Dobiček iz hipotekarnega dolga z mbs

Kazalo

• Kako se oblikujejo
• Vrste MBS
• Izdajatelji MBS
• Vzajemni skladi
• Spodnja črta

Po poročanju zvezne banke New Yorka so hipotekarne bilance v drugem četrtletju 2018 predstavljale največji del dolga gospodinjstev. Poročila o potrošniških kreditih so 30. junija pokazala hipotekarni dolg v višini 9 bilijonov dolarjev, kar je povečanje 60 milijard dolarjev iz prvega četrtletja leta. Čeprav se pričakuje, da se bodo hipotekarne stopnje zvišale, lahko povpraševanje po stanovanjih skupaj z nizko brezposelnostjo še vedno spodbuja hipotekarni trg. To pomeni, da se bo to zadolževanje še povečalo. Ta položaj ustvarja priložnost za pronicljive vlagatelje, ki lahko s hipotekarnimi vrednostnimi papirji (MBS) uporabljajo del tega dolga.

Upoštevajte, da so ta sredstva igrala ključno vlogo v finančni krizi leta 2008. Banke so odstranjevale številne omejitve hipotekarnih posojil, nekatere pa celo niso vzele denarja in v celoti financirale stanovanjska posojila. Toda večina novih lastnikov stanovanj si preprosto ni mogla privoščiti svojih plačil, kar po videz ni motilo posojilodajalcev. Še vedno so lahko zaslužili s pakiranjem posojil in prodajo vlagateljem. To je posledično ustvarilo mehurček, ki se je leta 2007 počil. Učinek trika je prizadel Lehman Brothers, zaradi česar je banka propadla, nato pa pošiljala udarne valove po vsem svetovnem gospodarstvu.

Ali si še vedno lahko privoščite vlaganje v ta sredstva?, pokazali vam bomo, kako lahko uporabite MBS za dopolnitev drugih sredstev s stalnim dohodkom.

Ključni odvzemi

• Hipotekarni vrednostni papirji (MBS) so instrumenti s fiksnim dohodkom, ki združijo posamezne hipoteke v eno samo varščino. Medtem ko MBS diverzificira tveganje za nepremičnine, so tudi zelo tvegane in so delno odgovorne za finančno krizo leta 2008 in razpad hipotekarnega trga. začel pregledovati posamezne ponudbe MBS in lahko prepoznajo donosne vrednostne papirje. Posamezni vlagatelji težko dostopajo do MBS, vendar lahko to storijo posredno prek vzajemnih skladov, ki vlagajo v MBS.

Kako se oblikujejo

Hipotekarni vrednostni papirji so dolžniške obveznosti, ki so jih odkupile banke, hipotekarne družbe, kreditne zadruge in druge finančne ustanove in jih nato združile vladne, kvazi vladne ali zasebne organizacije v bazene. Te družbe nato vrednostne papirje prodajo vlagateljem. Ta postopek je prikazan spodaj:

1. Kupci nepremičnin se zadolžujejo pri finančnih institucijah. Finančne institucije prodajajo hipoteke subjektom MBS. Podjetja MBS tvorijo hipotekarne baze in izdajajo hipotekarne vrednostne papirje. Posamezniki vlagajo v baze MBS.

Vrste MBS

Obstajata dve vrsti MBS. Potrdilo o udeležbi ali udeležbi predstavlja neposredno lastništvo v hipoteki. Dobili boste sorazmerni delež vseh plačil glavnice in obresti, izvedenih v skupini, saj izdajatelj mesečno plačuje od posojilojemalcev. Hipotekarni sklad ima običajno zapadlost od pet do 30 let. Vendar se lahko denarni tok spreminja iz meseca v mesec, odvisno od tega, koliko hipotek se predčasno izplača. Tu leži tveganje predplačila. Ko se sedanje obrestne mere znižajo, lahko posojilojemalci refinancirajo in predplačajo posojila. Vlagatelji morajo nato poskusiti najti donos, podoben njihovim prvotnim naložbam, v nižjem okolju z trenutno obrestno mero. Vlagatelji pa se lahko soočijo s tveganjem obrestnih mer, ko se obrestne mere zvišujejo. Posojilojemalci bodo ostali pri svojih posojilih, vlagatelji pa bodo ostajali z nižjimi donosi v naraščajočem okolju trenutnih obrestnih mer.

Druga vrsta MBS je hipotekarna obveznost zavarovanja s premoženjem (CMO). To je bazen hipotekarnih hipotek.

Obstaja več vrst skupnih tržnih ureditev, ki so zasnovane za zmanjšanje tveganja predplačila vlagateljev. V okviru zaporedne skupne plačila bodo izdajatelji skupne ureditve denarnega toka razdelili imetnikom obveznic iz vrste razredov, imenovanih tranše. Vsaka tranša vsebuje hipotekarne vrednostne papirje s podobnimi vzorci zapadlosti in denarnih tokov. Vsaka tranša se razlikuje od drugih znotraj skupne ureditve trga. Na primer, skupna ureditev trga lahko ima štiri tranše s hipotekami, ki povprečno trajajo dve, pet, sedem in 20 let. Ko pridejo hipotekarna plačila, bo izdajatelj skupne ureditve plačil najprej plačal navedeno kuponsko obrestno mero imetnikom obveznic v vsaki tranši. Načrtovana in nenačrtovana plačila glavnice bodo vlagateljem najprej vplačila. Po izplačilu bodo vlagatelji v kasnejših tranšah prejeli glavnico. Koncept je prenos tveganja predplačila z ene tranše na drugo. Nekatere skupne ureditve trga imajo lahko 50 ali več soodvisnih tranš. Zato morate pred vlaganjem razumeti značilnosti drugih tranš v skupni ureditvi trga. Obstajata dve vrsti tranše:

• Transe PAC uporabljajo koncept potopnega sklada, da pomagajo vlagateljem zmanjšati tveganje predplačila in prejeti bolj stabilen denarni tok. Ustanovljena je spremljevalna obveznica za absorpcijo presežne glavnice, saj se hipoteke izplačajo predčasno. Nato imajo vlagatelji z dohodkom iz dveh virov (PAC in spremljajoča obveznica) boljše možnosti za prejem plačil po prvotnem ročnosti.Z-tranše so znane tudi kot pasivne časovne razmejitve ali tranše akumulacijskih obveznic. V obdobju nastanka poslovnega dogodka se vlagateljem ne plačujejo obresti. Namesto tega se glavnica zviša z obrestno mero. To odpravlja tveganje vlagateljev, da bodo morali vložiti naložbe z nižjim donosom, če se trenutne tržne stopnje znižajo. Imetniki Z-tranše bodo po izplačilu predhodnih tranš prejeli kuponsko plačilo na podlagi višjega glavnice. Poleg tega bodo od osnovnih hipotek prejeli vsa osnovna predplačila. Ker so obresti, pripisane v času nastanka poslovnega dogodka, obdavčljive - čeprav jih vlagatelji dejansko ne prejmejo - so Z-tranše morda bolj primerne za davčno odložene račune.

Razkosani hipotekarni vrednostni papirji so MBS, ki vlagateljem plačajo samo glavnico (PO) ali samo obresti (IO). Stripi so ustvarjeni iz MBS ali pa so lahko tranše v skupni ureditvi.

• Samo glavni naročniki: Vlagatelji plačajo za PO zelo globoko znižano ceno in prejemajo glavnico iz osnovnih hipotek. Tržna vrednost PO lahko močno niha na podlagi trenutnih obrestnih mer. Ko se obrestne mere znižujejo, se lahko predplačila povečajo in vrednost PO lahko naraste. Po drugi strani pa se ob zvišanju trenutnih obrestnih mer in predplačilih zniža, lahko PO plača v vrednosti. Samo interes (IO): IO strogo plačuje obresti, ki temeljijo na znesku neporavnane glavnice. Ker amortizacija hipotek in predplačila zmanjšujeta glavnico, se denarni tok IO zmanjšuje. Vrednost IO niha nasprotno od PO, saj se z znižanjem trenutnih obrestnih mer in predplačil povečuje dohodek. Ko se trenutne obrestne mere zvišujejo, je večja verjetnost, da bodo vlagatelji v daljšem obdobju prejemali plačila obresti in s tem povečali tržno vrednost IO.

Fitch Ratings in drugi ponujajo bonitetne ocene, kot tudi kuponske stopnje in datume zapadlosti za MBS.

Izdajatelji MBS

MBS lahko kupite pri več različnih izdajateljev. Investicijske banke, finančne institucije in domači gradbeniki izdajajo vrednostne papirje, zavarovane s hipoteko. Njihova bonitetna ocena in varnostna ocena sta lahko precej nižja od ocen vladnih agencij in vladnih podjetij.

Freddie Mac je zvezno regulirano podjetje, ki ga financira vlada, ki odkupi hipoteke od posojilodajalcev po vsej državi. Nato jih ponovno zapakira v vrednostne papirje, ki jih lahko vlagateljem prodajo v najrazličnejših oblikah. Freddie Macs ne podpira ameriške vlade, vendar ima korporacija posebno pooblastilo za izposojo iz ameriške državne blagajne.

Fannie Mae je družba v lasti delničarjev, s katero se trenutno trguje na borzi. Leta 2008 je bil odstranjen iz S&P 500 in leta 2010 umaknjen z newyorške borze, potem ko je padel pod minimalne zahteve. Ne prejema vladnega financiranja ali podpore. Kar zadeva varnost, MBS Fannie Mae podpira finančno zdravje korporacije - ne ameriška vlada.

Ginnie Maes je edini MBS, ki ga podpira popolna vera in zasluga vlade ZDA. V glavnem sestavljajo posojila, zavarovana s strani Zvezne stanovanjske uprave ali zajamčena s strani Veteranske uprave.

Vzajemni skladi

Poleg večje razpršenosti posojil lahko vzajemni skladi ponovno investirajo vse donose glavnice v druge MBS. To omogoča vlagateljem, da dobijo donos, ki se spreminja s trenutnimi stopnjami, in zmanjšajo tveganje predplačila in obrestnih mer.

Spodnja črta

MBS lahko nudi podporo zvezne vlade, mesečni dohodek in fiksno obrestno mero. Slaba stran pa je, da je izraz lahko negotov in se ob padcu trenutnih obrestnih mer morda ne bodo povečale kot druge obveznice. Ne pozabite tudi, da lahko z vsakim mesečnim plačilom dobite kos glavnice, ki se vam vrne. Posledično ob zapadlosti morda ne ostane nobena glavnica, ki bi jo lahko ponovno investirali.