Kaj je temeljni najem?
Najem zemljišča je pogodba, v kateri je najemniku dovoljeno, da v času najema razvije kos nepremičnine, po katerem se zemljišče in vse izboljšave predajo lastniku nepremičnine.
Kako deluje najem zemlje
Najem zemljišča navaja, da bo izboljšave v lasti lastnika nepremičnine, razen če se ustvari izjema in določa, da bo najemnik plačal vse ustrezne davke, nastale v času najema. Ker najem zemljišča najemniku omogoči, da po izteku trajanja najema prevzame vse izboljšave, lahko najemnik proda nepremičnino po višji ceni. Najem zemljišč se pogosto imenuje tudi najem zemljišč, saj najemniki zemljišča oddajajo v najem samo.
Čeprav se uporabljajo predvsem v komercialnih prostorih, se zakupi zemlje zelo razlikujejo od drugih vrst komercialnih najemov, kot so tisti v trgovskih kompleksih in poslovnih stavbah. Ti drugi najemi navadno ne naložijo najemnika, da prevzame odgovornost za enoto. Namesto tega se tem najemnikom zaračunava najemnina, da lahko upravljajo svoja podjetja. Najem zemljišča vključuje najem zemljišča za dolgoročno obdobje - običajno za 50 do 99 let - najemniku, ki na posestvu gradi zgradbo.
99-letni najem je na splošno najdaljši možni najem za nepremičnine. Po običajnem pravu je bilo to najdlje možno. 99-letni najemi so še vedno pogosti, vendar po zakonu niso več najdaljši možni.
Najem zemljišča določa, kdo je lastnik zemljišča in kdo je lastnik stavbe, ter izboljšave na posesti. Številni najemodajalci uporabljajo najem zemljišč kot način, da obdržijo lastništvo svoje lastnine iz načrtovalnih razlogov, da se izognejo kakršnemu koli kapitalnemu pribitku in ustvarijo dohodek in prihodke. Najemniki na splošno prevzamejo odgovornost za vse stroške. To vključuje gradnjo, popravila, obnove, izboljšave, davke, zavarovanje in vse stroške financiranja, povezanih z nepremičnino.
Najemniki običajno prevzamejo odgovornost za vse finančne vidike najema, vključno z najemnino, davki, gradnjo, zavarovanjem in financiranjem.
Primer zakupa zemlje
Zemeljske najeme pogosto uporabljajo franšize in trgovine z velikimi škatlami, pa tudi drugi trgovski subjekti. Sedež podjetja običajno kupi zemljišče in najemniku / izvajalcu omogoči gradnjo in uporabo objekta. Obstaja velika možnost, da McDonald's, Starbucks ali Dunkin krofi v bližini vas zaveže najem zemlje.
Julija 2016 je newyorška investicijska družba AllianceBernstein kupila 99-letni najem zemlje od družbe BLDG Management za newyorški hotel George Washington za posel, vreden 100, 4 milijona dolarjev. BLDG je prvotno hotel kupil, ko je bil leta 1994 zaprt. Čeprav je stavbo šolsko vizualno umetnost s sedežem na Manhattnu uporabljala kot študentski dom, je BLDG aprila 2016 vložila načrte za obnovitev nepremičnine v hotel z restavracijo, barom in zemeljske trgovine. Nepremičnina trenutno deluje kot butični hotel Freehand Hotel v okrožju Flatiron v New Yorku.
Nekatere osnove vsakega zemljiškega najema bi morale vsebovati:
- Pogoji najemaPravila najemodajalca in najemnikaPogoji o financiranjuPoslovne določbePeseZavarovanje naslovaNa privzeto
Podrejeni v primerjavi z nepodrejenimi najemi za zemljo
Najemniki zemeljskega najema pogosto izboljšajo financiranje z zadolževanjem. V podrejenem najemu zemljišča se najemodajalec strinja z nižjo prednostjo terjatev do nepremičnine v primeru, da najemnik neplača posojila za izboljšave. Z drugimi besedami, podrejeni najemodajalec zemljiškega najema v bistvu omogoča, da je lastniški list v primeru najemnika najemnika v primeru posojila v zvezi z izboljšanjem deloval kot zavarovanje. Za to vrsto najema zemljišča se lahko najemodajalec dogovori za višja plačila najemnine v zameno za tveganje, ki ga prevzame v primeru neplačila najemnika. To lahko koristi tudi najemodajalcu, ker gradnja zgradbe na njegovem zemljišču poveča vrednost njegovega premoženja.
Nasprotno pa nepodrejeni najem zemljišča omogoča najemodajalcu, da ohrani prednostno prednostno terjatev do nepremičnine, če najemnik ne izpolni posojila za izboljšave. Ker posojilodajalec morda ne bo prevzel lastništva nad zemljiščem, če posojilo ne bo plačano, se posojilodajalci morda oklestijo, ali bi podaljšali hipoteko za izboljšave. Čeprav najemodajalec obdrži lastništvo nepremičnine, morajo najemniku praviloma zaračunati manjši znesek najemnine.
Prednosti in slabosti najema zemljišč
Najem zemljišča lahko koristi tako najemniku kot najemodajalcu.
Prednosti najemnikov
Najem zemljišča najemniku omogoča gradnjo nepremičnin na odlični lokaciji, ki je sami niso mogli kupiti. Zaradi tega velike trgovinske verige, kot so Whole Foods in Starbucks, v svojih podjetniških širitvenih načrtih pogosto uporabljajo najem zemljišč.
Najem zemljišča tudi od najemnika ne zahteva polog za zavarovanje zemljišča, kot bi zahteval nakup nepremičnine. Zato je pri pridobivanju najemne podlage vključen manj lastniškega kapitala, ki sprosti gotovino za druge namene in izboljša donos pri uporabi zemlje.
Morebitne najemnine, plačane na podlagi najema, se lahko odštejejo za državne in zvezne dohodnine, kar pomeni znižanje najemnikovega celotnega davčnega bremena.
Ugodnosti najemodajalca
Lastnik zemljišča dobi najemnika enakomeren dohodek in obdrži lastništvo nad premoženjem. Najem zemljišča običajno vsebuje klavzulo o stopnjevanju, ki zagotavlja povečanje najemnin in izselitvenih pravic, ki zagotavljajo zaščito v primeru neplačila najemnine ali drugih stroškov.
Obstajajo tudi prihranki pri davku najemodajalcu, ki uporablja zakupnine tal. Če najemniku prodajo nepremičnino takoj, bodo s prodajo dosegli dobiček. Z izvedbo te vrste najema se izognejo poročanju o morebitnih dobičkih. Lahko pa pride do nekaterih davčnih posledic glede najemnine, ki jo prejemajo.
Glede na določbe, ki jih daje najem zemljišča, lahko najemodajalec obdrži tudi nekaj nadzora nad nepremičnino, vključno z njeno uporabo in načinom njenega razvoja. To pomeni, da lahko najemodajalec odobri ali zavrne kakršne koli spremembe na zemljišču.
Slabosti najemnikov
Ker lahko najemniki zahtevajo odobritev pred kakršnimi koli spremembami, lahko najemnik pri uporabi ali razvoju nepremičnine naleti na zapore cest. Posledično lahko najemnik povzroči več omejitev in manj prilagodljivosti.
Stroški, povezani s postopkom najema tal, so lahko višji, kot če bi najemnik kupil nepremičnino takoj. Najemnine, davki, izboljšave, dovoljenja, pa tudi čakalne dobe za odobritev najemodajalca so lahko drage.
Slabosti najemodajalca
Najemodajalci, ki v svojih najemih ne določijo ustreznih določb in klavzul, izgubijo nadzor nad najemniki, katerih nepremičnine so v fazi razvoja. Zato je za obe strani vedno pomembno, da se pred podpisom pregledata najemnina.
Glede na to, kje se nepremičnina nahaja, ima lahko najem zemljišča višje davčne posledice za najemodajalca. Čeprav dobička od prodaje morda ne realizirajo, se najemnina šteje za dohodek. Torej se najemnina obdavči po običajni stopnji, kar lahko poveča davčno breme.
Ključni odvzemi
- Najem zemljišča je pogodba, v kateri lahko najemnik v času najema razvije lastnino, po kateri se ta preda lastniku nepremičnine. Najem zemljišča običajno poteka med komercialnimi najemniki, ki običajno najemajo zemljišče za 50 do 99 let najemnikom, ki zgraditi zgradbe na nepremičnini. Najemniki, ki si sicer ne morejo privoščiti nakupa zemljišč, lahko gradijo nepremičnine z najemom zemlje, medtem ko najemniki dobijo stalni dohodek in ohranijo nadzor nad uporabo in razvojem svoje lastnine.
