktivne; v tem primeru je lahko amortizacijski dodatek v davčnem zakonu izredno neustrezen. V standardni najemni obrazec lahko vedno dodate kolesarja, ki določa pravila glede zasedenosti, hišnih ljubljenčkov, kajenja, zavarovanja najemnikov in podobno. Tu lahko pomaga tudi varščina.
Sosedski upad
V idealnem scenariju bo vaša naložbena nepremičnina cvetela ob drugih dobro vzdrževanih stanovanjih in lokalne ugodnosti se bodo izboljšale. Posledično se bo vaš denarni tok stalno povečeval, stroški pa ostali stabilni. Soseske pa se lahko spremenijo in vaša naložba bi se lahko sčasoma poslabšala. Bodite pozorni na lokalno politiko, v katero vlagate, tako kot bi živeli tam. Z nekaj skrbnosti lahko zmanjšate to izpostavljenost.
Neugodne spremembe davčnega zakonika
Davčna koda ni imuna na spremembe. Lahko bi se spremenila na načine, ki bi bodisi zmanjšali ali odpravili nekatere ali vse davčne ugodnosti za lastništvo stanovanja in podjetja, ki delujejo prek podjetja.
Vloga najemodajalca
Biti najemodajalec ni za vsakogar. Morda se boste sramežljivo povečevali najemnine ali bili zaščitni pred ravnanjem z vašo lastnino, kar lahko vodi v konflikte. Z najemniki se boste celo sprijaznili ali pa so že družina ali prijatelji. Če na primer ne morete biti prepričani o povečanju najemnin ali skrbi za nepremičnine, bi lahko najeli zbiranje najemnin, ki so precej pod tržno ceno, ali nepremičnine, ki so podcenjene.
Vzdrževanje
Pri vzdrževanju nepremičnine nastajajo manjša in večja popravila. Nekateri lastniki nepremičnin lahko prihranijo denar, če sami delajo. Vendar pa večini primanjkuje časa, orodij ali spretnosti za popravilo doma. Pričakujte, da boste odpisali redne pristojbine za izvajalce.
Posebna vprašanja
Ne glede na to, ali kupujete primarni dom ali nepremičnino v najemu, je pomembno razmisliti, kaj se dogaja s hipotekarnimi obrestnimi merami. Hipotekarni dolg s fiksno obrestno mero je na splošno dobro varovanje pred inflacijo. Če ste najemodajalec, so redna povečanja najemnin eden od načinov izravnave inflacijskih dvigov stroškov vzdrževanja premoženja.
Obrestne mere v letu 2019 naj bi za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero znašale med 4, 8% in 5, 3%. To je v primerjavi s povprečjem 4, 19% v letu 2018 in 3, 99% v letu 2017, vendar je še vedno razmeroma nizko. Čeprav te stopnje predstavljajo priložnost, je pomembno tudi upoštevati, da so hipotekarne stopnje navadno višje za naložbene nepremičnine kot za tradicionalna stanovanja.
