Hipoteke s fiksno obrestno mero in nastavljivo stopnjo: pregled
Hipoteke s fiksno obrestno mero in hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) sta dve osnovni vrsti hipotek. Medtem ko trg ponuja številne sorte v teh dveh kategorijah, je prvi korak pri nakupovanju hipoteke določitev, katera od dveh glavnih vrst posojila najbolj ustreza vašim potrebam.
Ključni odvzemi
- Hipoteka s fiksno obrestno mero zaračuna določeno obrestno mero, ki se ne spreminja skozi celotno življenjsko dobo posojila. Začetna obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) je določena pod tržno obrestno mero za primerljivo posojilo s fiksno obrestno mero in potem se stopnja zvišuje (ali po možnosti znižuje), ko čas mineva. ARM so običajno bolj zapleteni kot hipoteke s fiksno obrestno mero.
Hipoteke s fiksno obrestno mero
Hipoteka s fiksno obrestno mero zaračuna določeno obrestno mero, ki se ne spreminja skozi celotno življenjsko dobo posojila. Čeprav se znesek glavnice in obresti, plačanih vsak mesec, razlikuje od plačila do plačila, skupno plačilo ostane enako, kar olajša proračun za lastnike stanovanj.
Spodnji delni amortizacijski načrt prikazuje način, kako se zneski, ki se nanašajo na glavnico in obresti, spreminjajo v času trajanja hipoteke. V tem primeru je hipotekarni rok 30 let, glavnica 100.000 dolarjev, obrestna mera pa 6%.
| Plačilo | Ravnatelj | Obresti | Glavno ravnotežje |
| 1. 599, 55 USD | 99, 55 USD | 500, 00 USD | 99900, 45 USD |
| 2. 599, 55 USD | 100, 05 USD | 499, 50 USD | 99800, 40 USD |
| 3. 599, 55 USD | 100, 55 USD | 499, 00 USD | 99699, 85 USD |
Kot lahko vidite, plačila, izvršena v začetnih letih hipoteke, obsegajo predvsem plačila obresti.
Glavna prednost posojila s fiksno obrestno mero je, da je posojilojemalec zaščiten pred nenadnimi in potencialno pomembnimi povečanji mesečnih hipotekarnih plačil, če se obrestne mere zvišujejo. Hipoteke s fiksno obrestno mero je enostavno razumeti in se od posojilodajalca do posojilodajalca malo razlikujejo. Slaba hipoteka v fiksnih obrestnih merah je, da je kvalifikacija za posojilo težja, ker so plačila manj dostopna, če so visoke obrestne mere.
Čeprav je obrestna mera določena, je skupni znesek obresti, ki ga boste plačali, odvisen od roka hipoteke. Tradicionalne posojilne institucije ponujajo hipoteke s fiksno obrestno mero za različne pogoje, med katerimi so najpogostejše 30, 20 in 15 let.
30-letna hipoteka je najbolj priljubljena izbira, saj ponuja najnižje mesečno plačilo. Vendar je kompromis za tako nizko plačilo bistveno višji skupni stroški, saj je dodatno desetletje ali več v tem izrazu namenjeno predvsem plačilu obresti. Mesečna plačila za kratkoročne hipoteke so višja, tako da se glavnica odplačuje v krajšem časovnem okviru. Tudi kratkoročne hipoteke ponujajo nižjo obrestno mero, kar omogoča večji odplačilo glavnice z vsakim plačilom hipoteke. Tako kratkoročne hipoteke na splošno stanejo bistveno manj. (Za več informacij glejte Razumevanje strukture hipotekarnih plačil .)
Hipoteke: s fiksno obrestno mero prilagodljiva stopnja
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
Obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero je spremenljiva. Začetna obrestna mera za ARM je postavljena pod tržno obrestno mero za primerljivo posojilo s fiksno obrestno mero, nato pa obrestna mera narašča s časom. Če se ARM zadrži dovolj dolgo, bo obrestna mera presegla tekočo obrestno mero za posojila s fiksno obrestno mero.
ARM imajo določeno časovno obdobje, v katerem začetna obrestna mera ostane konstantna, po kateri se obrestna mera prilagodi vnaprej dogovorjeni frekvenci. Obdobje s fiksno obrestno mero se lahko močno razlikuje - od meseca do 10 let; krajša prilagoditvena obdobja imajo običajno nižje začetne obrestne mere. Po začetnem roku se posojilo ponastavi, kar pomeni, da obstaja nova obrestna mera, ki temelji na trenutnih tržnih obrestnih merah. To je potem stopnja do naslednje ponastavitve, ki je lahko naslednje leto.
ARM terminologija
ARM so bistveno bolj zapleteni kot posojila s fiksno obrestno mero, zato raziskovanje prednosti in slabosti zahteva razumevanje neke osnovne terminologije. Tu je nekaj pojmov, ki jih morajo posojilojemalci vedeti pred izbiro orožja:
- Pogostost prilagajanja: Nanaša se na čas med prilagoditvami obrestnih mer (npr. Mesečno, letno itd.). Indeksi prilagoditve: Prilagoditve obrestne mere so vezane na referenčno vrednost. Včasih je to obrestna mera za vrsto sredstva, na primer depozitna potrdila ali zakladne menice. Lahko bi šlo tudi za določen indeks, na primer indeks stroškov stroškov (ang. Cost of Funds Index) ali londonska medbančna ponujena obrestna mera (LIBOR). Marža: Ko podpišete posojilo, se strinjate, da boste plačali stopnjo, ki je za določen odstotek višja od indeksa prilagoditve. Na primer, vaša nastavljiva stopnja je lahko enoletna blagajna plus 2%. Ta dodatnih 2% se imenuje marža. Omejitve : To se nanaša na omejitev zneska, ki ga obrestna mera lahko poveča za vsako obdobje prilagoditve. Nekateri ARM-ji ponujajo tudi zgornje meje celotnega mesečnega plačila. Ta posojila, znana tudi kot negativna amortizacijska posojila, ohranjajo plačila nizka; vendar lahko ta plačila krijejo le del zapadlih obresti. Neplačane obresti postanejo del glavnice. Po dolgih letih plačevanja hipoteke lahko vaša glavnica, ki jo dolgujete, preseže znesek, ki ste ga sprva izposodili. Zgornja meja: To je najvišja vrednost, ki jo je mogoče spreminjati v času posojila.
Največja prednost ARM je, da je bistveno cenejša od hipoteke s fiksno obrestno mero, vsaj v prvih treh, petih ali sedmih letih. ARM-ji so privlačni tudi zato, ker njihova nizka začetna plačila pogosto omogočajo posojilojemalcu, da se kvalificira za večje posojilo in v okolju s padajočo obrestno mero posojilojemalcu omogoči uživanje nižjih obrestnih mer (in nižjih plačil) brez potrebe po refinanciranju hipoteke.
Posojilojemalec, ki izbere orožje, lahko prihrani nekaj sto dolarjev na mesec do sedem let, nato pa se bodo njegovi stroški verjetno povečali. Nova stopnja bo temeljila na tržnih tečajih, ne na začetni pod tržni stopnji. Če imate veliko srečo, je lahko nižja, odvisno od tega, kakšne so tržne stopnje v času ponastavitve tečaja.
Vendar pa lahko ARM predstavlja pomembne slabosti. Pri ARM se lahko vaše mesečno plačilo v času trajanja posojila pogosto spreminja. In če vzamete veliko posojilo, bi se lahko znašli v težavah, ko se obrestne mere zvišajo: Nekateri ARM-ji so strukturirani tako, da se obrestne mere v nekaj letih skoraj podvojijo. (Če želite več, glejte hipoteko s prilagodljivo obrestno mero: kaj se zgodi, ko se višanje obrestnih mer poveča).
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero so se mnogim finančnim načrtovalcem odrezale po razpadu hipotekarnih hipotekarnih posojil leta 2008, kar je začelo obdobje zasegov in kratke prodaje. Posojilojemalci so se nalepili na šok nalepk, ko so se njihovi orožji prilagodili, njihova plačila pa so porasla. Na srečo so bili od takrat sprejeti vladni predpisi in zakonodaja za povečanje nadzora, ki je stanovanjski mehurček spremenil v svetovno finančno krizo. Urad za zaščito potrošnikov (CFPB) preprečuje plenilske hipotekarne prakse, ki škodijo potrošniku. Posojilodajalci posojajo posojilojemalce, ki verjetno odplačujejo posojila.
ARM so bistveno cenejši od hipotek na fiksni ravni.
Kateri posojilo je primerno za vas?
Pri izbiri hipoteke morate upoštevati široko paleto osebnih dejavnikov in jih uravnotežiti z ekonomsko realnostjo nenehno spreminjajočega se trga. Osebne finance posameznikov pogosto doživljajo obdobja napredovanja in upadanja, obrestne mere rastejo in padajo, moč gospodarstva pa pada in pada. Če želite izbiro posojila postaviti v kontekst teh dejavnikov, upoštevajte naslednja vprašanja:
- Kako veliko hipotekarno plačilo si danes lahko privoščite? Si lahko še vedno privoščite ARM, če se obrestne mere zvišujejo? Kako dolgo nameravate živeti na nepremičnini? V katero smer se usmerjate obrestne mere in ali pričakujete, da se bo ta trend nadaljeval?
Če so obrestne mere visoke in se pričakuje, da bodo padle, ARM bo zagotovil, da boste izkoristili padec, saj niste zaklenjeni v določeno stopnjo. Če se obrestne mere naraščajo ali je za vas pomembno enakomerno predvidljivo plačilo, je morda pot do hipoteke s fiksno obrestno mero.
Kandidati za orožje
Kratkoročni lastnik stanovanja
ARM je lahko odlična izbira, če so vaša osnovna zahteva nizka plačila v kratkem ali če v stanovanju ne nameravate živeti dovolj dolgo, da bi se cene zvišale. Kot smo že omenili, se obdobje ARM s fiksno obrestno mero razlikuje, običajno od enega leta do sedmih let, zato ljudje, ki nameravajo obdržati svoj dom, ne bi imeli smisla. Če pa veste, da se boste preselili v kratkem času ali ne nameravate držati hiše prihodnjih desetletij, bo ARM imel veliko smisla.
Recimo, da obrestna mera pomeni, da lahko vzamete petletno ARM z obrestno mero 3, 5%. 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero bi vam v primerjavi dala 4, 25% obrestno mero. Če se nameravate preseliti pred resetiranjem petletnega orožja, boste prihranili veliko denarja za obresti. Če se po drugi strani odločite, da boste v hiši ostali dlje, še posebej, če so obrestne mere višje, ko se posojilo prilagodi, bo hipoteka stala več, kot bi imelo posojilo s fiksno obrestno mero. Če pa kupujete dom z namenom nadgradnje v večji dom, ko ustanovite družino - ali mislite, da se boste preselili v službo -, je ARM morda pravi za vas.
Zaslužek pri dohodku
Za ljudi, ki imajo stabilen dohodek, vendar ne pričakujejo, da se bo drastično povečal, je hipoteka s fiksno obrestno mero bolj smiselna. Če pa pričakujete, da boste povečali svoj dohodek, bi lahko pošiljanje orožja ARM prihranilo, da boste plačali veliko obresti na dolgi razdalji.
Recimo, da iščete svoj prvi dom in ste pravkar diplomirali na medicinski ali pravni fakulteti ali pridobili MBA. Velike so možnosti, da boste v prihodnjih letih zaslužili več in si boste lahko privoščili povečana plačila, ko se bo vaše posojilo prilagodilo višji stopnji. V tem primeru vam bo ARM pomagal. V drugem primeru, če pričakujete, da boste pri določeni starosti začeli prejemati denar od zaupanja, bi lahko v istem letu dobili ARM, ki se ponastavi.
Vrsta odplačevanja
Vzeti hipoteko z nastavljivo obrestno mero je zelo privlačno za hipotekarne posojilojemalce, ki imajo ali bodo imeli denar za izplačilo posojila, preden začne nova obrestna mera. Čeprav to ne vključuje velike večine Američanov, obstajajo situacije v katerem bi ga bilo mogoče izvleči.
Vzemite posojilojemalca, ki kupuje eno hišo in hkrati prodaja drugo. Ta oseba bo morda prisiljena kupiti nov dom, ko je stari v pogodbi, in posledično vzame eno- ali dvoletno orožje. Ko posojilojemalec pridobi izkupiček od prodaje, se lahko obrne, da izplača ARM z izkupičkom od prodaje na domu.
Druga situacija, v kateri bi imel ARM smisel, je, če si lahko privoščite, da plačila vsak mesec pospešite za toliko, da jih izplačate, preden se ponastavi. Uporaba te strategije je lahko tvegana, ker se zgodi življenje, in čeprav si lahko zdaj privoščite pospešena plačila, če zbolite, izgubite službo ali gre v bojler, to morda ne bo več mogoče.
Spodnja črta
Ne glede na vrsto posojila, ki jo izberete, vam bo natančna izbira pomagala preprečiti drage napake. Eno je zagotovo: Ne pojdite z orožjem, ker je nižje mesečno plačilo edini način, da si privoščimo to sanjsko hišo. V primeru ponastavitve boste morda dobili podobno stopnjo, vendar gre za resno igro. Bolj preudarno je namesto tega iskati hišo z manjšo cenovno ceno.
Nadaljujte z branjem
povezani članki
Refinanciranje doma
Kdaj (in kdaj ne) za refinanciranje hipoteke
Nakup doma
Osnove financiranja za domače kupce
Hipoteka
Kako obrestne mere delujejo na hipoteko
Hipoteka
Kako izbrati najboljšo hipoteko za vas
Hipoteka
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero: kaj se zgodi, ko se obrestne stopnje povišajo
Hipoteka
Hipoteka s fiksno ali spremenljivo obrestno mero: kaj je zdaj bolje?
Povezave partnerjevSorodni pogoji
Hipoteka Hipoteka je dolžniški instrument, ki ga mora posojilojemalec vrniti z vnaprej določenim plačilom. več hipoteka s prilagodljivo obrestno mero (ARM) Hipoteka z nastavljivo obrestno mero je vrsta, pri kateri se obrestna mera, plačana za neporavnani saldo, razlikuje glede na določeno referenčno vrednost. več Preoblikovanje hipoteke Prenovitev hipoteke prevzame preostala hipotekarna plačila glavnice in obresti ter jih preračuna na podlagi novega amortizacijskega načrta. več Kako fiksna obrestna mera na posojilo lahko vpliva na vaš proračun Fiksna obrestna mera ostaja enaka ves čas posojila, kar olajša dolgoročno oblikovanje proračuna. Nekatera posojila združujejo fiksne in spremenljive obrestne mere. več Datum ponastavitve Datum ponastavitve je čas, ko se začetna fiksna obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) spremeni v nastavljivo obrestno mero. več Opredeljena hipotekarna plačila (GPM) Opredelitev Diplomirana hipotekarna plačila (GPM) je vrsta hipoteke, pri kateri se plačilo poveča od nizke začetne do višje stopnje. več