Kazalo
- Odmera davka na nepremičnine
- Izračun davkov na nepremičnine
- Mlinski davek ali davek na mizo
- 3 načine za vrednost nepremičnine
- Uporabne informacije o davku na nepremičnine
- Spodnja črta
Vsako leto milijoni lastnikov domov plačajo davek na nepremičnine. V večini primerov, ko pride davčni račun, ga, če se zdi smiselno, plačajo in nadaljujejo s svojim življenjem. Da se prepričate, da vam davki na nepremičnine ne bodo preveč zaračunani, morate nujno razumeti izračune, ki jih uporablja urad cenilca nepremičnin v vaši skupnosti.
Ključni odvzemi
- Davek na nepremičnine je glavni vir dohodka za lokalne in državne vlade, ki se uporablja za financiranje storitev, kot so izobraževanje, prevoz, nujne primere, parki, rekreacija in knjižnice. Vsaka mestna, okrajna in šolska okrožja v regiji lahko pobirajo davke nepremičnine znotraj njihovih meja. Davčne stopnje za vsako jurisdikcijo se izračunajo posebej; nato se vsi dajatve seštejejo, da se določi skupna davčna stopnja ali tako imenovana stopnja mlina za celotno regijo. Davki na nepremičnine se izračunajo tako, da se vzame stopnja mlina in se pomnoži z ocenjeno vrednostjo vaše nepremičnine. Če želite doseči ocenjeno vrednost, ocenjevalec najprej oceni tržno vrednost vaše nepremičnine z eno ali kombinacijo treh metod: izvedbo ocene prodaje, stroškovne metode, metode dohodka. Tržna vrednost se nato pomnoži s stopnjo ocenjevanja doseči ocenjeno vrednost.
Odmera davka na nepremičnine
Različne vrste nepremičnin imajo na zemljišču in na njegove strukture strukturo davka. Na primer, surovo zemljišče ne bo imelo nadomestnih stroškov, če na njem ni nobenih struktur. Če obstaja dostop do javnih storitev, kot so kanalizacija, voda in plin, je ocena morda višja. Če ocenjevalec meni, da ima zemljišče potencial za razvoj, bi to lahko vodilo do višje ocene in več davkov za lastnika.
Davek na nepremičnine je glavni vir dohodka mestnih in okrožnih vlad, ki izvirajo iz odstotka ocenjene vrednosti nepremičnine. Za določitev ustreznih stopenj se sestajajo različni odbori, sveti in zakonodajni organi. Organizirajo proračunska zaslišanja, s katerimi določijo, koliko denarja je treba nameniti za zagotavljanje različnih storitev, ki jih zahteva lokalna skupnost. Te storitve - kot so izobraževanje, prevoz, nujne primere, parki, rekreacija in knjižnice - se financirajo z davkom na lastnino.
Z davčnim letom 2018 je zakon o znižanju davkov in delovnih mest postavil zgornjo mejo 10.000 dolarjev na leto (5.000 dolarjev za tiste, ki se poročijo in vložijo ločeno) pri zveznih odbitkih za državne in lokalne davke (SALT). Ta številka vključuje vse nepremičnine, dohodka in davka na promet nepremičnine. Razumevanje, kateri odbitki veljajo in kako se obračunava davek na nepremičnine, vam bo pomagalo preprečiti preplačilo.
WATCH: Kako se izračunajo davki na nepremičnine?
Izračun davkov na nepremičnine
Davek na nepremičnine se izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine. To vključuje tako zemljišče kot tudi zgradbe na njem. Vsaki od enega do petih let bodo davčni odmerniki nepremičnine cenili nepremičnino in lastniku zabeležili ustrezno stopnjo v skladu s standardi, ki jih je določil davčni organ. Ocenjevalci to vrednost izračunajo z uporabo dajatev na mlin ali z ocenjeno vrednostjo nepremičnin.
Mlinski davek ali davek na mizo
Dajatev na mlin je davčna stopnja, odmerjena od vrednosti vaše nepremičnine, pri čemer en mlin predstavlja desetino enega centa. Torej, za 1000 dolarjev ocenjene vrednosti nepremičnine bi bil en mlin enak 1 dolarju.
Davčne dajatve za vsako davčno pristojnost na območju se izračunajo posebej; Nato se vsi dajatve seštevajo, da se določi skupna stopnja mlina za celotno regijo. Na splošno imajo mestni, okrajni in šolski okraji vsaka pristojnost za davek na nepremičnine znotraj svojih meja. Vsako podjetje izračuna svojo potrebno dajatev na mlin, ki se nato izmeri, da je enaka skupni dajatvi.
Kot primer izračunavanja dajatev na mlin, predpostavimo, da skupna ocenjena vrednost nepremičnin v okrožju znaša 100 milijonov dolarjev, okrožje pa se odloči, da za izvajanje potrebnih dejavnosti potrebuje 1 milijon dolarjev davčnih prihodkov. Dajatev na mlin bi bila milijon dolarjev, deljena s 100 milijoni dolarjev, kar je enako 1%.
Predpostavimo, da sta mestno in šolsko okrožje izračunala dajatev v višini 0, 5% oziroma 3%. Skupna dajatev za mlin v regiji bi znašala 4, 5% (1% + 0, 5% + 3%) ali 45 mlinov.
3 načine za vrednost nepremičnine
Davek na nepremičnine se izračuna tako, da se obračuna mlin in ga pomnoži z ocenjeno vrednostjo vaše nepremičnine. Ocenjena vrednost ocenjuje razumno tržno vrednost vašega doma. Temelji na prevladujočih lokalnih tržnih pogojih.
Ocenjevalec bo pregledal vse ustrezne podatke v zvezi z vašo nepremičnino in tako ocenil njeno skupno vrednost. Za natančnejšo oceno mora ocenjevalec preveriti, kakšne primerljive nepremičnine prodajajo v trenutnih tržnih pogojih, koliko bi znašali nadomestni stroški nepremičnine, stroški vzdrževanja lastnika nepremičnine, kakršne koli dokončane izboljšave, kakršen koli dohodek, ki ga dobite od nepremičnine, in koliko obresti bi zaračunali za nakup ali gradnjo nepremičnine, primerljive z vašo.
Ocenjevalec lahko oceni tržno vrednost nepremičnine z uporabo treh različnih metod in ima možnost izbire ene same ali katere koli kombinacije treh.
1. Opravljanje prodajne ocene
Ocenjevalec ceni nepremičnino s primerljivo prodajo na tem območju. Kriteriji vključujejo lokacijo, stanje nepremičnine, kakršne koli izboljšave in splošne tržne pogoje. Ocenjevalec nato prilagodi slike, tako da prikaže posebne spremembe lastnosti nepremičnine, na primer nove dodatke in prenove.
2. Metoda stroškov
To je takrat, ko ocenjevalec vrednost vaše lastnosti določi glede na to, koliko bi stala zamenjava. Če je nepremičnina starejša, ocenjevalci določijo znesek amortizacije in koliko bi bila nepremičnina vredna, če bi bila prazna. Za novejše nepremičnine ocenjevalec odšteje vsako realno amortizacijo in pregleda stroške gradbenega materiala in dela, vključno s temi podatki v končni vrednosti nepremičnine.
3. Metoda dohodka
Ta metoda temelji na tem, koliko dohodka bi pridobili od nepremičnine, če bi jo dali v najem. Z uporabo te metode mora ocenjevalec upoštevati stroške vzdrževanja nepremičnine, upravljanje premoženja, zavarovanja in davke ter donos, ki ga lahko upravičeno pričakujete iz nepremičnine. Po določitvi tržne vrednosti nepremičnine bo ocenjena vrednost dosežena tako, da vzamemo njeno dejansko vrednost in jo pomnožimo s stopnjo ocenjevanja. Ta stopnja je enoten odstotek, razlikuje se glede na davčno pristojnost in je lahko kateri koli odstotek pod 100%. Ko dobimo ocenjeno vrednost, se za določitev zapadlih davkov pomnoži z dajanjem mlina.
Recimo, da ocenjevalec določi, da je vrednost vaše nepremičnine 500.000 USD, stopnja ocene pa 8%. Ocenjena vrednost bi znašala 40.000 dolarjev. Ob 4, 5-odstotni davčni dajatvi, ki smo jo izračunali prej, bi zapadli davek znašal 1.800 dolarjev (40.000 $ x 4, 5%).
Ko ima ocenjevalec vrednost, delajo v dveh stopnjah: najprej pošljejo ocenjeno vrednost nepremičnine lastniku; nato jim sledijo z davčnim računom.
Uporabne informacije o davku na nepremičnine
Večina odmere davka na nepremičnine se opravi vsako leto ali na vsakih pet let, odvisno od skupnosti, v kateri se nepremičnina nahaja. Potem ko je lastnik prejel odmero, se z vrednotenjem nepremičnine račun za davek na nepremičnine pošlje ločeno.
Informacije, ki jih ocenjevalec šteje za javni zapis. Lastniki lahko vidijo, koliko morajo plačati, tako da odprejo spletno mesto ocenjevalca in vpišejo svoj naslov. Včasih bodo za dostop do gradiva morda plačali majhno pristojbino. Druga možnost je, da obiščete pisarno ocenjevalca v okrožni sodni hiši. Vse, kar je potrebno, je naslov. Podatke lahko poiščete in natisnete kopijo za nominalno plačilo.
Spodnja črta
Davek na nepremičnine je lahko zmeden. Plačilo pravega zneska zahteva razumevanje načina izračunavanja davka, morebitnih odbitkov, kje pridobiti te podatke in kdaj se pošljejo in zapadejo davčni računi. To lastnikom nepremičnin pomaga, da se izobražujejo tako, da vedo, kako se izračunajo davki, obračunski cikel in kje jih lahko najdejo.
