Kaj je učinkovit bruto dohodek?
Učinkoviti bruto dohodek je potencialni bruto dohodek od najema plus drugi dohodek, zmanjšan za prosto delovno mesto in stroške kredita za najem nepremičnine.
Učinkoviti bruto dohodek ali EGI je mogoče izračunati tako, da vzamemo potencialni bruto dohodek iz naložbene nepremičnine, dodamo druge oblike dohodka, ustvarjene s to nepremičnino, in od nje odštejemo izgube iz prostih delovnih mest in izgube.
Razumevanje učinkovitega bruto dohodka (EGI)
EGI je ključna spremenljivka pri določanju vrednosti najemne nepremičnine in resničnega pozitivnega denarnega toka, ki ga lahko ustvari nepremičnina. Denarni tok najemnine ni preprost izračun, ampak vključuje vse oblike dohodka, ki ga ustvari nepremičnina, zmanjšane za realne stroške, povezane s prihodkom od najemnine. Če pogledamo spremenljivke formule EGI, lahko vidimo, kako se v resničnem svetu igra dohodek od najemnin.
Pojasnjena formula EGI
Bruto potencialni dohodek od najemnine:
Bruto potencialni dohodek od najemnine je hipotetični znesek, ki bi ga prejel vlagatelj, brez katerega koli prednjega vetra najema, ki je v resničnem svetu običajna. Predvideva, da se bo vaša najemna nepremičnina najela vsak dan v letu in da bodo najemniki plačali dogovorjeno najemnino, dokumentirano v najemu. Če je na primer dogovorjena najemnina 2000 dolarjev mesečno, znaša bruto potencialni dohodek iz najema 24.000 dolarjev.
Drugi dohodki, ki jih ustvari nepremičnina:
Kaj pomeni "drugi" dohodek, ustvarjen z nepremičninami za najem? Tu je nekaj najpogostejših virov denarnega toka, ki ne izhajajo neposredno iz najemnin:
- Pralni stroji na osnovi kovancevPri prodajnih avtomatihMesečna dovoljenja za parkiranjeStorage enotePomisnine za hišne ljubljenčkeZaposlitvene pristojbine
Stroški prostih delovnih mest:
V resničnem življenju enote ne bo vedno najeto za celo leto. Stroški prostih delovnih mest so obdobja med najemniki, kjer lastnik ne prejema najemnine, ker obstaja "prosto delovno mesto". Stroški prostih mest so napovedi, koliko časa lastnik verjame, da bo njegova enota brez najemnika. Če lastnik že nekaj časa upravlja z naložbenimi nepremičninami, se lahko ta strošek oceni na podlagi njegovih vodstvenih izkušenj ali podatkov o panogi.
Kreditni stroški:
Kreditni stroški bodo nastali, ko je najemna enota zasedena, lastnik pa ne prejme dogovorjenega po plačilu najema. Najemnik ni plačal svoje najemnine ali je ni plačal v celoti. Tako kot pri stroških prostih delovnih mest bo tudi ta znesek predviden na podlagi preteklih podatkov.
Zakaj je EGI pomemben
EGI je za vlagatelja v nepremičnine bistvenega pomena, ker mora na koncu dneva vedeti, da nepremičnina, ki jo razmišljajo o nakupu, ustvari dovolj pozitivnega denarnega toka za pokritje mesečnih poslovnih stroškov, pa tudi morebitnih zastavnih pravic ali obremenitev, ki jih morda prevzame. za nakup nepremičnine.
